01
事后诸葛亮
虽然无意为自己做广告，但是在新政后至今的多篇文章里，无念都准确预告了六月份至今的苏州楼市变化趋势。
在6月6日《五月苏州楼市新政，刹住房价了吗？》一文中，我们通过五月底至六月份多个纬度的冰山指数，准确的判断出在未来一段时间里，整体二手房价格仍会走高。并表明政策的加码会是大概率事件。
六月份二手房价格仍在飙升，应读者希望我们对房价走势做详尽分析的要求，在6月20日《苏州房价何时走下神坛？青岛的前车之鉴！》一文中，通过两个城市的对比，我们冷静的提出子弹需要再飞一会儿，苏州房价如果要真正确立明显的下跌趋势，时间应该在半年左右。
现在已经来到十月底，苏州二手房价稳中向跌的大趋势，已经基本确定。
在7月3日《下半年如何玩转苏州楼市？》一文中，我们表明苏州的老破小开始涨价说明市场已经进入牛市的尾声，指出了如限购不进一步加强，将会变成实质性的去库存，并且着重强调了购房人需要认真研读人才新政，把握住最后的机会。
看看现在人才都占不满人才房的坑，园区还频频推出1字头的人才房，对于这些情况，无念早已经敲过黑板，划过重点了。
而今天我们要讨论的问题，是各大新盘纷纷上市之时，购房者首先会考虑的一个问题：倒挂。
02
不再飙升的地价
在讨论房价之前，我们有必要再来看看地价。
在前面流出的政府文件中，早已经明确表明：政府没有义务保证开发商每块地都不亏钱。
开发商早就心知肚明彼此达成了一致，七月份冷清的土拍已经说明了一切，只是从开发商预期，传导至购房人的预期，仍需要一段时间。
7月10日土拍结果
7月11日土拍结果
但比成交数据更值得注意的，是7月份土拍几个明显不同于往常的特征：
1、参与住宅用地竞买的房地产企业比上半年数量明显较少，除了碧桂园和融信，成交地块的买家以央企、国企为主。
2、住宅地块溢价率低，最高溢价仅22.8%，平均溢价率仅16.1%，对比前两年动辄50%以上的溢价率明显降低，且未出现区域性地王。
3、算上半年的土拍，苏州市区推出的普通住宅和拆迁安置等政策性住宅用地已经超过全年供地计划的50%，较同期供应节奏有所加快。
新政中“稳地价，稳房价，稳预期，合理引导市场预期”的三个目标，已经实现了一个。
对于地价的预期是怎么扭转过来的？总结下来有三：
1、明确控制的现房销售价格；
2、竣工预售许可调整价控制区间由10%下调为5%-8%，一次性报价区间也予以缩减，控制开发商非理性叫价；
3、地块均明确要求公租房配建，加强保障体系建设，调控力度升级。
地价高，但售价不一定高，公租房还要继续吃掉一部分利润，面对很可能拿了不赚钱的尴尬局面，即使是再财大气粗的房企，也要想想成本利润的问题。
连手里几个亿的开发商都不确定能不能再赚钱了，凭什么你拿着几百万，就想吃肉又喝汤？
03
虚幻的倒挂
我们所讲的倒挂，指的是以同地段二手房为参考价，新房与二手房之间的差价。
为什么会倒挂？从正常来讲，房子如同衣服，衣不如新人不如旧。从另一个角度来讲，不断上升的地价，也是新房价格走高的基础。到了七月份，苏州地价已经被摁住。
而从现在的情况来看，苏州的变化之所以比青岛来得更快，因为政府祭出了大杀器：限价。而且其限价的力度，大大超乎了我们的想象。从紫云集到上园湾，再到现在350万就能在园区买上小三房的龙湖熙上。要知道，连木渎都已经单价到了3万！
以前房企从来不会去公关的物价部门，如今却成为了门庭若市的香饽饽。
在一片倒挂！划算！买买买！之中，你有没有想过，如果有一天，房价不再倒挂呢？
现在所说的倒挂，只是建立在二手房价格稳定的基础上。但二手房的价格，并不是一成不变的。
从贝壳上的数据来看，太湖新城、青剑湖等版块挂牌量大增。
哪怕是再坚不可摧的园区房价，挂牌价格也开始一路走低。从园区房价的风向标湖东九龙仓风华里、繁华里来看，成交均价已经基本回归到5万以下。雅戈尔星湾的学区房，也慢慢开始十万十万的降价了。
可以预测的是，在政府史无前例的限价措施之下，二手房和一手房之间价格差恐怕会不断缩小，而不是进一步拉大。在现在情况下，选择打新是100%正确的选择，但如果有一天，二手房价格越来越向新房价格靠拢，甚至是持平呢？
再考虑下园区至少锁住五年所需要的资金成本，还是否是真的倒挂吗？
所以我们认为，在这个时间点的苏州楼市，正在以迎来最大的不确定性：倒挂。
04
我们的建议
政府的限价在未来一两年内，恐怕都是一种持续的政策。而我们尚不清楚的是，限价的标准到底是多少？
是相城3万？园区4万，姑苏3.5万？但看看青剑湖龙湖熙上最低26700块的单价，我们还是忍不住倒吸一口凉气。
但可以确定的是，二手房价格一天下不来，限价的严厉程度、持续时间就不会缩减。苏州一、二手房的整体均价，必须要回归到一个正常的水平之内。
所以在购房者从倒挂严重与否，来判断楼盘是否值得购买的心态下，我们还是想提醒各位以下几点：
1、重点关注板块内二手房的挂牌量和挂牌价格变化趋势，而并非是二手房目前的价格。量在价先，出货量多了，价格自然会下行。
2、关注板块的二手房均价，特别要关注在一段时间内，二手房和新房倒挂价差迅速收窄的区域。这说明，这个板块，很有可能被高估了。
3、请尽快，尽可能的把自己放在人才优购房的队伍中去，人才购房的优势将在未来越来越凸显。而且从近期我们了解到的实际情况，人才的认定，尚没有一板一眼的那么严格。
4、无论买不买房，近一年不妨顺便关注下苏州带最好的几个学区、商业地段的板块价格变化。
因为风来了，猪也会吹上天，但是只有在整体下行的情况下，我们才看的出来，哪里的房子最抗跌，哪里才是苏州这个城市的优质资产。
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