李虹澤483
過去的二十年是房地產的黃金時代，如果早期把買房作為投資手段，那麼到今天獲得300%甚至1000%的高回報很正常。
到了2019年，如果再把買房作為投資手段，那麼大概率會遭遇三大風險。
一、房產降價風險
不管是從收入房價比，還是從房產租售比等國際房產價值評估標準去看，國內房價都已經嚴重偏離了真實價值，具備極大下調空間。
如果2019年及今後幾年選擇投資房產，那麼大概率會遭遇房價回調，出現30%甚至50%以上的大幅虧損。
世界上不存在價格只漲不跌的商品，如今的房子已經嚴重過剩，金融屬性過於明顯，投資佔比規模龐大，隨著生育率持續降低已經具備大幅降價的現實基礎。
二、流動性風險
由於房價過快上漲，如今絕大多數工薪階層都已經買不起房了。除非父輩大手筆資助，自己又有高薪的工作，否則不僅湊不出首付，月收入也還不起房貸。在這種大背景下，有能力買房的剛需總量實際在持續減少，真正持有多套房產的多是比較有錢的家庭。
房價繼續上漲，剛需買不起房，接不起盤。
房價明顯下降，出於買漲不買跌的普遍心理，觀望意願會加強，期待房價快速大幅下降的社會預期會迅速形成，此時接盤的人會越來越少。
不管漲還是跌，都意味著房產出售的難度增大，真正想用錢的時候，哪怕拿著500萬的房產，也拿不出50萬元的資金。未來房產有價無市，絕大多數房產喪失流動性是大概率事件。畢竟扣除貸款金額，居民存款淨值不過20萬億，面對超過500萬億的龐大市場，5%的炒房客出售房產都能把多數人的存款掏空，理論上炒房客多數已經被套牢了。
三、債務風險
如果是全款買房，無非是租金回報比銀行存款低一半或更多，畢竟三年期大額存單年利率能達到4.2%左右，而租金回報率不過2%。即使出現空置，無非是收不到租金，對於全款購房者影響不那麼大。
實際上，絕大多數房產投資者都會盡量高的使用槓桿，最起碼也要去貸款，這樣才能以小博大。如果個人收入和存款不足以償還貸款，出現斷供情況，不僅僅會影響到個人徵信，還有可能被銀行收走房產拍賣。如果拍賣所得款項不夠償還貸款，銀行還會繼續向貸款人追債，房子沒了，首付沒了，還的貸款沒了，債務還在。
如果貸款購買了多套房產，那麼債務會非常沉重，一旦出現問題，最終有可能被列為老賴，影響到日常生活。
財智成功
有人說目前很多家庭都已經幾套住房，而且我國的城市化進程看似也已接近尾聲。所以房價不會再大幅上漲了，20～30年後房價也許會貶值！我要告訴大家，這個想法是錯誤的！
首先，上一輪房地產黃金時期，主要是兩點驅動，第一：城市化進程，鄉村人口的遷移，推高了房地產價格！第二，隨著經濟的發展，人民積累了大量財富，疊加對生活居住環境的改善！那麼若干年後房地產價格靠什麼支撐呢？未來人口會出現負增長！看似房子多了，人少了，但是隨著經濟的發展，人民對美好生活的嚮往還是繼續在增長，比如三口之家三室兩廳已經滿足不了需求了，還會尋求改善，居住環境有更好的要求，對人均面積的需求會變大了！首先中產階層會選擇別墅，或者面積更大的大平層，也就是人們對人均居住面積的需求會變大！但是我國的耕地面積紅線是不能改的，一定要保證糧食供應，這是底線！土地永遠是稀缺資源！所以到那時房價也不會降！肯定會跑贏CPI！人們對美好生活的嚮往和發展不平衡不充分之間的矛盾還是存在的。
那麼什麼類型的房產才能收穫相對較高收益呢？第一：生活環境優美氣候宜人的地方房價將繼續上漲！第二，擁有絕對的資源優勢的區域房價也將會上漲！比如房產周圍擁有優勢的教育資源（在發達國家，現在也存在學區房）或者金融中心，等等！
從2004年到2017年，是我國房地產的黃金時期！絕大部分地區是買到就賺到！開發商只要能拿到地，房子就不愁賣，如果開發商願意的話，房子都不用建起來就能都賣出去！而普通的老百姓只要能買到房子就穩穩的坐收紅利！而且很多地區漲幅驚人！比絕大多數行業都要賺錢！而且風險低。這樣的發展趨勢肯定是過熱了，嚴重阻礙了實體經濟的發展！未來更多的是居住環境的改善需求支撐房價！
經過國家的調控，像以前那樣暴漲是不可能了，但是大部分地區也不存在下跌的理由！不管怎麼說投資房產是不錯的選擇，最起碼是保值的！能超越CPI！
頑強的宇哥
如果是單從收益的角度來說，買房這種投資手段並不是最好的選擇。就國內未來的發展趨勢來看，一線城市的人口會繼續增長，中心化老齡化也在繼續加劇，這一點和早期的日本是非常相似的。也就是說，房產投資這一塊，並不可能像以前一樣，房價上漲更多依靠炒房人群的推動，而是真正需求的推動。例如北京、上海、深圳這樣的一線大城市，其房價的上漲必將是來自於人口的快速增長。由這一點可以看出，未來一線城市遠大於二三線城市的人口必將導致，一線城市房價遠高於其他城市的情況。但是，就現在的一線城市房價來看，對於投資者來說門檻過高，二三線城市又沒有上漲動力。
另一方面，房產作為流動性較差的資產，在我們做資產配置的時候需要考慮的不僅僅是價格下跌的風險同時還要考慮到低流動性所帶來的未知因素，理論上，高知識人群他們更願意在配置資產構成中持有更多的現金；因為知識是一種流動性極差的資產，為抵消低流動性而持有高流動性的現金來抵消資產配置中低流動性帶來的預防風險。顯然房產不會成為他們的首選。
另外，從政策面來講未來如果放開土地所有權的限制，二三線的房產土地，可能會受到極大的衝擊，作為一農業大國，濃厚的農耕文明其實影響著我們大部分人，在我認識的長輩中，他們在退休之後都會找一小塊土地自己種一些常見的蔬果，來豐富自己的生活。人類不僅需要集體生活，同時也會需要獨立個體的空間。很多一線城市的退休人群也表現出返回農村，返回大自然的訴求，未來可能會成為一線城市房價下跌的因素之一。
鷹眼評股
投資沒有好壞，只有時機是否合適。
買房子也是一樣。《聖經.傳道書》中曾說：“江河都往海里流、海卻不滿，江河從何處流、仍歸還何處”，“已有的事、後必再有。已行的事、後必再行”。房地產作為經濟週期之母，引領帶動眾多行業呈現出明顯的週期性。如果你在繁榮期買進並持有房子，自然會享受到巨大的升值。反之在蕭條期買入同樣會產生巨大投資風險。
影響房地產的因素眾多，其中最大的是貨幣因素。貨幣發行量對處於繁榮期的房地產行業有直接立竿見影的影響。舉個例子（只為說明問題，未經嚴謹的論證），最近10多年來，中國M2（廣義貨幣）的增速都在8%以上，2009年更達到28%：
中國曆年廣義貨幣增長率
年份 M2增長率%
2018 8.1
2017 8.11
2016 11.33
……
……
2009 28.42
2008 17.78
……
……
1999 14.67
1998 14.9
從1998年到2018年M2大概增長了18倍，而北京海淀區五道口的房價從5000元每平米漲到了十萬元，差不多也是18倍！這絕對不是巧合，這是房地產除了居住用途以外的貨幣屬性決定的。也就是說，其實房子根本不算是漲價，而是貨幣貶值了！所以，投資房地產其實是為了保衛你的財富，而不是通過他取得暴利。
另一個影響房地產走勢的重要因素是人口紅利。人口快速增長，疊加貨幣發行導致的經濟快速發展，財富效應和工作機會吸引大量人口湧向一二三線城市打工定居。房子自然會供不應求，隨著城市化建設的深入，黃金地段、教育地段的房價也會暴漲。這些都是供求關係導致的。
其它的因素還有很多，我們就不展開討論了，因為以上兩個關鍵因素應該已經讓你有了決策：接下來投資房地產還有機會嗎？首先貨幣發行量全世界都進入緊縮週期，中國M2增速已呈現下降趨勢，2018年已經降到歷史低點。而中國人口也開始步入下降週期，未來肯定有一天會出現房多人少的局面。如果你是做長期投資，個人認為房地產已經不再是明星品種，保值屬性不變，中短期投資風險還是很大的，如果不是專業的投資者很難把握。
因為價格是圍繞價值上下波動的，即便在下降趨勢中也會有短期的投資機會。以北京為例，對於2-3年的中短期投資，你得關注北京基礎設施建設規劃，關注各區縣的人口發展規劃來尋找投資的機會。比如北京就剛剛在1個月前公佈了各區縣的人口規劃，從目前已公佈各區2018年--2035年人口發展/控制目標來看：
朝陽：395.5萬--333.4萬
海淀：369--313
石景山：65.2--55
房山：104--143
順義：102--145
大興：156--220
平谷：42--57
懷柔：38--55
朝陽、海淀、石景山都在控制人口，大興要引進60多萬常駐人口、順義、房山要引進40萬左右，大興順義房山區肯定會繼續大力發展房地產！這就是投資的機會。
全國其它一二線城市以此類推。當然在具體選擇房子時還要考慮配套的公園、地鐵、商業、醫療，教育等因素，需求不同因人而異，這些網上已有大量的文章可以參考。
淺夏如煙0424
把買房作為投資並沒有什麼不好，要知道在過去的10-20年裡我們只見過炒股虧錢的， 但是沒見過炒房，買房虧錢的！因為在過去的20年裡，是一個房地產的上升和爆發週期，所以只要敢於買入的，能夠堅持持有的，基本都能夠獲得不錯的回報率！
這就是趨勢的力量！但是從未來的10年週期來看，房地產並不是一個閉著眼睛買買買，然後躺著賺賺賺的結果。可以說房地產的黃金週期已經結束了，未來房產的分化行情會非常明顯！對於三四五線城市的房地產不僅可能會大面積的震盪，甚至還會出現回調！
而僅剩下有著投資價值的地方僅有一線城市和新一線城市，其他的都是滿足的一個剛需，而沒有太多的投資價值！
首先，因為中國的房地產已經走出了一個爆發式增長的紅利，而目前的中國房產也有著450多萬億的市值，比歐洲，日本，甚至美國多國的總和還要高，但是人均的GDP卻沒有他們那麼強！這就是一個風險的信號！
其次，再加上三四線房地產的空置率非常高，達到了24%以上，而國際上20%以上的空置率就是危機，30%以上市大概率觸發危機的信號！可見中國炒房客已經有太多太多的囤積資源在三四線！並且為阿里一旦出了空置稅和房產稅，那麼造成的拋壓就一定是巨大的，甚至沒人願意高位接盤！
最後，對於中國目前老齡化非常嚴重的情況，以及出生率和結婚率在逐年降低的情況來看，高房價依然是一個非常一個嚴重的問題！並且再過個10-20年來看，大部分的年輕人，中年人其實手裡並不缺房子，那麼勢必會對於過盛的房產，甚至那麼些沒有什麼價值的房產是一個打壓！
不過，現在對於投資一線和新一線房產來說，有一個嚴重的問題就是限購和投資門檻！因為這些地方的房產是有一個高價，嚴限購的趨勢，所以對於有錢的人來說早就已經限購，往往沒資格再購買更多套；而對於有資格購買的人說卻沒錢！那麼對於房地產的投資來說，就要量力而為了，如果你有資格，有錢，能夠繼續買入一線城市和新一線城市的地方作為投資，那可以考慮。如果不行，想要去買三四五線的房產，那我勸你還是考慮清楚吧！
琅琊榜首張大仙
如果時間退回10年以上，我一定極力推介買房投資，但現在大部分城市都不適合買來長期投資。
房子的功能不在乎兩方面，一居住，中國年輕及幼兒人口在大幅度減少，未來對房產的需求也會減少，看看我們同文化的鄰居日本韓國，首爾和東京的一線城市的房產基本很穩甚至上漲，可是三四線城市都在下跌，甚至房產價格比10年前還低。人口都流入首爾東京等大城市了。在說房產的投資功能啊，中國經濟的發展高峰期已過，以前房產對中國經濟的帶動功太大，造成中國經濟對房產依賴性太大，這對經濟來說不是好事
深港人
這個問題讓我想到了大富翁遊戲，當手上有餘錢又沒有沒有什麼好項目。房子會是你最好的投資，也是你實現財務自由的一條路。就像大富翁遊戲，當你把好的地段的房子都買了，所有經過你房子的人都要給你交一筆高昂的費用，你就是最後的贏家。這裡就有兩個關鍵點，一個是餘錢，一個就是好的地段。既然是投資那就是有風險，所以最好是在自己的事能力範圍內，首先買房子的錢不能是高息貸款，在目前租售比差距這麼大的情況下，貸款買房為了出租就不是很好的投資了。第二個就是好地段，這個主要是看城市的人口，你投資房子不管是為了出租還是炒房，必須要有足夠多的人流。如果這兩點都沒問題，那把家裡的餘錢都拿去買房子，然後躺著家裡當包租公，何嘗不是完美的人生。而且房子是一個物產，必然會跟著物價走，也就是跟著通貨膨脹走。就拿我自己生活的城市為例，我給自己算了一筆賬，如果我想實現財務自由，我每個月收入要2萬，那我們就把這個2萬進行分解了，看如何達到這個目標，我得有5套房子放在那邊收租，那房子一旦有了第一套，第二套就比較容易，我在低位的時候先買一套，高位時候賣了，先租房子，等調整的時候在用賣的買兩套。一套拿來住一套先租出去，以此類推。
每日尷談
目前現階段，我認為把買房作為投資還是需要謹慎為好的，為什麼這麼說呢？第一，我們可以自己感受一下，你身邊的朋友有多少已經買房了，並且很多人是不是不止一套房產！第二，當所有人都知道某個事情賺錢，並且都為之瘋狂的時候，也就意味著高風險的到來，我是從事貸款行業的，在17年和18年這兩年我見過太多人辦貸款，都是為了買房的，並且大部分都是些沒有錢的人。第三，國家現在一直在強調房住不炒的政策。第四，現在的房價已經比較高了，如果在繼續往上漲，老百姓是不堪重負的，高房價會積壓消費。第五，我們在做任何一項投資的時候，你一定要先看清楚你所投資的事情，是處在趨勢的什麼位置，就和炒股一樣，如果你是在最高位置買進，那你只能在高處站崗了。所以我認為如果你現在還在想買房投資，最好還是謹慎為好。並且現在銀行的購房貸款利率也是非常高的！
蠟燭哥666
在過去的幾十年裡，隨著人口的流動，城市化進度，中國經濟的大發展，房產確實是升值最快，穩賺不賠的！
未來十年，房產既有機會也有危機，但是選擇城市是選擇大不選擇小，買房選擇小不選擇大，為什麼這樣說呢？
第一，年輕人逐步減少！
第二，城市化基本差不多了！
第三，人口流動性差了！
但是也有機會
第四，大城市房價依然堅挺，但不會大漲，會局部小跌，或受政策影響波動！
第五，大城市比小城市房價會堅挺，因為人口多，房子大佔用資金多不如小房子好賣！
第六，地段，位置，人口三大要素決定了房產的增值和貶值！
寶哥5566
投資的最終目的是低價買入，高價賣出。20年來，地產的漲幅是有目共賭的，也是最好的投資標的。但今天，未必是個很好的買賣。
任何商品能漲是因為有充分的買盤，這種買盤一旦形成趨勢，便能延續。但最根本的原因是人心所向，也就是說，所有人都需要買一套房，也向望有一套房，在這種人心的趨動下，趨勢就產生了。投資價值也產生了。但人有一種屬性，一旦擁有，人心向背就出現變化，現在的地產就屬於這個階段。所以大幅上漲的過程已經結束了，未來有兩個走勢，盤整或下跌，其實這五年來，一直在盤整，沒有看到上漲的趨勢，無非漲一點，跌一點，再漲一點。只是大幅下跌沒有到來，但不保證不會到來。
任何事情一旦擴散，投資屬性就下降，從一線城市至五線城市，甚至農村都有了地產身影，而且從沿海至內陸也都擴散了，所以作為一種趨勢，我認為已經出現了末端症狀，物及必反，這是事物的本質。所以不見得是個很好的投資。希望能對你有幫助。
作為風險來說，就是未來你一旦買入，就沒有買盤出現，這是最大的風險。
