余女士签订协议委托中介卖房，可就在中介积极对外宣传推介之际，她却以其丈夫不同意为由反悔了。22日，南通市中级人民法院对这起居间合同纠纷案作出维持一审的终审判决，判令余女士返还中介公司限时出售定金2000元并支付违约金11420元。
去年5月，余女士夫妇作为甲方与南通某中介公司签订了一份“独家销售”合同，委托中介独家代理出售其名下的一套三居室，委托房价款为114.2万元，委托期限至2018年9月28日。
双方约定，中介先行向余女士夫妇支付限时出售定金2000元，在房子卖出去后，余女士夫妇应向中介支付推广费，数额为房地产成交总价的1%。双方还约定，如果余女士方面违约，则应返还中介2000元限时出售定金，并支付委托房价款2%的违约金。
双方订立合同后，中介公司开始重点推介该房源并积极联系买受人。可就在去年8月，余女士却以其丈夫不同意出卖房屋为由，通知中介公司不要再卖房。双方因此产生纠纷，中介公司遂将余女士诉至一审法院，要求返还限时出售定金2000元并支付违约金22840元。
由于当初合同上应由余女士丈夫签名的地方均由余女士代签，在法庭上，余女士辩称，因其丈夫未在合同中签名，故该合同未发生效力，只肯退回中介公司已经支付的限时出售定金。
一审法院经审理认为，根据双方约定的内容，中介公司向余女士提供订立出售房屋合同的媒介服务，余女士支付推广费作为报酬，应认定为居间合同。双方应当按照约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。
法院认为，余女士签订合同未取得丈夫的授权，且事后也未经丈夫追认，该合同对余女士的丈夫不发生效力，但余女士作为合同一方当事人，其与中介公司双方签字、盖章后，合同即成立并发生法律效力。
另一方面，中介公司在审查发现余女士欲出售的房屋归余女士夫妇共有，仍同意余女士代其丈夫签名，导致存在其丈夫将来不同意卖房的风险，故不能以全部中介服务费确定其将来的损失。余女士在中介公司寻找到实际买房人前已撤销委托，致中介合同无法继续履行，因此应退还收取的2000元定金；中介公司在客观上并未提供协助签订房屋买卖合同、办理交房手续等后续服务，且未能提供证据证明为从事居间活动所支出的费用，故酌情确定房款1%即11420元作为余女士承担的违约金。
一审法院判决后，中介公司不服，提起上诉。南通中院经审理维持了原判。
【法官说法】
签订委托卖房合同要慎之又慎
“签订独家销售委托合同后，中介公司从信息发布、看房、到谈判、签约等方面会比普通的房源投入更多的人力和物力。在房屋销售过程中，如果委托人不想卖了，这时中介公司已经付出了一定的劳动，除了有先前所作宣传推介的损失，还会丧失其通过居间服务获取相应佣金的权利。”该案二审承办法官戴志霞说，这种情况下，委托人应承担相应的违约责任。
戴志霞提醒，卖房人在签订委托卖房合同前，一定要慎之又慎，在签订委托协议时，还要仔细看清合同条款的每一项，尤其是在签订独家委托时，要特别注意违约条款，以免因疏忽而违约造成损失。
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