中國房地產的“政策事”基本上已經達成共識。誠然，調控政策會影響短期房價的走勢，但我認為不是主要的原因。究竟哪些因素才是真正決定房價走勢？通過長期的研究，我們發現，城市化、貨幣供應量和居民可支配收入與房價的走勢呈幾乎線性的正相關。下面，我來一一為大家講解這個三個因素是如何影響房價走勢的。
01 房價與城市化的關係
城市化是決定房價重要原因之一。城市化伴隨著人口有農村遷徙到城市，城市的新增人口必然需要尋找居住的場所，城市化的提升為城市的房子創造源源不斷的需求。按照中國14億元人口來計算，城市化率沒提高一個百分點，中國約有1400萬人口由農村流入城市，按照3-4人為一戶，約需要新增400萬套的住房需求，這是一個很龐大的數字。
我們從圖一中可以看出，城市化與房價的走勢基本上是呈正相關。當然我們也能夠直觀的看到，城市化率的增速沒有房價增速快，因為城市化率是一個龐大的工程，斜率沒有房價走勢的斜率那麼大也是正常的。預計未來中國城市化率仍將保持比較穩定的提高，城市新增住房的需求也會隨之不斷增加，但是房價是否繼續保持增長態勢，要綜合考慮到人口的流入方向及未來供應的情況。
圖一、中國城市化與房價的走勢圖（元/平米，%）
02 房價與貨幣政策的關係
在學術界甚至包括在業內，一直有人認為中國的房價暴漲的核心原因就是廣義貨幣M2供應過來。我們從圖二中可以很明顯看到，房價的走勢與M2的供應量保持高度的一致。稍微有點區別的是，M2供應量基本上是一路增長的，而房價在2008-2009年金融危機的時候出現了波動。
2016年中國的M2供應量是2000年的11.52倍，而對應的房價只有3.70倍，遠低於貨幣供應的增長速度。這個也是很正常的，因為M2的供應更大一部分也是投入了實體，促進了經濟增長。房地產吸納很多一部分M2，這也是為什麼中國的貨幣供應一直比較寬鬆，但實際上通脹並不是很明顯。
圖二、中國廣義貨幣M2供應量與房價走勢圖
03 房價與居民收入的關係
作為城鎮居民直接購買的體現，城鎮居民可支配收入與房價也是保持高度一直的。經濟增長提高了人們的收入和購買力，2016年居民可支配收入是2000年的5.35倍。從這個角度來看，實際上人們收入比房價漲的還快。2016年，城鎮居民一年的可支配收入可以購買到4.67平米房子。
圖三、城鎮居民可支配收入與房價走勢圖
04 小結
我也不長篇大論了，從上文我們可以比較直觀看到，目前影響房價走勢是城市化率（人口）、貨幣供應量和城鎮居民可支配收入。當然，以上幾個重要的因素主要是從需求端來看，未來房價的走勢還要結合供應端。
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