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提問：房姐您好！問個問題：我和我愛人第一套房子沒有貸款，是取了公積金+親戚朋友借錢買的，第二套是我的名字買的，商業貸款，我們倆都開了收入證明，目前正在還款。請問如果我們LH，按照BJ的規定，是否1年後我愛人有SFSD資格？有沒有辦法不用等1年？謝謝！
回答：利景名門只是略老破，戶型不好得房率低，還算正常住宅。
宏源公寓不算，另一類產品了。
650萬首付，還有首套，建議一次性貸足，買1300左右的房源。
提問：請教房姐，座標bj，做抵押貸無殼公司，中介可以代為包裝，但是是否有必要自己註冊或者買一個呢（只做股東不做法人）？一方面如果抵押政策不變，方便續貸；一方面方便自己做些小生意？多謝！
回答：可以，註冊最少養三個月，急用就買殼。
公司是要一直養的，我們都有公司，一個城市至少一個。
提問：房介，貌似北京房價整體報價已經大幅往上走了，雖然成交價仍然維持，但整體報價已經走上去了，有可能從現在到明年六月份之前，很可能有一大波漲幅。有點兒戰前的預感。
回答：嗯，你的感受比較準確了。其實從2018年開始，上車盤和低價盤都在減少了，哪怕淡季新增房源，也趕不上整體消耗的速度，越來越少。
提問：前段時間一直在tz看房，也看過幾十套，養成了看房習慣:位置靠近地鐵，2公里內；戶型南北通透，落地窗；不要底層，遮擋潮溼吵鬧；不要頂層的平層(怕漏水)，喜歡頂復(斜頂的複式，漏水概率小)，6層板樓裝電梯後還可以升值；喜歡頂復一層帶露臺；小區環境好；2000以前的房不考慮。現在改變選籌地點，開始去朝陽，這樣的選籌思路可取嗎？需要做哪些調整呢？
回答：95%的缺點，最終都可以換算成價格。
區別在於，部分維度的缺點/風險，在你的個人偏好體系裡，是否可以接受。
非潮溼一樓，南北通透，環境好小區，這些是四平八穩的選籌策略。
（北京一樓不算潮溼）
但是選籌歸根結底，首先是從你的個人條件出發，結合市場的情況，結合你的目標，再得出選籌的範圍。
我能買到什麼？
是第一步。
提問：房姐好，北京，存在大量辦公的住宅性質樓盤對應周邊老破大是否折價。落戶是否存在巨大風險。搏落戶學區未來清理算鬼牌的一種嗎？
謝謝！
回答：視情況不同，我們有4-7折買進的。
算
買入價格是基礎
提問:請問現在建倉陽光一百夾縫看江1.23單價好，還是長嘉匯新房看煲坎將近1.5單價好？
回答：陽光100要細分
哪一棟，視野的具體情況需要照片
長嘉匯的馬馬虎虎
提問：小姐姐請問北京拆遷分的共有產權房或者經適房，可以做抵押貸款嗎？選擇政策房還是純貨幣補償，哪個更好呢（如果還有sfsd），謝謝。
回答：房產能做抵押貸款的前提：
1.是商品物業（住宅，商鋪，辦公樓等）
2.有產權證（房本）
一旦涉及到政策房，還要延伸到政策本身綜合考慮。
共有產權房非100%產權，只能提供政策性貸款，不能進行商業性質的貸款或者抵押。
經適房，也有經適房對應的限售或者轉商政策，則一般要符合轉商條件，進行轉商後，才可以抵押。
遇到拆遷或者房改，怎麼選擇補償這個問題：首先看補償方式。
如果是單一補償，就不細表，
如果房產現金二選一，要看房產本身的價值，這需要長期大量的經驗來分析判斷。
如果遇到遠郊區或者三四線的情況，一般就不用抉擇了，直接選擇現金，再用現金去投資真正價值的房產。
混合補償的，則在此基礎上再一步綜合分析。
提問：房姐好！全款房，抵押貸款，取現！再同一個人名字首付按揭新房，銀行有可能會認為是首付貸，有被拒貸的風險！那麼，如果用舊房去（民間借貸或者小額貸款公司抵押貸款）短時間融資，這個抵押房管局會備案，但是不上徵信，買新房按揭會被銀行認為是首付貸而拒貸嗎？（流水充足）！
回答：按揭前短期有新增貸款，都有首付貸的嫌疑，當然，也要看流水對比負債的實力。
所以，我們通常採取第三方融資，拆借的辦法來回避，比如私人拆借資金然後自有資金再填補。
不上徵信的小貸從原理上是可以迴避首付貸的，但小貸利率很高，一旦違約有系統性風險，這種方式不可取。
提問：房姐，您好，tty，hlg小戶型相對大戶型貴，未來，兩者價格會不會趨於相同；或者，因為上車溢價，兩居小戶型會長期高於大戶型，甚至2025，大戶型因為資金總額限制，單價仍然遠低於平均價格（例如tty大戶型2.5均價4.3）。
回答：hi打正常情況，200大戶型應該是120三居戶型85折。
2017年是5折，現在是7折。
提問：請教房姐，北京選盤，豐臺的新宮片區和地鐵一站地之外的西紅門片區
新宮有19號地鐵規劃，還有商業規劃，但是周邊能買的起的都是回遷房，比如南庭新苑，單價在5.5萬左右，小區品像差，更重要的是全小區幾乎全是兩種戶型，且都沒陽臺！我覺得將來賣出競爭嚴重。
而西紅門地鐵站附近，配套成熟，有薈聚商圈合和鴻坤廣場，周圍樓盤要比新宮品像好的多，且單價更低，在5萬左右。但這片相對成熟了，而且公共交通出行的話地鐵四號線上下班人流著實恐怖。
請問，老人自住兼投資的話，選哪裡？
感覺要是選南庭新苑的話還不如朝陽褡褳坡和常營片區呢？而西紅門配套類似常營，但單價就比常營便宜很多，是不是在資金有限的前提下選西紅門？請指正！
回答：你的分析出發點基本正確。
西紅門比新宮更好，除非新宮整體放地規劃，但在北京控制人口的政策下，「落到實地」去開發一個新區幾乎是不可能是實現的目標。
西紅門什麼都好，就是價格不夠高，5萬多已經到達了南三環的水平，買點在2016年前。
選擇常營也可以，但不如東四環青年路，東三環九龍山。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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