問:農村房子沒有房產證能轉讓嗎？如何繼承無證農房？

關於第一個問題無房產證的問題。

1、農村無房產證自建房。

目前農村自建房普遍都沒有房產證，農村房屋普遍都沒有納入不動產登記，唯一能夠證明農村自建房合法的證明有宅基地的批建手續、原來辦理的宅基地使用證和農村集體土地建設使用證。但由於各地管理上的歷史遺留問題，很多農村自建房一樣證件都沒有，依然默許合法的。所以《中央一號文件》指出，定性宅基地合不合法要依據法律，尊重歷史，結合實際全面定性。單一的法律規定是不能夠準確定性農村自建房合不合法的。

2、農村無房產證小產權房。

小產權房是指開發商非法佔用農村集體土地修建的商品房，產權由鄉鎮政府或者村委會辦理的，國家房管局不認可的產權證。本身屬於非法建築，不受法律保護，不能買賣。這也不在我們討論範圍內。

關於無證宅基地是否能轉讓的問題。

《土地管理法》規定，允許農村宅基地在村集體範圍成員之間合法轉讓。這裡所說的合法包含三層意思:

一層意思是農村宅基地只能在村集體內成員之間相互轉讓。

二層意思是同一村集體成員之間相互轉讓宅基地需要經村委會同意。為什麼要經村委會同意？因為農村很多自建房都沒有手續和證明，經村委會同意轉讓的，村委會作好備案登記後，轉讓行為合法有效，否則無證房屋私自轉讓會出很多法律問題。一般來說，農民之間私自轉讓宅基地的，也要簽定好轉讓協議。

三層意思是宅基地的受讓人轉讓的宅基地是一戶一宅以外的多餘宅基地，轉讓人必須沒有宅基地。《土地管理法》規定，農村一戶人家只能擁有一處宅基地。農民將自己唯一住宅轉讓給他人的，不得重新申請宅基地。所以，受讓人原則上要有兩處及以上的宅基地，轉讓人原則是沒有宅基地，轉讓行為不能違背一戶一宅規定。

關於無證農房如何繼承的問題。

上面說過，農村自建房普遍沒有房產證，但不能否定無證自建房不合法，凡是村委會默許合法的農房，農民都可以依法繼承，《物權法》規定，房屋屬於私人合法財產。《繼承法》規定，私人合法財產可以依法繼承。但關於農村房屋關係到房子所有權和宅基地所有權的問題，往往在實際繼承中要注意四個法律知識點。

第一、房子可以繼承，宅基地不可以繼承。

《物權法》規定，房子屬於私人財產，依《繼承法》是可以繼承的，宅基地屬於用益物權，不屬於遺產，不能繼承。

第二、繼承人本身沒有宅基地的情況可以理解為繼承宅基地。

比如父母的房子，子女在符合同一村集體成員身份情況下，沒有宅基地，繼承了父母的房子，這種情況符合一戶一宅規定，可以理解為合法繼承父母的宅基地，繼承過後是可以依法新建擴建改建的。

第三、戶口已簽出村集體子女繼承房屋。

這種情況只能理解為繼承房子，宅基地不能繼承。《土地管理法》規定，非本村集體成員，沒有宅基地使用權。所以，繼承的房子可以居住使用，也可以出租轉讓，但不得新建擴建改建，不願轉讓的，直到繼承的房子失去使用價值時，宅基地由村集體收回。

第四、有宅基地的子女再繼承父母的房屋。

這種情況跟戶口已簽出村集體子女繼承房屋一樣，不能新建擴建改建。因為自己有宅基地，再繼承父母宅基地就違返了一戶一宅規定，所以只能繼承房子，不能繼承宅基地。

終上所述，農村沒有房產證自建房屋在村集體範圍內是可以合法轉讓的。無證小產權房不受法律保護不能轉讓。無證農房可以繼承，宅基地不可以繼承。

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農人阿洪

農村的房子沒有房產證，並不代表不違法建築，所以，可不可以轉讓，可不可以繼承，這要視具體情況對待。

我們通常說的違法建築，是指違犯城鄉規劃法或者農村宅基地管理辦法等法律法規而建設的房子。但是，在這些法律之前建設的房子，不存在違法問題，因為“法不溯及既往”，那時候沒有法，談什麼違法呢？

《村鎮建房用地管理條例》為1982年實施，《中華人民共和國土地管理法》1987年實施，《中華人民共和國城鄉規劃法》2008年實施。在這些法律出臺以前，農村記住建設手續比較簡單，也不必辦理房產證。因歷史原因形成的農村沒有辦理房產證的房子很多，但不等於這些房子存在違法問題。

只要這些房子的來源合法，當然可以轉讓，也可以繼承，但是，只不過是無法辦理轉讓和繼承手續，而沒有辦理手續的轉讓和繼承，依然無法取得房產證，無法獲得法律認可的保護，但是誰也不可能剝奪所有權。

如果想正式辦理繼承和轉讓，那就只有先對這些房子進行確權登記，依法辦理房產證，辦理後方可依法辦理繼承和轉讓手續，進行所有權變更，受到法律保護。目前各地農村都在進行宅基地確權，對於歷史上遺留下來的無證農房，會根據實事求是的原則，在提交了充份證據後予以確權的。所以如果要對農村沒有房產證的房屋進行轉讓和繼承，應該藉助這次機會，先辦理產權登記，再根據繼承法等相關政策，辦理繼承和轉讓。