再過2天，12月21日，是個樓市刻骨銘心的日子。
升級版武漢限購政策，正好發佈兩年。
限購，改變了一切。
從託人找關係買，多交茶水費也要搶，逐漸褪去了浮躁，呈現出真實的模樣。
但習慣唱衰樓市的人，可能要失望了，離傳說中的“涼涼”，還遠。
一個最直接的支撐，是樓市銷量沒有預期中的大幅下跌。
1
對買房人來說，他最關心的，其實不是市場冷熱。
而是抄底，是不是以最低的價格入手。
買到手後，每個人都希望房價漲，而不是跌。
一切的樓市分析，核心都是圍繞這個來的，哪怕閃爍其辭，雲遮霧罩。
如果華仔說，所有抄底都是順其自然，可遇不可求，一定會被噴死。
沒錯，現在“日光”是少了，但說樓市“冰凍”就是誇大其詞了。
因為，供需關係並沒有逆轉。
房價，依然堅挺。
武漢市剛發佈的前11個月樓市情況，就很說明問題。
全年商品房成交20萬套，已板上釘釘 ，在全國仍是一個第一陣營的位置。
限購高壓之下，新建商品房、商品住房的成交量，如大家所願在下降。
不過，降幅分別是16.27%、15.29%，離傳說中的“大幅下降”，還有很大距離。
很多人想象中的“腰斬”，落空了。
預期一降再降，為何買房子的人還有這麼多？
這其實不難回答，對於佔大多數的自住需求來說，產品比時機更重要。
他們關注的，還不是抄底，而是哪些房子適合自己、值得買。
2
限價再嚴，房價仍在慣性上漲。
部分意想不到的產品，在限購下竟脫穎而出，就更讓人震驚莫名了。
限購前，說到武漢樓市，大家都說“火”，這並不準確。
嚴格地說，是住宅市場火。寫字樓和商業，一直很沉默。
道理很簡單，住房購買成本小，上漲卻最快。寫字樓和商業，次之。
但是限購，顛覆了很多，包括常識。
一個逆市而起的細分產品，正讓大家刮目相看。
前11個月，在住宅之外，武漢還賣了38240套“商業+寫字樓”。
這其中，超過80%是商業性質的公寓類產品，大部分是板式公寓，也有少部分LOFT。
也就是說，每6個買房人中，就有1個人買的是公寓類產品。
相比限購前的2016年，每12個才有1個，購買公寓產品的比例悄然翻了一番。
與住宅單純的居住功能相比，公寓的購買人中，仍然有相當部分的投資客。
很多人，誤會了“房住不炒”。
以為，這並不是說不要房地產行業，不能投資房產，只是說，不能用100萬元，加10倍槓桿炒房。
對於保守的投資者，去買銀行理財和貨幣基金，目前只有5%左右的收益。
與期貨、股市等資本市場相比，房價備案價允許的漲幅，每年還是12%——這仍然很誘人！
3
公寓中的明星產品，當屬LOFT。一層變兩層，讓空間產生無數可能。
跟標籤一樣，在很多人心裡，這是一個有品位、有情調的象徵。
LOFT是個舶來品，原意是倉庫、閣樓的意思，那是堆放雜物的地方。
在工業化和後現代主義的融合碰撞中，逐漸與藝術、前衛、先鋒等相提並論。
如今，已經演化為一種時尚的居住與生活方式，並得到青年人群的廣泛青睞。
相比酒店、圖書館、商場等具有明確功能的空間，LOFT是無法限定的。
它最大的特徵，是不刻意分割出固定的功能，給你充分的空間、充分的想象。
這些價值，決定了LOFT不同於普通的住宅，它在空間和創造力上更加豐富而有趣味。
總之，你可以在裡面工作、生活、會客，做任何你想做且有趣的事情。
尼采認為，只有在創造中才有自由。在創造中，所有的“一切障礙”都可以消除。
也只有在LOFT這樣的存在裡，每個人都可以從時間、藝術、美學、生活、思想甚至理想的維度去“自由”。
在忙碌都市，尋找一個精神居所，隨心所欲地創造夢想中的生活，是多少人夢寐以求的事。
美聯中心鳥瞰圖
4
小J，資深平面設計師，來自東北的“漢漂”。
上週，他選擇了後湖的美聯中心LOFT公寓，作為安身的地方。
在他看來，創作的靈感跟周邊的環境關係緊密，LOFT的自由個性，才能給他靈感和精力。
除了工作，這裡還將是他生活起居的地方，在此結束多年的漂泊生活。
單身的他，有個瘋狂的想法，聚攏同行好友，打造一個不打烊的設計沙龍。
對他而言，武漢再大，選擇美聯中心LOFT，卻是個唯一的選擇。
首先是限購，作為無固定工作單位的外地人，他只能買公寓類產品。
第二，他需要一個工作和生活兼顧的地方，LOFT的分割功能再合適不過。
此外，這還將是他接待、洽談的場所，周邊要能提供完善的配套服務。
他仔細考察過，整個二環周邊，就只有美聯中心LOFT公寓能做到。
限購之下，除了小J這類外地人外，選擇LOFT的，至少還有幾種特殊情況。
過渡性居住最多，對年輕人是一個自住、投資兼顧的選擇。
投資性購買，當住宅投資入口被鎖死時，這是另一個切入口。
而個人工作室、商務辦公，無疑是展現LOFT魅力的最佳方式。
美聯中心鳥瞰圖
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眼下，要了解武漢的LOFT公寓市場，是繞不開漢口美聯中心的。
正二環、百萬總價、配套齊全，是外界對它的三個直觀印象。
3.37萬方，672戶，27層，155米高，堪稱市中心公寓地標。
與永旺金橋店融於一體，位於後湖政務、文化、體育等六大核心資源黃金結合點。
美聯中心區位圖
周邊，規劃了3、6、8、12、21五條軌道交通，公共交通異常發達，通達全城。
市民之家、長江傳媒大廈、黃孝河公園、塔子湖體育中心等簇擁，文化、運動氛圍濃厚。
美聯中心永旺金橋店，已於2017年12月7日開業，日均人流量已達到6-8萬人次。
從投資角度看，每年千萬人次的客流量，將對商圈形成帶來巨大的提升。
永旺體量巨大的餐飲、購物，提供的全方位配套服務，對商務辦公是個致命誘惑。
這些因素加持下，高級白領、企業管理層及創業精英扎堆美聯中心，就不難理解了。
作為永旺上蓋物業，創意性辦公、企業孵化器、聯合辦公、樓中精品店，也同樣適宜。
美聯中心，正以城市核心最高端的LOFT產品，營造漢口中心最前沿的生活方式。
美聯中心效果圖
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單套使用面積約80平米，總價100萬，這是美聯中心佔領的性價比制高點。
你沒聽錯，正二環，100萬，80平米，這絕對是兩個讓人心動的數字。
5.2米層高，最標準的LOFT高度，闊綽分隔2層，完美的複式樓中樓。
1萬/平米，是四環附近的價格，足以讓“漢漂”、白領金領們淚流滿面。
精心設計的49㎡、55㎡LOFT戶型，滿足居家、辦公、創業、會所等魔幻功能。
5.2米的挑高大堂，6梯28戶的梯戶配比，陽臺，毫不遜色高檔住宅。
最讓單身貴族們感激的，是天然氣入戶，民用水價，獨立廚衛……
開發商美聯地產實力雄厚，美聯西馬名仕、美聯公元前、東方時空、首義尚景等項目口碑在前。
130萬方運動主題社區美聯奧園、地中海風情美宅德瑪假日，都是銷冠樓盤。
大體量開發經驗累積的，是對市場的深刻了解，對入駐業主體貼入微。
單是解決天然氣入戶、民用水價這兩個難題，就足見滿滿的誠意。
業主省下的，是大把居住成本。天然氣入戶，不僅是暖和了一間房，更溫暖了一個個家庭夢。
入住後，將由國家一級資質美好物業進行管理，提供24小時全程電子監控以及保安巡邏，為業主提供管家式服務。
美聯中心效果圖
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低首付，不限購不限貸，複式樓結構，多年備受年輕白領與投資客的喜愛。
但從今年起，在武漢，這樣的LOFT公寓已經成為
絕版，賣一套少一套。3月份，武漢市發佈《武漢市規劃管理建築面積技術計算規定（初稿）》，遊戲規則有了變化。
以往，市面上“買一層送一層”的公寓，層高普遍在5米以上。
按最新規定，辦公、酒店層高不能超過4.5米，超出的額外計算面積。
大於4.5米，小於6.7米的，按兩層面積計算建築面積；
大於6.7米，小於8.9米的，按三層面積計算，以此類推。
毫無疑問，這是小戶型公寓“毒藥”，逼著你和“買一層送一層”說再見！
更可怕的是，以後辦公單一分割單元套內面積不得小於150平方米。
也就是說，今後公寓的建築面積不能小於200平，這大概是隻允許做總裁公寓，讓小戶型公寓徹底涼透……
這樣一來，商住市場是被抑制了，但很多人也因此少了入住主城區的機會。
物以稀為貴，更何談絕版。
自美聯中心營銷中心開放以來，客戶多套、整層、多層的熱搶行為，也就不難解釋了。
美聯中心營銷中心實景
總結的話
限購之下，買公寓，不管是暫時自住還是投資，都有著投資的考量。
關注的重點，在於房產的保值、增值，以及租金帶來的收益回報。
地段，有無溢價空間；租金，有無增長優勢；物業，能否保值增值。
是確定公寓投資價值的三大法則。
從地段看，公寓一定要買在繁華商圈之中，成熟的商業和交通配套，缺一不可。
衡量租金回報率，可以看短期內能否達到5%，20年內回本就是不錯的投資。
此外，一定要選擇品牌開發商，物業水平高低決定了後期產品增值和租金的溢價空間。
作為一筆不大不小的投資，一定要多方面考慮和分析，謹慎地做出最好的選擇。
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