再过2天，12月21日，是个楼市刻骨铭心的日子。
升级版武汉限购政策，正好发布两年。
限购，改变了一切。
从托人找关系买，多交茶水费也要抢，逐渐褪去了浮躁，呈现出真实的模样。
但习惯唱衰楼市的人，可能要失望了，离传说中的“凉凉”，还远。
一个最直接的支撑，是楼市销量没有预期中的大幅下跌。
1
对买房人来说，他最关心的，其实不是市场冷热。
而是抄底，是不是以最低的价格入手。
买到手后，每个人都希望房价涨，而不是跌。
一切的楼市分析，核心都是围绕这个来的，哪怕闪烁其辞，云遮雾罩。
如果华仔说，所有抄底都是顺其自然，可遇不可求，一定会被喷死。
没错，现在“日光”是少了，但说楼市“冰冻”就是夸大其词了。
因为，供需关系并没有逆转。
房价，依然坚挺。
武汉市刚发布的前11个月楼市情况，就很说明问题。
全年商品房成交20万套，已板上钉钉 ，在全国仍是一个第一阵营的位置。
限购高压之下，新建商品房、商品住房的成交量，如大家所愿在下降。
不过，降幅分别是16.27%、15.29%，离传说中的“大幅下降”，还有很大距离。
很多人想象中的“腰斩”，落空了。
预期一降再降，为何买房子的人还有这么多？
这其实不难回答，对于占大多数的自住需求来说，产品比时机更重要。
他们关注的，还不是抄底，而是哪些房子适合自己、值得买。
2
限价再严，房价仍在惯性上涨。
部分意想不到的产品，在限购下竟脱颖而出，就更让人震惊莫名了。
限购前，说到武汉楼市，大家都说“火”，这并不准确。
严格地说，是住宅市场火。写字楼和商业，一直很沉默。
道理很简单，住房购买成本小，上涨却最快。写字楼和商业，次之。
但是限购，颠覆了很多，包括常识。
一个逆市而起的细分产品，正让大家刮目相看。
前11个月，在住宅之外，武汉还卖了38240套“商业+写字楼”。
这其中，超过80%是商业性质的公寓类产品，大部分是板式公寓，也有少部分LOFT。
也就是说，每6个买房人中，就有1个人买的是公寓类产品。
相比限购前的2016年，每12个才有1个，购买公寓产品的比例悄然翻了一番。
与住宅单纯的居住功能相比，公寓的购买人中，仍然有相当部分的投资客。
很多人，误会了“房住不炒”。
以为，这并不是说不要房地产行业，不能投资房产，只是说，不能用100万元，加10倍杠杆炒房。
对于保守的投资者，去买银行理财和货币基金，目前只有5%左右的收益。
与期货、股市等资本市场相比，房价备案价允许的涨幅，每年还是12%——这仍然很诱人！
3
公寓中的明星产品，当属LOFT。一层变两层，让空间产生无数可能。
跟标签一样，在很多人心里，这是一个有品位、有情调的象征。
LOFT是个舶来品，原意是仓库、阁楼的意思，那是堆放杂物的地方。
在工业化和后现代主义的融合碰撞中，逐渐与艺术、前卫、先锋等相提并论。
如今，已经演化为一种时尚的居住与生活方式，并得到青年人群的广泛青睐。
相比酒店、图书馆、商场等具有明确功能的空间，LOFT是无法限定的。
它最大的特征，是不刻意分割出固定的功能，给你充分的空间、充分的想象。
这些价值，决定了LOFT不同于普通的住宅，它在空间和创造力上更加丰富而有趣味。
总之，你可以在里面工作、生活、会客，做任何你想做且有趣的事情。
尼采认为，只有在创造中才有自由。在创造中，所有的“一切障碍”都可以消除。
也只有在LOFT这样的存在里，每个人都可以从时间、艺术、美学、生活、思想甚至理想的维度去“自由”。
在忙碌都市，寻找一个精神居所，随心所欲地创造梦想中的生活，是多少人梦寐以求的事。
美联中心鸟瞰图
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小J，资深平面设计师，来自东北的“汉漂”。
上周，他选择了后湖的美联中心LOFT公寓，作为安身的地方。
在他看来，创作的灵感跟周边的环境关系紧密，LOFT的自由个性，才能给他灵感和精力。
除了工作，这里还将是他生活起居的地方，在此结束多年的漂泊生活。
单身的他，有个疯狂的想法，聚拢同行好友，打造一个不打烊的设计沙龙。
对他而言，武汉再大，选择美联中心LOFT，却是个唯一的选择。
首先是限购，作为无固定工作单位的外地人，他只能买公寓类产品。
第二，他需要一个工作和生活兼顾的地方，LOFT的分割功能再合适不过。
此外，这还将是他接待、洽谈的场所，周边要能提供完善的配套服务。
他仔细考察过，整个二环周边，就只有美联中心LOFT公寓能做到。
限购之下，除了小J这类外地人外，选择LOFT的，至少还有几种特殊情况。
过渡性居住最多，对年轻人是一个自住、投资兼顾的选择。
投资性购买，当住宅投资入口被锁死时，这是另一个切入口。
而个人工作室、商务办公，无疑是展现LOFT魅力的最佳方式。
美联中心鸟瞰图
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眼下，要了解武汉的LOFT公寓市场，是绕不开汉口美联中心的。
正二环、百万总价、配套齐全，是外界对它的三个直观印象。
3.37万方，672户，27层，155米高，堪称市中心公寓地标。
与永旺金桥店融于一体，位于后湖政务、文化、体育等六大核心资源黄金结合点。
美联中心区位图
周边，规划了3、6、8、12、21五条轨道交通，公共交通异常发达，通达全城。
市民之家、长江传媒大厦、黄孝河公园、塔子湖体育中心等簇拥，文化、运动氛围浓厚。
美联中心永旺金桥店，已于2017年12月7日开业，日均人流量已达到6-8万人次。
从投资角度看，每年千万人次的客流量，将对商圈形成带来巨大的提升。
永旺体量巨大的餐饮、购物，提供的全方位配套服务，对商务办公是个致命诱惑。
这些因素加持下，高级白领、企业管理层及创业精英扎堆美联中心，就不难理解了。
作为永旺上盖物业，创意性办公、企业孵化器、联合办公、楼中精品店，也同样适宜。
美联中心，正以城市核心最高端的LOFT产品，营造汉口中心最前沿的生活方式。
美联中心效果图
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单套使用面积约80平米，总价100万，这是美联中心占领的性价比制高点。
你没听错，正二环，100万，80平米，这绝对是两个让人心动的数字。
5.2米层高，最标准的LOFT高度，阔绰分隔2层，完美的复式楼中楼。
1万/平米，是四环附近的价格，足以让“汉漂”、白领金领们泪流满面。
精心设计的49㎡、55㎡LOFT户型，满足居家、办公、创业、会所等魔幻功能。
5.2米的挑高大堂，6梯28户的梯户配比，阳台，毫不逊色高档住宅。
最让单身贵族们感激的，是天然气入户，民用水价，独立厨卫……
开发商美联地产实力雄厚，美联西马名仕、美联公元前、东方时空、首义尚景等项目口碑在前。
130万方运动主题社区美联奥园、地中海风情美宅德玛假日，都是销冠楼盘。
大体量开发经验累积的，是对市场的深刻了解，对入驻业主体贴入微。
单是解决天然气入户、民用水价这两个难题，就足见满满的诚意。
业主省下的，是大把居住成本。天然气入户，不仅是暖和了一间房，更温暖了一个个家庭梦。
入住后，将由国家一级资质美好物业进行管理，提供24小时全程电子监控以及保安巡逻，为业主提供管家式服务。
美联中心效果图
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低首付，不限购不限贷，复式楼结构，多年备受年轻白领与投资客的喜爱。
但从今年起，在武汉，这样的LOFT公寓已经成为
绝版，卖一套少一套。3月份，武汉市发布《武汉市规划管理建筑面积技术计算规定（初稿）》，游戏规则有了变化。
以往，市面上“买一层送一层”的公寓，层高普遍在5米以上。
按最新规定，办公、酒店层高不能超过4.5米，超出的额外计算面积。
大于4.5米，小于6.7米的，按两层面积计算建筑面积；
大于6.7米，小于8.9米的，按三层面积计算，以此类推。
毫无疑问，这是小户型公寓“毒药”，逼着你和“买一层送一层”说再见！
更可怕的是，以后办公单一分割单元套内面积不得小于150平方米。
也就是说，今后公寓的建筑面积不能小于200平，这大概是只允许做总裁公寓，让小户型公寓彻底凉透……
这样一来，商住市场是被抑制了，但很多人也因此少了入住主城区的机会。
物以稀为贵，更何谈绝版。
自美联中心营销中心开放以来，客户多套、整层、多层的热抢行为，也就不难解释了。
美联中心营销中心实景
总结的话
限购之下，买公寓，不管是暂时自住还是投资，都有着投资的考量。
关注的重点，在于房产的保值、增值，以及租金带来的收益回报。
地段，有无溢价空间；租金，有无增长优势；物业，能否保值增值。
是确定公寓投资价值的三大法则。
从地段看，公寓一定要买在繁华商圈之中，成熟的商业和交通配套，缺一不可。
衡量租金回报率，可以看短期内能否达到5%，20年内回本就是不错的投资。
此外，一定要选择品牌开发商，物业水平高低决定了后期产品增值和租金的溢价空间。
作为一笔不大不小的投资，一定要多方面考虑和分析，谨慎地做出最好的选择。
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