黃其森何以至此？
2017年底，鎂光燈下，黃其森侃侃而談，預測泰禾集團2018年銷售額破2000億，如此海口引來深交所發函問詢。
一年過去，面對姍姍來遲的泰禾年報，以及猶抱琵琶半遮面的銷售數據，深交所再度發函，連環19問，直指公司造血能力羸弱、財務調節異常、資金往來混亂、關聯交易存疑一系列問題。
泰禾上演生死時速，黃其森彎道要翻車。
01
泰禾年報迷霧重重
深交所19個問題，除了最後一問是對泰禾未來經營計劃的追問外，其餘大致分為四個方面。
一是經營。
泰禾集團2018年報沒有披露銷售額，克爾瑞數據則顯示，這一數字僅為1303.4億元，與黃其森提出的2000億元銷售目標大相徑庭。
二是資金鍊 。
截至2018年末，泰禾集團現金及等價物餘額115.58億元，全年經營活動產生現金流量淨額也只有139.31億元。公司短期借款及一年內到期非流動負債合計卻高達574.28億元。
風雲地產界同時注意到，泰禾集團受限資產683.14億元，且全部來自借款抵押、保證金；淨資產僅剩184.58億元。
如此情況下，即便手握千億授信，也很難真正拿到多少借款。100%的股票質押率，則早已鎖死二級市場渠道。
造血能力不足，融資途徑受阻情況下，如何還上日益逼近的欠款，足以讓黃其森焦頭爛額。
三是可能存在財務修飾，這也是問詢函的核心。
泰禾集團2018年末投資性房地產餘額176.65億元，同比大漲43.32%，均從存貨、固定資產等科目轉入。
相比存貨、固定資產，投資性房地產可以產生租金，直接影響利潤表，且若以公允價值法進行評估，還可能出現增值，直接增厚利潤。
事實上，因投資性房地產產生的公允價值變動，泰禾集團2018年直接多出了7.44億元利潤，佔年度歸屬淨利潤三成。
深交所注意到，轉換為投資性房地產的“泰禾大廈”、“濟南東部”、“東四環金尊府”出租率分別只有18%、12%、0%，是否符合轉換標準值得商榷。
這也進而意味著泰禾集團獲得的7.44億元公允價值變動收益是否合理亦值得商榷。
利息資本化率則是深交所關心的另一個重點。一是因為該數值變動會直接影響當期利潤，二是因為該數值形成過程是“黑箱”，是否合理外人很難判斷。
早在4月4日，風雲地產界就曾發佈《黃其森高處不勝寒》文章，對泰禾集團利息資本化等進行了分析。
四是追索資金流向。
在公司資金鍊狀況很不樂觀的情況下，泰禾集團2018年和關聯方一同投資成立了泰禾金控、嘉興晟昱兩家企業，總資產合計67.5億元，這其中有多少錢出自上市公司，又去向了哪裡。
關於資金去向的疑惑不僅於此。現金流量表中130億元“往來款”來自何方，佔公司年度採購額55.66%的第一大供應商是誰？
就這些疑問，泰禾集團對風雲地產界表示，一切以公告為準。
02
論Flag的立法
“高週轉、高品質、高溢價”，黃老闆給集團定下戰略時，不知道手底下人臉色如何。
騰訊《稜鏡》報道，2018年初，泰禾集團計劃華東區域貢獻900多億銷售額，但2019年初核計後發現，只完成200多億元，差額巨大。各區域大員紛紛進言：“老闆，還是先回血吧！”
2019年開年，泰禾終於放下身段，走上“以價換量”的道路。2月，泰禾北京公司發起 “泰禾1號搶收計劃”，北京泰禾•金尊府、北京泰禾•金府大院、泰禾•西府大院和泰禾•北京院子二期4個高端項目都包含其中。
泰禾•金府大院300平方米以上疊加房屋特價房，由2500萬元直降到1600萬元；
孫河北京院子二期均價降至5萬元/平米；
樓面價8萬元/平米的明星項目西府大院，72平方米和197平方米戶型，從原價14萬/平方米左右，降至11.8萬元/平米，單套降價約400萬元。
北京銷售人員向媒體解釋只是個別房子特價，降價只是宣傳噱頭。
但降價並非孤例：
廣州獨院別墅實用250-300平米，365萬/套起；泰禾廈門紅樹灣院子 “新春特惠，新品首付15萬起 ” 。
更早前，2018年9月合肥泰禾院子從20000元/平米降至15000元/平米，業主憤怒維權；12月，文一泰禾·合肥院子推出特價洋房，總價直接腰斬。
資金鍊緊張、償債壓力巨大，黃老闆的“高溢價”不比往昔，“高週轉”正在路上，那“高品質”還在嗎？
2017年11月25日，演員景甜在天津大禮堂為泰禾超高層豪華公寓項目金尊府站臺，盛讚：“如果不是親眼所見，很難想象泰禾金尊府佔據了一個多麼難得的地段，‘天津之心，百年一府’當之無愧！”
6天之後，天津城市大廈B座泰禾金尊府項目發生火災，導致10人死亡，5人受傷。事故原因是施工人員違規在施工現場住宿，放空了消防水箱儲存用水，致使火勢迅速擴大。相關企業11名嫌疑犯被刑事拘留。
黃其森和泰禾對大火表示沉默。
時隔僅二十多天，黃其森面對數家媒體，放出豪言：“2018年，泰禾集團銷售額目標是再翻一番至2000億元。”行業側目，股價漲停，給泰禾衝了喜。
這一“牛皮”隨即受到深交所問詢，泰禾集團回覆：“2018年2000億”等是董事長的願景和預期，不構成公司預測和承諾。
黃其森之前，某位首富也提過“小目標”，而後開始了漫漫“斷舍離”之路。
03
此地不宜久留
春江水暖鴨先知，水寒亦然。2017年以來，泰禾集團高管變動讓人眼花繚亂。
2017年5月，泰禾集團副總經理成爾駿、公司監事李朝陽、公司董事會秘書洪再春、泰禾廣深區域總裁田九坡等相繼離職。同年11月，泰禾集團CFO羅俊離職轟動業界，被稱為金融才子的他35歲就成為了中國最年輕的財務總監 。外界把高頻離職現象和泰禾大舉擴張帶來的債務壓力聯繫在了一起。
2018年，風暴仍在繼續。泰禾上海區域副總經理鄂宇、集團副總裁“閩系老臣”丁毓琨先後離職。任職近10年，主導“院子文化”的副總裁沈力男也走了。
泰禾裁員30%的消息也不脛而走，泰禾集團內部人士接受《財經》新媒體採訪表示，裁員事件並不真實。泰禾正在進行高端人才的引進，達不到公司考核標準的員工將被淘汰。
彎道超車的泰禾，老司機紛紛跳車。舊人離去的同時，新人也難力挽狂瀾。
4位原華夏幸福高管跳槽到泰禾就職，被稱為“華夏系”，分別是副總裁張晉元（2018年升任集團副總裁）、財務總監李斌、總裁助理陳波、廣州城市公司總經理冼耀強。
進入2019年，李斌和張晉元相繼辭職，陳波亦傳出離職傳聞 。
2019年5月，原泰禾設計部總經理、“院子系”設計師王峰和老同事羅俊加入了市值不足50億港元的大發地產。曾經星光璀璨的泰禾高管團隊，如今各自奔天涯。
自媒體“一勺言”曾統計，截至2018年8月，泰禾地產副總裁加上總裁助理共計超40人，此外，一個由體制內精英、銀行業與自身專業背景的8人加強版高管又加入其中。今年4月，餘智晟被深圳市紀委監察部門帶走協助調查，至今未有消息。
深交所5月15日答覆期限開始逼近，手握堪比一副撲克牌的高管陣容，黃其森下一步行動又會是什麼？
對泰禾年報及深交所問詢函更細緻分析，歡迎關注風雲地產界後續文章。
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