首先，我們先來看一張城市衛星圖。
相信很多朋友憑著地圖上的金雞湖和獨墅湖，會猜到【樓面】要講的城市就是今年的網紅城市：蘇州。
“上有天堂，下有蘇杭”。其中蘇州又是很多人心中的白月光。
蘇州工業園區也是新加坡在中國的首個大規模城市總體規劃 ，所以城市規劃非常具有前瞻性和科學性。
剛好我10月去了一趟蘇州，我驚喜於中國怎麼會有城市精細化管理做得如此出色的城市。
上面的衛星圖，蘊含了非常豐富的信息，結合實際，我們來一一分析。
1. 密度
蘇州主城區的容積率都在3.0以下，老城區都是獨棟小樓，工業園多是小高層，純正板樓，很少看到塔樓，疏密有度，樓間距較大，採光通風很好。
在很多城市都不能實現的“抬頭看天”，在蘇州不再成為奢侈，居住的舒適性大大增強，小區內有更多面積來做公共空間，增強鄰居之間的交流。
去過蘇州的人，想必都會認同：低密的蘇州，真舒服啊。
2. 路網
蘇州公共路網是國內少有的“棋盤路網”，縱橫交錯，密集筆直，主幹道基多是雙向8車道，寬敞通達。
“小城大堵”、“馬路拉鍊”幾乎是全國大多數城市都有的問題，但是蘇州憑著先天的平原地形優勢加上後天的規劃建設，貫徹“規劃大過市長”的原則高效兌現規劃。
不管是車、非機動車、人都有路權，而不是像有些城市的路段只有機動車道，而且因為蘇州夏天熱，而行人道的樹都又高又密，走起來也很舒服。
在蘇州呆的那幾天，基本都是滴滴打車。而蘇州的滴滴司機對蘇州的交通很認可，其實很少聽到滴滴司機會盛讚城市交通好的，但是蘇州做到了。
所以可以看到，即使蘇州開通了地鐵，但是也特別多人喜歡開車，因為路好，開車也不堵。
3. 綠化
從衛星圖中，我們可以看出蘇州公共綠化率特別高，金雞湖公園、獨墅湖公園、街心公園、城市道路兩旁，到處都是樹。
蘇式園林中講究的“移步換景”，即使用來形容蘇州這座城市也不過分。
如果你不想在蘇州看到樹，恐怕只有閉上眼睛了。
林泉街的銀杏、文景路的香樟柳樹、崇文路上的欒樹針柏木蘭、松濤街的桂花木蘭石榴樹、還有星湖街的柏樹...
讓人驚喜的是，蘇州不僅綠化多，而且更講究美感，蘇州隨便一處路邊綠化甚至還要講究五重園林，而這一般是在商品房小區中才有的五重園林，被搬到了蘇州城市主幹道。
而且因為低容積率，蘇州的小區綠化率更高，也更有追求去做得更好，畢竟城市公共綠化都做得如此出色，小區怎麼能遜色？
你以為僅僅是這樣嗎？不，蘇州園林聞名於世，蘇式園林本就是這個城市的特色。
那天，當我坐在蘇州拙政園的荷風四面亭看夕陽，我更加相信：中國最好的園林不是在龍湖的項目，而是在蘇州的百年園林裡。
所以，真實的蘇州是這樣的：
隨手一拍，就特別美，那樹種的，那花種的，那草種的，絕了。
在中國，哪個城市都不要想著去和蘇州比城市規劃和城市精細化管理，都會輸得體無完膚。
國內有些在發展新城區的同時，對老城區幾乎是放棄式的，如廣州。也有的是在老城上重複建設嚴重，新城區遲遲跑不起來的，如長沙。
上海受限城市臃腫，擁堵嚴重，深圳侷限於城中村，導致城建混亂。
但是在蘇州，我卻看到了一種可能性：
蘇州也難得做到了新老城區的平衡，老城市傾向於保護和發展旅遊業。
君到姑蘇去，人家盡枕河。蘇州姑蘇老城區七條河流縱貫南北，十四條橫越東西，前門是街，後門是河，非常有特色。
蘇州的環衛除了保養陸地，還要管水上的，也佩服蘇州能在現代化的狂奔中依然保持了江南水鄉的特色。
先天優勢加上後天保養，使得老城區平江路、觀前街、山塘街，不管淡旺季，遊客如織。
那天，我去貝聿銘大師建的蘇州博物館。
藍天綠樹之下，白牆黛瓦的蘇博，飾以深灰色石材和花紋柱框，光踩碎了樹影，壁為紙，影為墨，石為繪，光影之間，遊廊低迴。
連風都溫柔得讓人心顫，不禁讓人折服於江南日積月累的審美。
“遇一人而白頭， 擇一城而終老，此生戀姑蘇，願為人間客”。
記憶回到多年以前，當初讀到這句話時，我就在想那個最本真的理想姑蘇會是什麼模樣？
在中國的城市中，有的城市野心崢嶸，引領四方是天性，有的城市靜水流深，精緻細膩是本色。
或許，就是這樣的蘇州，得以讓人念念不忘。
走過很多城市之後，我看到中國大多數城市都有一個問題，那就是：住宅底商活不下去。
在廣深，再高級的住宅區，底商最後活得很難受，高不成低不就，當初賣的可貴，最後卻租不上價。而且業態混亂，空置率也高。
直到我在蘇州看到了——鄰里中心。
曾經我所認為的那些死結，突然之間都迎刃而解了，鄰里中心的定點、輻射範圍、業態配比、整合運營把這些問題全都解決了。
鄰里中心，源於新加坡新型社區服務理念，是圍繞“柴米油鹽”、“衣食住行”、“休閒娛樂”等居住配套，為居民提供家門口的“一站式”服務中心。
蘇州的商品房基本都沒有底商，而鄰里中心作為一個社區商業，很好地補充了基礎消費需求。
鄰里中心不同傳統的零散店鋪和商場。而是有一定社會福利性的社區商業中心。
鄰里中心有自身一套業態佈局和客群定位、招商運營管理，涵蓋停車位、環衛、安保、綠化和公共空間，蘇州的鄰里中心都是運營得很優秀的商業。
我們看到鄭州也嘗試在做鄰里中心，但鄭州的住宅項目還是會保留底商，這顯然就是瞎胡鬧，成了閹割版的鄰里中心。
蘇州的城市精細化管理，關鍵在於做到了“三個結合”:
1.注重面與裡的結合，處理好了“面子”和“裡子”；
2.注重治與管的結合，堅持標本兼治、綜合施策；
3.注重法與理的結合，善於運用法治思維和法治方式解決城市治理難題，又妥善處理“法”與“理”、“法”與“情”，實現法律效果與社會效果統一。
而試問中國又有多少個城市能做到像蘇州這樣剋制而平衡呢？
今年上半年蘇州暴漲了30%，園區優質項目基本都站上5萬/平的關口，差點超越了上海嘉定新城的價格。
所以在蘇州房價高潮期，蘇州業主喊出：蘇州為什麼不能比上海貴？
從城市量級來說，蘇州確實落了上海一個檔。
從商務活力、商業聚集度、硬件設施、交通配套上，蘇州也確實輸了上海不少。
但是蘇州的城市規劃體現出來的顏值，遠遠超過上海同價位的房子。
那天，當我走在獨墅湖邊，我拍了一張照片發給顧言，對面高樓高高聳立，湖水波光粼粼。
蘇州，是那麼美。
他告訴我：
早在2011年，他對蘇州獨墅湖板塊翰林鄰里中心旁邊的小區很動心，當時賣1.3萬/㎡，而現在小區價格是4.5萬/㎡。
如果他當時留在蘇州，可能就會買那個小區吧，可最後他離開了蘇州，失去了入手蘇州園區的最佳機會...
那一刻，我想起了王家衛《花樣年華》中的那段話：
那些消逝了的歲月，彷彿隔著一塊積著灰塵的玻璃，看得到，抓不著。他一直在懷念著過去的一切，如果他能衝破那塊積著灰塵的玻璃，他會走回早已消逝的歲月。
蘇州，在顧言心中，甚至在很多人心中，都是那個愛而不得的白月光吧。
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既不看多，也不看空。理性看待房地產，尋找樓市真相。
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