幾乎所有的城市都存在小產權房，小產權房的高利潤，吸引著大量的利益群體，開發商、村委會、購房者都參與其中。小產權房自其產生之日起就面臨著合法與非法的爭論，儘管有關部門明確表示其為非法的態度，但是卻沒有一部相應法律給予合法、合理的解釋。近幾年來，隨著城市房價的急劇上升，很多人仍然不顧各種風險去購買小產權房，而且有愈演愈烈的趨勢。由於小產權房還是一個模糊的概念，相關的法律法規並不明確，導致目前因小產權房引起的糾紛越來越多，於是關於小產權房應如何解決，究竟是合法還是非法就有了許多爭論。
一、小產權房的概念及特徵
所謂的小產權房，就是指建設在農村集體所有土地上，向農村集體組織以外的居民銷售的房屋。它是屬於在農村集體土地上開發的房子，開發商並沒有繳納土地出讓金和其他稅費。它不可以在房屋管理局獲得相關的產權證，只有小產權房所屬地的村委或者其他相關村政府部門頒發的房屋使用證。小產權房與正規開發銷售的完全產權房相比具有如下獨有的特徵：
（一）土地使用不合法是小產權房區別於完全產權房屋的主要特徵
依據我國現行法律的規定，我國的土地所有權分為國家所有和集體所有兩種。國家所有的土地在轉讓開發中由於其土地性質的國有性，所以不會出現類似小產權房這樣的問題。小產權房主要是針對在集體土地的開發利用之中，由於未能遵守國家的相關規定導致手續不完備，從而使所建房屋在產權存在瑕疵。
（二）產權證書存在瑕疵是小產權房的另一重要特徵
房地產開發銷售，根據我國相關法律的規定應當具有俗稱的“五證”。小產權房由於沒有經過徵地繳稅等環節，所以並不具有《國有土地使用證》，而且根據《城市房地產管理法》及《土地管理法實施條例》的規定，房產證只能由縣級以上人民政府的房產管理部門頒發才是合法有效的，其他任何單位都無權發放。小產權房實際上不具有此類產權證書，因此在房屋產權上存在較大的瑕疵。
二、小產權房的分類
實踐中，小產權房主要有以下幾種：1.政府和原國有企業事業單位的部分產權房；2.經濟適用房。經濟適用房因享有國家補貼政策，購房者不能隨意流通和處分，若要處分需要符合購買年限和補交相應費用，如土地出讓金稅金；3.開發商開發建設的不符合《城市房地產管理法》相關條件的房屋；4.村委會建造於農村集體土地上的房屋。這些房屋一般會由村委會或者鄉鎮人民政府頒發一個證書，這些房屋的建設不僅不符合《城市房地產管理法》相關條件，而且還不繳納各種稅費。
以上四種房屋中第一種正在進行房改，正在當地政府的領導下進行“產權化”；第二種經濟適用房從有這類房屋開始，購房者享有的權利就是明確的，只要符合相關條件就可以流通和轉讓；第三種需要開發商補辦各種手續，補交各種費用，取得相關許可證後就可以使購房者辦理產權，而且隨著行政許可的嚴謹，這種房屋幾乎已經不存在了。
三、小產權房出現的原因
（一）不斷高漲的房價是小產權房產生的市場原因
如今的房價少則幾千，動輒上萬，很多人只能望房興嘆。而“居者有其屋”是一個老百姓最基本的需求，所以小產權房就此產生了。由於小產權房沒有土地費用和相關稅費，價格比大產權房便宜許多。為了“居者有其屋”，很多老百姓成為購買者況且真正需要住房的人並不是十分介意有沒有大產權，這與投資購房不同，因為便宜所以購買，而且房價不斷上漲，購買者就會越來越多。有了需求，按照市場規律，當然就會有供給，所以小產權房就愈演愈烈了。
（二）市場需求加快了“小產權房”的發展
小產權房市場份額的逐漸擴大，也體現了市場對資源配置的自我調適功能。市場需求增加時，房價也會上揚，當過高的房價抑制了購房者的需求時，市場的注意力就開始向低成本的小產權房方向轉變；在建設新農村的道路上，鄉鎮為了補貼財政也需要小產權房帶來的效益。總之，如果房地產市場的價格壓力與供需矛盾一直得不到緩解的話，小產權房也會一直的持續下去。
（三）現行土地管理法律制度的不完善
農村的土地屬村民集體所有，但村民對集體所有的土地在實踐中無法實現所有權，既不能隨意收益也不能隨意處分，農村集體土地的所有權內容幾乎沒有法律進行相應的體現。我國《土地管理法》明確表明農村的土地屬村民集體所有，也就是說村民對土地享有所有權，而所有權是一種財產權，也就是說村民對土地應該享受到財產化的利益。集體土地是有財產性權利內容的，但權利內容應由土地管理法等法律予以明確和規範，但現行的土地管理法在這方面又沒有相應規定，這就給集體土地上建小產權房留下了空間。而且《物權法》明確表明集體土地可作為建設用地，宅基地使用權可以轉讓，只是需要相關法律法規予以規範，現在的小產權房正是這兩類房屋，所以說現在的小產權房不違反我國大的法律框架，只是因沒有具體操作規範導致亂象叢生。
四、解決小產權房問題的措施與途徑
（一）完善我國小產權房的法律制度
（二）完善土地徵用法規，保障農民土地財產權
（三）儘快解決現存的小產權房問題
總之，小產權房是在特殊的市場環境下產生的經濟現象，說它合法，它不具備合法的特徵；全盤否定，它在平抑房價瘋漲，解決市場供需矛盾上起了一定的積極作用。
作者：劉峰，江蘇省揚州市邗江區人民法院。
本文章僅代表作者個人觀點，不代表本賬號的觀點與看法。
免責聲明：文字僅供學習、交流使用，不具有任何商業用途，版權歸原作者所有，如有問題請及時聯繫我們以作處理。本聲明未涉及的問題參見國家有關法律法規，當本聲明與國家法律法規衝突時，以國家法律法規為準。
閱讀更多 北大法寶學堂 的文章
