撰文 | 米叔
5月的廣州，躁動不安，即使放四天假也不例外。
與往年五一不一樣的是，今年廣州樓市外圍區域包括中心六區均有成交，根據廣州中原研究發展部數據，僅短短4天總成交超1500套。
甚至出現有的板塊4天吸金近13億，成交上億的大盤頻現。
市場有多熱，相信去過樓盤現場的朋友應該都感同身受，不過也並不是每個版塊都賣得好，有些區域依然是冷冷清清。
此外，五一期間加推盤包括成交多為改善型戶型，說明市場的主力購房群體也在發生變化，剛需似乎已經慢慢的被拋棄。
4天廣鋼成交近13億！再次創造吸金神話
根據廣州房產來源的消息，中心區大熱的廣鋼新城率先傳出捷報，四天時間，板塊共成交約256套住宅，金額約13億。
其中，保利和光晨樾、保利碧桂園公園大道合計斬獲約155套銷量、8億金額，均佔板塊6成，再次創造吸金神話。
感受一下現場人氣
以五一當天為例，共有約352位買家殺到兩大項目售樓處，掃走約39套住宅，甚至僅和光晨樾一天的銷量，就超過廣鋼多盤四天的總量。
另外，據世聯行統計，在節前兩週，廣鋼版塊共吸引了2767組買家到訪，合計成交超200套。
|15周、16周廣鋼各大樓盤人氣及成交一覽
從這組數據可以看出，廣鋼新城整個五一前後，都是吸金大戶，不過對於動輒500萬起步的改善型版塊，這裡已經不是剛需能夠輕易入手的。
米叔對廣鋼版塊並不陌生，為什麼能成交這麼好，很大一部分原因可能是開發商在節假日期間，給的折扣要比往常大很多，據某網友透露有部分房源比原來價格便宜近9折。
這是大部分開發商慣用的招數，讓購房者感覺到了實惠，然後在現場氛圍的刺激下很容易就衝動買單，不過對於雙方來講實際上也是一種雙贏。
去化近5成！廣州房價穩了
事實上，這個五一也不止廣鋼取得了好成績，外圍區域包括增城新塘、朱村、黃埔蘿崗、南沙等版塊都有不錯的表現。
據廣州中原監測，今年五一假期廣州一手住宅實際開盤或加推3097套左右，較去年同期上升23%。共計27個樓盤開盤加推。
主力供應區域為傳統東部、南部“貨倉”+廣鋼：增城（7盤）、南沙（6盤）、荔灣（5盤）、黃埔（5盤）。
去化近5成，也就是說大概賣了1500套左右，可以看出五一這個假期絲毫不弱於4月最後一週的成交量，可以說是名副其實的‘黃金週’。
另外，五一當天推售價格與最近3個月持平（或變化幅度低於1%-5%）的項目30個，佔比近7成，目前大部分項目的價格策略仍是維持“平穩”。
與3個月前對比，價格讓利的項目12個，讓利幅度集中在5-8%，普遍採取“特價房”“一口價”方式對外。
不過，特價房多屬於低樓層、朝向差的單位，如黃埔區知識城等主打“地鐵通勤”板塊，但特價房更多是作為吸引客戶關注，並不是所有單位都享受讓利折扣。
大部分項目價格並無太多優惠折扣，僅個別項目認購大面積單位，獲贈5年物管費，也有個別項目五一認購後仍有“小驚喜折扣”。
增城科慧花園，人氣高企（拍攝：廣州中原研究發展部）
受限於目前“半年之內上下浮動不超過10%”的定價機制，放開限價後，廣州“五一”期間暫未發現樓盤出現大規模降價現象，總而言之整體上還是平穩的。
之前傳言的漲價也只是一小部分樓盤出現，從目前的成交量可以看出，購房者對現在的房價水平基本上是接受的，也足以看出對這個市場的信心。
一方面成交量上漲的同時，另一方面說明未來房價可能往上走的趨勢，只是說不能超出10%。
改善住房扎推入市，逼死剛需？
從上述數據中你們會發現，雖然剛需版塊的成交量依然熱度不解，但是改善型片區的購買群體實際也不弱。
比如廣鋼、黃埔、白雲、南沙等版塊，近期加推的戶型基本上都是改善型，可以在之前的文章裡看到：（26個樓盤！3881套房！這個五一廣州樓市要爆發了!）這說明其實市場上剛需購房者已經不佔主流，購買二套房跟改善型群體明顯在增多。
就在去年底，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）發佈了《2018年三季度城鎮家庭資產指數報告》，對全國城鎮居民家庭購房目的有過精準的研究和測算。
報告顯示：2018年三季度，從全國城鎮家庭新購房的目的來看，投資用途佔58.2%，改善需求佔26.7%，而首次購房的剛需僅佔15.1%。
以上數據用一句話概括就是：首次購房的剛需客佔比只有15.1％，投資客是剛需客的4倍。另外改善型買家其實也是一種投資，不過這類數據也只能作為參考，並不太真實，又不能說不可靠。
其實近年來，廣州一些剛需版塊都在慢慢被豪宅化，例如廣鋼已破6萬，知識城破4萬，長嶺居破5萬，剛需上車越來越難，只能去考慮離市中心更遠的區域。
有房者仍在“買買買”，沒房者還在為首套房子“賺賺賺”，雖說現在房住不炒，政府調控政策下房價很難向以前那樣暴漲，但是長期看依然還是穩步上漲的趨勢。
總而言之，房子看好了就不要猶豫。
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