陕西愣娃1

房贷利率多为浮动利率，月供金额是否变化取决于央行贷款基准利率是否变化。

在七八年前，五年期以上贷款基准利率较高，因此在买房时贷款利率往往会有折扣，有八折，还有下限七折。如今风向已变，更多是利率上浮10%左右。

一般来说，只要贷款基准利率发生变化，多数房贷月供会在下一年1月1日起发生变化。

银行不炒房，但是炒房资金大多来自于银行。房价上涨，银行是最受益的群体之一。

正是由于银行资金源源不断进入房地产市场，对房价上涨起到了推波助澜作用，才使得越来越多的人加入炒房大军。毕竟，炒房投入低，风险小，回报高，可比做实业健康稳妥多了。

对于银行来说，房贷是优质贷款，坏账率低，收益稳定，风险小，因此在发放住房贷款上不遗余力。当消费者购房热情高涨时，银行就会摆出身价，扭捏作态，价高者得，提高利率。当消费者购房热情减退，银行往往又会搔首弄姿，臊眉耷眼，给出更低的折扣利率，吸引消费者投怀送抱。

房贷利率变化，一方面受宏观政策影响，另一方面则是根据市场变化进行调整。

十次危机，九次地产。当地产过热时，经济就容易出现问题，过高的债务累积下，很容易出现大量银行坏账。为了降低炒房热度，限购限售就成为重要选择。银行也会根据市场变化调整贷款利率，在基准利率上有所上浮，二套房上浮比例更高。

对于银行自主上浮或者给出折扣利率，今后继续上浮或者调低上浮比例，这种情况下贷款人的贷款利息是不会发生变化的，月供自然也不会变。

对于基准利率调整，银行就会重新把未还贷款按照剩余时间重新计算利息，多数会在下一年1月1日起执行新利率，基准利率上调则月供增加，下降则月供减少。

等额本息是占比最多的贷款方式，前期还的以利息为主，比等额本金的利息要多。公积金贷款利率比商贷低的多，基准利率只有3.20%，因此使用公积金贷款或者组合商业贷款能够减少月供。如果可以选择的话，提前还款时缩短贷款年限能够比减少月还款额省更多利息。

就当下而言，贷款基准利率属于历史较低水平，但是房价正处于历史高位，贷款总额高，远超普通人收入能够承受的限度，因此并不是买房的好时机。如果家庭收入30%不足以支付月供，那么在房贷利率进一步上升后有可能出现家庭债务问题。工作稳定才是收入稳定的基础，现在除了某些职业还是铁饭碗，多数人的饭碗都没那么牢靠。

财智成功

两种情况，一种是基准利率下调，那么你的以前的贷款利率会下调；另一种是非基准利率的下浮，那这和你以前的贷款利率没有关系。

1、基准利率的下调

房贷基准利率是央行给银行规定的做房贷业务的基本的利率，目前是4.9%，这是五年以上的期限的贷款利率，也是我们房贷中常用的期限，银行的房贷利率可以在央行规定的房贷基准利率之上做一定的浮动，浮动的上下限是30%，下浮30%就是常说的利率7折；上浮30%，就是上浮30%。

银行会根据当时房地产市场的销售情况在基准利率基础上进行浮动变化，如果房子不好卖，那么就下浮利率，如果房子很好卖，那么就上浮利率。

对于已经购房的人来说，只有基准利率的变化，你的以前的房贷利率才会跟着变化，如果基准利率不变，只是上浮、下浮的幅度在变化，这个对以前的房贷利率是没有影响的。

2、非基准利率的下调

比如最近的全国首套房利率在下调，这种下调就是非基准利率的下调，比如原来是上浮30%，现在改为上浮20%，那么综合来讲，对新的购房者利率是下浮的，这个时候的房贷利率是5.88%。

房贷利率的变化规律一般是，国家严控房地产的时候，就上浮房贷利率，甚至会定格上浮，也就是上浮30%，武汉就这么干的。如果是房子不好卖了，希望大家来买房子，那么就下浮，甚至9折利率、85折利率层出不穷，甚至7折利率。如果能拿到折扣的利率，可以省去不少利息。

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壹号股权

房贷利率下降，有两种情况，不同的情况对你自己的房贷利率影响是不一样的。

第一种情况是央行调整基准利率，房贷利率也会跟着调整

如果央行调整基准利率的话，那你的房贷也会跟着调整，比如你先前办理房贷的时候，贷款利率是在基准利率4.9%的基础上上浮百分之10%，实际的利率就是5.39%。

如果明年央行把基准利率下调到4.65%，那你的房贷也会跟着调整，当然调整的主要是基准利率，上浮10%的部分是不会调整的，调整之后，你实际的利率就是4.65%*1.1=5.115%。

对于调整的时间不同的银行规定不一样，目前调整时间点主要有三种方式：

一种是在每年的1月1号进行调整，比如央行在2019年7月1日进行调整基准利率，那银行就会在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率进行调整。

一种是在合同月进行调整，比如你是在2016年9月签订的房贷合同，央行在2019年7月1日进行基准利率调整之后，那银行会在2019年9月还款日的时候把你的利率调整到最新的利率。

一种是次月进行调整，这种情况一般是在央行调整基准利率之后的第二个月进行调整，比如央行在2019年7月1日调整基准利率，那银行会在2019年8月份你的还款日时进行调整。

第二种情况，央行没有调整基准利率，但是银行银行自己的利率调整了，那你的房贷利率不会有影响。

银行贷款利率在签订的时候，一般都会有明确的合同规定，利率是以你签订合同当日银行基准利率为准，并进行上浮或者下浮，如果未来央行基准利率调整了，你的贷款利率才会跟着调整，如果未来央行没有调整基准利率，不管银行房贷利率是上调还是下调都不会对你的房贷利率产生影响。

比如你在办理房贷的时候在4.9%的基础上上浮10%，实际利率是5.39%，假如明年楼市表现不理想，银行房贷利率下浮，银行在基准利率基础上下浮20%，实际执行的利率就是3.92%，但是你也享受不到这个低利率，你还是继续按5.39%的利率还房贷。

贷款教授

如果房贷利率下降，那么之后的还款也会跟着下降，但仅限于基准利率部分，要是上下浮部分变动，并不会改变。房贷利率近期确实存在着松动，但是并非是基准利率的松动，而是上下浮比例的浮动。通常我们见到的银行贷款利率是针对贷款人的贷款利率，而对于房产贷款还存在一个上下浮动的比例，这个比例能够有效的调节对于房地产供需之间的关系。

一、基准利率与浮动比例，对于房地产贷款的影响。

房产贷款按揭时会与银行签订一份合同，而这份合同会如何呢？这份合同中会标明贷款利率的细则部分。而对于基准利率与浮动比例之间是存在着不同的，基准利率要是央行存在调整，那么合同内的计算公式中的基准利率就会发生变化，如果以前是5%，没有上下浮比例的附加，之后调整为4%，那么之后执行的还款利率就为4%。那要是以前基准利率为5%，上浮20%，也就是6%，之后基准利率调整为4%呢？那么还款利率就为4.8%，下浮也会是一个道理。

所以，基准利率的变化会对于现在的执行利率才会产生变化，要仅仅是房贷利率的浮动比例发生了变化，并不会影响之后的房贷利率，仍旧是按照合同签订时的浮动比例执行。

二、以前的贷款利率，还都还了，只能是计算之后没有还完的部分。

以前的房贷是按照以前的房贷利率进行的偿还，只不过之后的房贷利率发生了变化，所以之后未偿还的就使用之后的房贷利率水平进行偿还。这就是本金在偿还过程中的利率水平不一样所引起的，原来的房贷利率高，所以你需要还的利息也就高，但是之后呢？房贷利率下降了，那么未偿还部分的计价利息也就会变低一些。这与之前的已还款部分，没有任何的影响。

厚金说

2019年初央行正式降准，银行的可用资金也因此得到了大量的补充，随之而来的就是房贷利率的下调。

在16-18年房价暴涨，很多城市的房贷越加困难，银行自身也是资金吃紧，随后便出现了大规模的房贷利率上浮，很多银行房贷的利率上浮都达到了20%以上，而随着19年的房贷利率下调，对之前购房的人会群有影响吗？

答案是不会，在这里我们要区分几个关键词

1.降准

指的是银行在央行存放的银行准备金的占比，一旦下调银行就不用给那么多少存在央行保底，也就有了更多的使用资金。

2.银行上浮利率

这个上浮大多数是在基准利率的基础上另外签订合同，在双方都同意下实施的利率上浮。和国家实施的基准利率无关。同时银行自由调整利率的上浮，和之前已经购房的人群关系不大。

3.基准利率

也就是我们常规商业贷款的利率，现在是4.9%，如果这个利率国家变动，你的房贷利率才会真真的出现变动。

大勛

先说答案：只要央行的基准利率不变，那么你的贷款利率就不会变化。

房贷利率

我们购房后，在银行办理按揭贷款时，签订的按揭合同上对于贷款利率的约定为：基准利率上浮**。基准利率是由央行（即中国人民银行）发布的，其他任何银行无权调整及修改。各银行的存贷款利率只允许在央行基准利率的基准上进行上下浮动，也就是说各商业银行仅有制定上下浮动的比例。

举例：比如你2016年3月1日，在建设银行办理了一笔住房按揭贷款，期限20年，贷款利率约定为基准利率上浮10%，该时点，央行发布的五年期及以上的贷款基准利率为4.9%，因此你这笔贷款的利率就为5.39%（4.9%*1.1）。

如果说后续央行未再调整过基准利率，那么你这笔贷款的利率就再也不会变化了；如果说央行有调整基准利率，则你的利率也会变化，假设2018年12月20日，央行把五年期及以上的贷款基准利率调整为5%，那么2019年1月1日起，你的房贷利率就变为了5.5%（5%*1.1），同理如果下调你也跟着下调。

上浮比例

或许有人会说，那银行的上浮比例呢？比如你2016年3月1日，贷款利率约定为基准利率上浮10%即为5.39%，如果2018年10月份，建设银行根据市场情况，决定把房贷利率的上浮比例下调为5%，那么你的贷款利率会不会跟着变为：5.145%（4.9%*1.05）。可以肯定的告诉你，不会!银行的按揭贷款，一旦放款，上浮的比例即不再变化，不管后续放款行是提高上浮的比例还是下调上浮的比例，均与你无任何关系了。

注意事项

上浮比例的调整唯一的风险点在于，已签订按揭合同，但是尚未放款。比如你2016年3月1日与建设银行签订按揭贷款合同，约定基准利率上浮10%，由于额度紧张的问题，建行迟迟未放款,2016年10月1日，因为市场情况，建行要求所有房贷利率最低上浮20%，这时候由于你的贷款尚未发放，银行极大的可能性会让你重签合同，把贷款利率提高到上浮20%方给予你放款，反之，下调的话则不做改变。

总结

商业银行上浮比例的确定，不是以签订按揭合同的时间为准，而是以实际的放款时间为准，一旦放款，后续除非央行调整基准利率，否则你的贷款利率不会再发生变化了。

鲤行者

房贷的利率下降了，并不是说基准利率下降了，目前房贷的基准利率是4.9%，如果是首套房子利率打折9.5折的话就是4.655%，也就是说目前的贷款利率松动指的是折扣的力度变大了，比如从原来的9.5这到9折。

对于已经之前办理过的贷款利率目前正在还款的情况不变动，除非是国家下调基准利率从4.9%到4.8%，这样的话已经办理的贷款的利率也会做相应的调整，比如之前贷款的最终利率是4.9%*0.98（就是九八折）那么现在就是4.8%*0.98(备注：之前是什么折扣现在还是什么折扣)

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新房全民经纪人1

关于贷款利率有两个方面，一是基准利率调整，这个由国家统一调整；二是利率折扣，这个当时办理贷款时银行给的折扣（一般是0.8-1.2不等）

总结一句话：

基准利率随着变，生效时间看合同，利率折扣永不变，啥时还完啥时算。

举个例子，以北京为例：

当前基准利率5年以上贷款是4.9%，首套贷款一般上浮10%，即实际贷款利率是5.39%。

假如：3月份出台新政策，国家调整贷款基准利率为4.5%，那么您的还款额什么时候变化呢。

首先，调整生效后，您的实际贷款利率是4.5%*110%=4.95%。基准利率变，折扣不变。

一般已放款利率调整时间节点：次年 1 月 1 日开始执行新利率（具体按借款合同约定执行）。

特殊情况：

【花旗银行】下一季度开始执行；

【汇丰银行】次月 1 日执行新利率。

但具体还要您看一下借款合同，上面会有具体说明。

我是侃看房，和您聊聊有关房产交易的事儿，关注点赞哦~谢谢

小崔聊房

能问出这种问题，说明没有认真翻贷款合同。不管是哪个银行的房贷，这些规定都会明确写在合同里，作为合同必不可少的条款。

首先可以明确的是，房贷利率是会随着央行公布的基准利率进行动太调整。那种在整个30年贷款周期内不调整利率的情况基本是不存在的。银行不傻，搞金融的人哪有傻的？

对银行来说，最保险的方式就是随时调整利率水平。一般情况下，利率调整周期可以分为两种：

一是在央行公布利率调整的次月进行调整。

二是在央行公布利率调整的次年进行调整。

不同银行调整时间不同，所以想知道自己房贷利率什么时候调，回去翻翻贷款合同，认真阅读一下条款是最合适的，否则其他任何人也不会知道你的实际情况。

当利率下降的时候， 很多人都希望自己贷款利率能在次月就下调。相反，当利率上升的时候，大家又都希望自己的利率等到下年再开始调整。这是占便宜的心理在做怪。实际上在这方面我们与银行没有任何议价空间，基本上都是银行提供的格式合同，我们能做的就是填空，利率什么时候调完全说了不算。

银行首先是个赢利机构，而房贷又是他们的优质资产，所以显然不会让我们占到什么便宜的。所以在这方面，我们只要知道房贷利率会随着央行调整而调整就行了，至于什么时候调整，其实可以不用关心，因为关心也没用。

坤鹏论

你好，就自己从事房地产业来说，贷款利率下降了，那以前的贷款利率可能也会下降，但是贷款利率下降有两个概念，一般如果不是从事房地产或银行行业可能都会不清楚这个问题，这里首先应该说明这两个概念，贷款利率与银行折扣率，不然大家可能会无法理解：

一：贷款基准利率

基准贷款利率必须由中央银行调整。中央银行将根据经济形势进行宏观经济调整，因此基准利率随时都有可能进行调整。

随着调整，抵押贷款的基本利率也发生了变化。也就是说，央行基准利率的提高，货币会变得更多。央行的基准利率下调，那么贷款利率就会降低。

二.银行利率折扣

在全国各地，每个地区的银行都会根据地区的实际情况选择浮动或下调利率折扣。高于基准利率的利率将被称为浮动利率，比如近期的第一、二套住房基本上都是浮动的10-30%；低于基准利率的利率被称为折扣，比如2016年时候还有银行抵押贷款的8%至9%的折扣。

明白这两个概念那就是能很好的说明，首先央行的基准利率可能随时会发生变化，但银行的利率上调和贴现都是与客户签订的合同，没有变化。

记住一个普遍的公式：你的抵押贷款利率=基准贷款利率×银行利率折扣

举个例子：

如果小李是刚需，第一套房、银行利率贴现率浮动10%。

适用公式：

你的按揭利率=基准贷款利率*银行利率折扣

4. 9% ×110%=5. 39%

但如果基准利率上调到5%，那小王的贷款利率就是5% × 110%=5. 5%

但如果银行折扣率变化，但小王的合同已经定死了，他的折扣率不会变，他的贷款利率还是5.39%。

也就是说，如果银行的贷款基准利率变化，那你的贷款利率就会变化，但如果银行的利率折扣发生变化则对你的贷款利率不会变化。还有一种就是，贷款合同写定了贷款利率永远都是一个固定数额，那不论银行贷款基准利率怎么变，都不会受到影响。但这种基本不会出现，银行的贷款基本都是按市场浮动利率定的。所以一定要认清哪一个变化导致目前房贷利率下降，那就能判断你办理的房贷是否下降了，还有如果国家基准利率变了也是要到次年1月1日才对你的贷款生效的。

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