兰州白鹿原横空出世、保利万科碧桂园逐鹿文创城

邵旭峰

大西北最常见的，就是苍茫荒凉的群山，越向西北，山上的植被越少，黄土裸露，乃至于完全没有生机的样子，隐约一两点绿意之处，那是一两户人家，黄土文明就那样零星散布和延续。在群山之间，如果你发现一条高度与山顶齐平的线，横亘绵延十百公里，那就是“塬”的边际线，上边就是“塬”——群山顶上的巨大平原。西北最大的塬，在庆阳，叫董志塬。陕西白鹿原，东边与篑山相接，南依秦岭终南山，整体如同一把座南面北的椅子面，椅子靠背就是终南山。所以准确地说，白鹿原不是严格意义上的大西北的塬，最多算个半塬——在半山而非山顶。白鹿原东北高出灞河300米左右，西南侧高出浐河180米上下，俯瞰关中大地，深受其影响也形成自己独立的文明。

兰州西北师大甘政法兰交大北面山上的丘陵地带推整已经十几年了，外界感觉动静不是很大，但面积确实不小——有数百平方公里之大，可能还要继续向北拓进。

这里已成兰州的北坂，相对于安宁区升高百米左右——正如白鹿原相对于西安市，只不过白鹿原相对于西安市升高在200米到300米之间，要高许多。

北坂上多个房企大兴土木，统称“文创城”。

第一家入驻文创城的房企不明，但第一家动工的，是军工出身的央企保利，项目叫保利·领秀山——保利现在兰州有四个项目，除过领秀山，还有黄河两岸的金香槟和理想城，西固好像还有一个，但规模相比领秀山都小，领秀山项目现在好像第七期已经开工，好像至少有8期，有说14期。

保利开建后不久，华远（不是和万科一样同属华润旗下任志强的那个央企华远，而是一个私营企业——现在私企还有省级企业建房的不多了，大多亏的找不着北了，央企亏损额更大，但那对他们来说不但不是负担，反而是资本，比如保利万科中海这些个个亏几千亿近万亿，影响他们大建特建了吗？房企为什么亏？根本原因是利润大部分去了政府那里）也开建。

由于资金差距，保利四期都快交付了，但华远一期都还没交付，卖出去点房就动几天工，然后又筹钱再动几天，或者慢慢小规模动，但那种韧性还是值得尊敬的。

大约2016年左右，有一个叫浩源的公司，也在保利、华远以东的平台上开工了，有别墅有高层，据称规划和综合质量还可以，就是有点脱离大部队的感觉。

2017年左右，央企也是房产老大万科也上文创城了，在保利之后、比邻华远，拿了二三百地，好像还在拿，好像有五期左右。万科已经建成的一期全是高层，楼栋不少，但总体规模远小于保利——保利每期似乎都有高层也有别墅，三期和四期还有花园洋房——10层左右。

万科建设速度和保利差不多，都很快。

2019年4月，碧桂园确定也上文创城——就是销售额2018第一但同时状况频出的碧桂园。

据称，王健林的万达也有上文创城的可能。

相较而言，保利刚开始建的时候，总体规划不错，但建设质量和综合配套管控不好，比如高层不是一体浇筑用空心砖补（这个问题一直到五期才解决，万科卖房的都遥指当笑话），比如别墅区的渐次抬高错落感没有拉开，尤其是，别墅房屋周围地基下陷，造成别墅区围墙严重倾斜有很大安全隐患到现在都没解决，物业不专业，不敬业，商铺区给工人做饭的临时饭馆油烟直接影响上面的住户。综合管理感觉不像央企。

还有，保利从三期开始，楼间距也变小。

最大的问题，是刚开始不少销售说是安宁户口，结果到现在还是皋兰户口，这个直接影响到保利的声誉。

说说华远，不是那个和万科同属华润的央企华远，是一个私企。

他们没钱，所以进度很慢，但由于央企的直接比对，所以他们在建筑质量和环境绿化方面比较谨慎认真，楼尽可能一体浇筑，别墅区台柱和门脸大量使用大理石，尤其是他们注重后一排别墅比前一排抬高，光线很好，错落有致。

他们房子价格低于保利和万科更会低于碧桂园，因为不是央企也位置靠后。

下来谈谈万科。

客观而言，万科到一座城市，从建筑质量到综合环境到物业配套都会成为一座城市房企的标杆

可惜的是，万科来兰州太迟了，文创城拿的地块也太小，所有买房的人应该祈求万科多拿地块，扩大规模。

举个例子，原先给别的省企还有私企供材料的不少商家，说自己供货这些年，没有遇上万科这么严的······

万科在文创城，主要卖高层精装房，从地砖到墙纸，到板材，质量都不错，好像都是名牌，不少装修过房子的人说，把万科比保利高出来的钱自己装修，绝对比不上万科的装修——当然，不想千篇一律也不怕麻烦还有钱的人除外。

还有，万科明显也注重素养牌，里面打扫卫生的阿姨，见人都会笑眯眯喊您好！

就在最近，传出碧桂园入驻文创城的消息，很明显刺激到原先四个房企（保利、万科、华远、浩源），都开始检点自己的失误并风风火火行动起来了，毕竟碧桂园那种强势的针对主观感性客户的营销，是谁都得掂量的。

然后谈谈环境生态，由于兰州黄河以北——山南水北为阳，主要就是沙碛和盐碱地，所以种树种草都不容易，保利和华远都折腾多年，但不得其法，据称刚开始让南方公司做，这纯粹牛头不对马嘴，南方一片树叶都可能发芽，但这是严酷的北方阳面沙碛盐碱地，不说土壤改良和浇水是否得到保证，经常看见外地运来准备种植的树木，躺在那里暴晒！时间长达几天，早都枯掉没救了。

种树种草，第一需要保证树木和草皮的运输和种植时间尽可能短，不能让种的时候就已经枯死；第二需要土壤改善的事解决清楚，粪肥为主、化学肥料有但不能过多；然后保证平均一周浇一次，基本都能活。

刚开始保利华远的绿化工作效率较低，浪费较大，不过后面逐渐好了，现在道路两旁、已经交工小区内的大多数树木草皮都活了。

现在文创城的绿化已经初具规模，这几年雨水充足，后面应该会很好，加上在半山（兰州城区由于处在两山之间，所以空气不大流通），空气后面必然清新通畅。

还有就是教育、医疗等配套设施，目前有一所建筑不错的“皋兰五中”（小学和初中一体）已经建成运营，保利有一家幼儿园也开始运营，投资十几亿的兰州中医院正在建设，据称后面还有医院和学校将建设和运行。

再就是交通，目前上山的，主要就是师大知行学院和万新路两条，都很陡且质量差，从师大知行学院旁上山的高架桥建设正在最后冲刺，后半年能通车。后面，应该还有高质量的高架桥或高速等上山。

最后谈谈营销，就个人观察，这几个房企，没有一个站在知己知彼（客户和竞争对手）的立场上，把自己的优势彰明说透的——大多企业都这样，把最重要的事情没有弄透落实，更不说框架清楚、特色明显直击人心。无论具体的营销人员还是举办的活动，都感觉和卖红薯的没有本质区别。

投资很大，得不偿失。市场经济，一块生产，一块营销——很多企业在营销上智慧不够、目标不明、策略混乱。

总结：时势使然，兰州安宁北山丘陵地带，就这样成了兰州市北坂——由于西安的白鹿原，多家央企和私企在上面近距搏杀、刺刀见红。

就已经建设的房企而言，地理位置，保利最好——最靠南面边际，可俯瞰遥望安宁和西固区；就建筑和装修质量而言，目前万科最好——后面别的房企必然努力提高，到时候谁高谁低，暂时未可知；就高层楼间距、采光而言，保利一期、二期最好，高层间距达80到100米；就别墅而言，华远做的好、浩源好像也可以；就绿化生态而言，保利做的大，但稍显粗，万科和华远做的比较细。

以过去的眼光看，文创城毕竟脱离安宁区主城区，交通也不便，但以未来的眼光看，这里由于多家大型企业和私企同台竞争，所以建筑质量、采光、空间、绿化、物业管理等，企业各自都会尽可能优化——企业最大的动力来自于竞争对手，刺激交通也会尽可能便利化，同时饮食、娱乐休闲等，以及教育、医疗等综合生态要素都会优化配套。

空气清新、马路宽广、疏朗有致，这是全兴城市，尤其是多家最大房企夹杂私企近距竞争、刺激优化，是文创城最大的优点。

还有一点，就是没有拆迁户，所以综合素养也不会低。

建议：如果你无所谓户口，又想享受清新的空气、全兴城市的综合体验，可以考虑。

大体如上。

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