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木瀆新星
昨天（5月8日）蘇地網掛（2019）2號公告土拍落幕，木瀆地塊為三宗地塊樓面價最高，17152元/㎡，由路勁競得！
雖然地塊溢價率46.3%，超市場指導價9.7%，已達“現房前一手”，但該地塊價格在木瀆板塊內確是平平。
回顧昨天的土拍，甪直樓面價創新高，滸墅關意想不到的火熱，多家競拍，膠著85輪，反觀木瀆地塊，在之前頂到現房前一手後，平平開場，冷靜結局，並未吸引太多目光的投入。
這顆木瀆板塊新燃起的星星似乎並沒有那麼的閃耀奪目。但是這宗地塊緊鄰中海蘇胥灣，具有明顯的交通優勢：距離地塊1公里左右為地鐵5號線（在建）楓瑞路站，預計2021年建成通車，此外地鐵1號線與3號線（在建）均在地塊3公里範圍內；
1.5公里範圍內有江南雙語幼兒園、南行實驗小學和木瀆南行中學等，此外，北側蘇科大天平學院，南側有蘇州科技大學、蘇州技師學院和蘇州經貿職業技術學院等；
地塊東側1.2公里左右有蘇大附二院分院和高新區中西醫結合醫院，日常就醫便利。周邊商業資源較為豐富，地塊周邊1公里內有長江壹號生活廣場、紅星國際生活廣場等。
可以說路勁拿下的這塊木瀆地塊周邊配套相當完善了，交通便利、教育資源豐富、醫療商業資源亦是不缺，也就非常能理解還未開拍它就被頂到現房前一手了。
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木瀆八星
現在的木瀆板塊地塊還是充足的，加上昨天5月8日開拍的地塊，木瀆板塊在售及待售高價地地塊有八宗。我們把它們稱為“木瀆八星”！
木瀆的地價在整個吳中區儲備地塊中是最高的。板塊內不僅有樓面價高達28965元/㎡的吳中區“地王”，還包括樓面價25750元/㎡的中鐵諾德姑蘇上府，以及樓面價24462元/㎡的上海上實地塊。
2.4w-2.8w元/㎡的地價區間真的不低，目前板塊內3宗高價地的規劃都已經出爐，其中中鐵兩個項目案名都已經公佈，等待今年入市，兩個項目均為裝修交付、現房銷售。
中鐵諾德國禮項目規劃打造11幢住宅，總戶數866戶，1#設計了養老服務用房，首層全部架空，並配備有泳池和運東場地。
▲中鐵諾德國禮效果圖
中鐵諾德姑蘇上府地塊由A/B兩地塊組合，項目規劃共16棟，A地塊10棟，B地塊6棟，共計510戶。A地塊：聯排、洋房、小高層；B地塊：1棟疊墅、1棟洋房和4棟高層組成。
▲中鐵諾德姑蘇上府A地塊效果圖
▲中鐵諾德姑蘇上府B地塊效果圖
在“木瀆八星”中，共有3宗現房銷售地塊，除了中鐵兩個項目，另一個就是上海上實地塊，這宗地是上海實業首入蘇州拿的地。
據瞭解，該項目名為“上實·海上海”，目前規劃已出，由14棟樓組成，其中7棟為住宅，由4棟小高層，和3棟高層小高層混合樓組成，現房銷售。
▲上實海上海效果圖
此外，旭輝和金茂在木瀆的地塊均已出規劃。旭輝地塊樓面價為14194元/㎡，規劃建設12幢樓，產品類型為高層，層高包括18層和27層，一梯兩戶。產品為3房戶型，設置3室2廳2衛，主臥是套房，有獨衛和衣帽間。
金茂地塊樓面價為16270元/㎡。規劃共6幢小高層，3幢高層。1#20層，2、4、7、8、9#樓共17層；3#14層、5#22層、6#23層。
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木瀆樓市
木瀆板塊在吳中區佔據很重要的位置，在整個吳中區地塊儲備中是地價最高的，它也一直跟隨著蘇州整體樓市的變遷而變遷。
木瀆板塊地價真正的轉折點是從16年地王開始的，當時轟動了全市，從那之後木瀆就再無低價地。先是北京國瑞以24744元/㎡、48.5%溢價刷新木瀆地價。再是中鐵諾德以25750元/㎡、28965元/㎡先後挑戰地王成功。那個時候的木瀆土地市場真的是熠熠生輝。
當大家都開始準備接受木瀆的高價地，接受木瀆的改變和發展的時候。2018年2月份，蘇地2017-WG-73號宅地被金茂以總價120677萬元競得，成交樓面價16270元/平，溢價率僅2%。
於是乎很多人狂呼金茂撿漏，但也有人說是不是樓市將轉折？當然，曾經的疑慮已被市場解答！木瀆還是在它高價地的儲備下穩步前行。
除了儲備地塊以外，板塊內在售項目國瑞熙墅當年的樓面價也不低，為24744元/㎡，整體均價29000-34000元/㎡。目前木瀆板塊內在售新房包括姑蘇金茂悅、蘇高新大成郡、國瑞熙墅、天地源拾錦香都、天地源金蘭尚院等，整體房價在1.8w-3.7w元/平之間。
木瀆板塊在售的新房價格其實已經不低了，詳見下表：
木瀆板塊二手房價格在2W+左右，詳見下表：
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木瀆：冉冉升起
木瀆板塊位於蘇州西側，靠著蘇州兩座知名的山：看楓葉的絕佳場所——天平山和貫穿靈白線的——靈巖山，此外它還橫穿胥江河，木瀆凱馬廣場是蘇州最大的汽車主題公園。
說起板塊內交通，中環西線和蘇福快速路是木瀆板塊重要的交通生命線。2015年，中環通車，木瀆進入大交通時代，通過快速中環，可以快速到達蘇州各大區域；2016年南環西延通車，從木瀆出發，去新區、園區、市區都是一腳油門的事。
2012年4月，蘇州輕軌1號線正式開通，
地鐵1號線設置金楓路、竹園路、木瀆站3個站點，蘇州地鐵5號線設置花苑路、木瀆南、上供路3個站點：5號線於2016年6月28日開工建設，預計2021年6月開通試運營。
2015年開業的大運城，是蘇州超大型商業項目之一，匯聚200多家一線品牌商家，還有吳中區第一家大潤發。
悠方UFUN是木瀆第一個綜合體項目，和地鐵一號線金楓路站無縫對接。
2017年開業的紅星國際生活廣場位於蘇州西南主幹道長江路上，正對南環高架西延，佔據西南蘇州大交通的地理優勢。蘇州第二家山姆會員店於2018年6月28日開業。21000平米超大門店，1300個停車位，4000+全球優品彙集，30多個國家直接進口產品。
木瀆擁有全球最大銀幕的金逸影視中心，以集4D電影、環幕電影、球幕電影等為一體的各類特種電影為核心內容，而且都以室內娛樂項目為主。
木瀆板塊作為吳中區高價地聚集地，受關注程度極高，而多宗地塊儲備，將會給該區域的樓市注入新的活力。但是板塊內高價地多，配套這幾年來雖有加持，但是仍需一些時間和空間匹配。板塊內商業參差不齊，早年部分商業發展後勁不足。
高價地入市打造的高品質樓盤或將面臨商業短板的尷尬。板塊內有不少廢舊工廠、待拆遷的老舊小區，整體環境比較凌亂，居住感不強。從16年到現在木瀆整體走勢較平緩，板塊內房價還是以2萬元/㎡為主流，加上一路之隔的獅山板塊還有許多二手房可以選擇，高價地的入市只怕還需要一定時間才能被市場所接受。
目前板塊內高性價比限價老盤佔據較大市場份額，隨著老盤的去化殆盡，高價地接連入市，勢必促進板塊內房價格局的改變。
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