中国房地产的“政策事”基本上已经达成共识。诚然，调控政策会影响短期房价的走势，但我认为不是主要的原因。究竟哪些因素才是真正决定房价走势？通过长期的研究，我们发现，城市化、货币供应量和居民可支配收入与房价的走势呈几乎线性的正相关。下面，我来一一为大家讲解这个三个因素是如何影响房价走势的。
01 房价与城市化的关系
城市化是决定房价重要原因之一。城市化伴随着人口有农村迁徙到城市，城市的新增人口必然需要寻找居住的场所，城市化的提升为城市的房子创造源源不断的需求。按照中国14亿元人口来计算，城市化率没提高一个百分点，中国约有1400万人口由农村流入城市，按照3-4人为一户，约需要新增400万套的住房需求，这是一个很庞大的数字。
我们从图一中可以看出，城市化与房价的走势基本上是呈正相关。当然我们也能够直观的看到，城市化率的增速没有房价增速快，因为城市化率是一个庞大的工程，斜率没有房价走势的斜率那么大也是正常的。预计未来中国城市化率仍将保持比较稳定的提高，城市新增住房的需求也会随之不断增加，但是房价是否继续保持增长态势，要综合考虑到人口的流入方向及未来供应的情况。
图一、中国城市化与房价的走势图（元/平米，%）
02 房价与货币政策的关系
在学术界甚至包括在业内，一直有人认为中国的房价暴涨的核心原因就是广义货币M2供应过来。我们从图二中可以很明显看到，房价的走势与M2的供应量保持高度的一致。稍微有点区别的是，M2供应量基本上是一路增长的，而房价在2008-2009年金融危机的时候出现了波动。
2016年中国的M2供应量是2000年的11.52倍，而对应的房价只有3.70倍，远低于货币供应的增长速度。这个也是很正常的，因为M2的供应更大一部分也是投入了实体，促进了经济增长。房地产吸纳很多一部分M2，这也是为什么中国的货币供应一直比较宽松，但实际上通胀并不是很明显。
图二、中国广义货币M2供应量与房价走势图
03 房价与居民收入的关系
作为城镇居民直接购买的体现，城镇居民可支配收入与房价也是保持高度一直的。经济增长提高了人们的收入和购买力，2016年居民可支配收入是2000年的5.35倍。从这个角度来看，实际上人们收入比房价涨的还快。2016年，城镇居民一年的可支配收入可以购买到4.67平米房子。
图三、城镇居民可支配收入与房价走势图
04 小结
我也不长篇大论了，从上文我们可以比较直观看到，目前影响房价走势是城市化率（人口）、货币供应量和城镇居民可支配收入。当然，以上几个重要的因素主要是从需求端来看，未来房价的走势还要结合供应端。
閱讀更多 金融視野 的文章
