華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
連續數月，土地市場的瘋狂、樓市熱度的迴歸，讓蘇州這座華東二線城市賺足了行業的眼球。
但火熱行情的背後，依然有人們的擔憂：蘇州的房價、地價還能漲多久？在“穩”字當頭的調控思路下，房企拍出的“地王”是否會虧本？目前在蘇州市場上，“新一輪調控政策即將出臺”的說法甚囂塵上意味著這種火爆的場景可能難以持續。
同策諮詢研究中心總監張宏偉直言：“我覺得會適度降溫。”其解釋說，經濟走向中的一些不確定性，可能對於房企的投資決策產生較大的影響。接下來蘇州不管是地市還是樓市，都可能會恢復得理性一點。
就在5月8日，蘇州2號公告三宗宅地成功出讓，共計成交金額40.7億。其中，甪直9號地塊14263元/平方米的樓面價也創下了甪直板塊土地樓面價新高，但另外兩宗地塊表現平穩。克而瑞蘇州測評指出，目前關於蘇州的調控政策在坊間盛傳，在這個政策呼之欲出的敏感時期，原本積極拿地的房企開始採取謹慎態度。
蘇州樓市從“回暖”走向“火爆”
蘇州樓市再度進入上升通道。
克而瑞數據顯示，春節後蘇州樓市開始回暖，在三四月份熱度持續走高，已從“回暖”走向“火爆”。4月份，蘇州市商品住宅成交量環比上漲33%，同比上漲57%，較2019年月均上漲37%，尤其是配套資源完善的蘇州園區、高新區、姑蘇區等主城區一手房市場供不應求。包括綠都地產、旭輝控股等在內的幾位房企內部人士均向《華夏時報》記者透露，“近期在蘇州市場的各項目均銷售良好。”
同時，上海易居房地產研究院發佈的《10城二手房市場月報》顯示，4月蘇州二手房成交量為11748套，環比增長99.0%，同比增長84.1%，直逼2012年以來的歷史最高值。
成交量激增的同時，蘇州房價也再度登頂。根據《55城冰山指數漲幅排名（第106期）》，蘇州已超越燕郊連續5期位居55城冰山指數漲幅榜榜首；易居研究院近日發佈的一季度《中國百城房價報告》則指出，按照“房價五分法”來劃分，包含蘇州在內的11個城市步入了“超高房價”的行列（即新建商品住宅成交均價區間大於2萬元/平方米）。
但更為引入注目的，還是如火如荼的蘇州土地市場。今年以來，蘇州前三場土拍已經吸金303億元，共出讓16宗涉宅經營地塊，其中12宗溢價成交，最高溢價率接近50%。
4月29日，中海以35.6億元競得蘇州園區蘇園土掛（2019）02號地塊，樓面價為30287元/平方米，溢價率37.67%。這一樓板價不僅令蘇州園區自規劃建設以來首次突破3萬元門檻，也助力中海一舉拿下名副其實的蘇州新地王。而在中海拿下新地王的前四天，4月24日，蘇州一場大型土拍推出的5宗地塊，吸引了34家房企競拍。最終，5宗宅地成功出讓並吸金135.7億元，溢價率超過35%，並誕生了吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊兩幅新“地王”。
來自中指研究院的《中國300城市土地市場交易情報（2019年1-3月）》報告透露，今年1-3月，全國300個城市土地出讓金總額為8281億元，同比減少16%。其中，蘇州以313.2億元排名第5。今年一季度，蘇州舉行了3場土拍。宅地方面，平均樓面價15082元/平方米，同比上漲25%，處於近4年來的次高位；平均溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點，環比增加12.2個百分點。成交樓面價和溢價率回升現象較為突出，回暖跡象明顯。
市場熱度仍將持續一段時間
多位業內人士認為，降低落戶門檻，以及部分區域的購房補貼、首套房貸利率上浮比例的下降等，都對帶動蘇州商品住宅成交量的上升起到了積極作用。
綠都地產上海事業部營銷總經理王淵波告訴記者，蘇州樓市的回暖，首先是年後全國多地政策出現微調，在一定程度是上扭轉了市場預期。蘇州作為強二線城市，儘管年後未立刻出臺政策，但事實上購房者預期開始復甦。同時，蘇州屬於人口淨流入城市，年後新房的成交數量明顯提升，整體供求數據比較健康；此外，年後蘇州土地市場火熱也是促進新房成交量上漲的因素之一。
與其看法類似，融信中國一位負責人亦認為，今年以來房企資金壓力明顯降低，進入土地市場的資金額增加，而土拍市場的活躍以及樓市傳統小陽春帶動了包括蘇州在內的各大中城市房地產市場逐漸回暖。同時，在本輪房地產週期中，蘇州屬於最先起勢也是最先回調的那批城市之一，因此在中央貨幣政策和各地房地產政策有所寬鬆之時，蘇州市場在回調到位之後也率先回暖。
“主要是購房者心理預期發生了變化。”上海中原地產首席分析師盧文曦告訴記者，蘇州市場回溫過快一方面是受利好政策影響，如吳中區提出的“優購房”政策，人才最高可七折購房；另一方面也是因為年後市場普遍回溫，購房者預期向好，促進成交。此外，蘇州市一直處於高位的房貸利率近期也有所回調。根據克而瑞的數據，目前蘇州市首套房貸利率普遍上浮18%-20%，部分銀行的首套房貸利率最低可上浮15%。
對於蘇州市場的後續發展，業內人士們依然充滿信心。“蘇州作為長三角區域的重要城市，未來發展空間還很大，基礎設施的完善、人才的流入，會對蘇州樓市起到支撐作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。上述融信中國負責人向記者強調，蘇州是融信較為看好的城市，未來計劃繼續在蘇州拿地，“在符合內部的指標要求、地價合理的情況下會有選擇地積極參與。”王淵波也表示，公司看好蘇州的城市發展，會堅持深耕蘇州。不過，其也強調房企拿地不應盲目跟風。
業內公認，在土拍火爆、銀行貸款放鬆的利好下，蘇州樓市的熱度可能還會持續一段時間，但這樣的火爆局面能否持續仍然是一個未知數。
“今年年初蘇州政府計劃供地400萬方，所以第二季度中仍會持續供地，但是蘇州土地市場熱度降低似乎已成趨勢，”蘇州克而瑞分析稱：“區域市場一旦過熱，有可能會引發調控再度收緊。”
同策諮詢研究中心總監張宏偉直言：“我覺得會適度降溫。”其解釋說，經濟走向中的一些不確定性，可能對於房企的投資決策產生較大的影響。接下來蘇州不管是地市還是樓市，都可能會恢復得理性一點。
值得一提的是，市場行情的持續火爆，已令“蘇州要出臺新一輪調控政策”的消息在近期甚囂塵上。
在蘇州市政府主辦的網絡問政論壇“寒山聞鍾”上，記者發現，多位網友針對蘇州市近期房價上漲的情況發出了投訴貼。在《投訴蘇州房價上漲有用嗎》一帖中，蘇州市住房和城鄉建設局工作人員回應稱，蘇州當前正在研究房地產市場長效機制，以穩地價穩房價穩預期為目標，堅持“房住不炒”的定位，促進房地產市場平穩健康發展，針對提出的相關建議，在研究相關政策時將予以考慮。
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