70年產權住宅和40年產權商業樓其實不難區別，也一直不是新鮮事。但是時下在各種環境的刺激下，猶如住宅的各種概念，商業樓為了去化也從商用到了涵蓋居住的功能，並慢慢衍生出商業產權的“住宅”。
商業產權“住宅”和普通住宅本質區別
其實作為商業產權“住宅”和住宅樓的實質區別還是在於其背後的附加值，例如說金融屬性和教育屬性，另外一方面就是交易稅費。兩者之間我身邊聽到的言論：“住宅買來投資不如商業地產”“價格低買商業產權先住，未來置換再賣。”其實首先，現在樓市調控政策對住宅是最嚴厲的，房子真的不是今天買明天就可以賣出，南昌目前在建和即將土拍的地城玩觀基本都有發，基本都是三限地。按照一般交房時間2年核算，原政策購房合同後2年可出售，在限售新政之後，需要5年時間才能銷售，住宅在主城區同時還受限購政策約束。在我們看來，住宅就是包裹著各式的政策高壓下的特殊商品。但是越是政策壓制的東西才越有其價值，當然也有相對應風險，那就是針對急於投資套現逐利的人群。
40年產權的商住公寓也好，商業產權“住宅”也好，本質都是商業性質。雖然此類物業表面上既不限購，也不限貸，還不限售。但是恰巧就是非特殊商品的價值體現。就像豬肉！價格上漲帶動的需求導致限價的豬肉還限制購買數量一個道理。商業產權“住宅”首付比例高，不支持公積金貸款，商貸10年期限短利率更高。對一般購房者來說，並非為剛需自住客戶置業首選，得房率比一般住宅還低，核心是它不具備剛需產品的屬性！剛需類客戶其實更需要利率低的貸款以及公立的配套教育得到基本滿足。很多粉絲留言買來只是自己住，如果當作傳世豪宅傳承理論上可以。實際交付的產權一般就30多年，未來如何續費從概率上同樣不如住宅到期樂觀。
但是既然是商品，就存在著買賣！對於真正的剛需住房者，我們才不建議大家去觸碰。都是成年人了，說商業產權“住宅”傳承多半是無奈之舉，因為交易稅費高流通不出去。這就是矛盾點！剛需在奮鬥幾年之後要進行置換怎麼辦，按照商住樓的交易稅費要承擔近20%，關鍵是幾乎賣不掉！您會不會在得知後一直埋怨這個便宜貪不得？
商業產權住宅樓的未來適用於哪些人群？
商業產權類型的產品原本還是適用於自用辦公或者長線投資出租使用。化身成“住宅” 歸根到底還是商用性質，自住首選應該是高淨值人群，這就是之前和行內人談到八一橋地塊原本有考慮做平層高檔退臺住宅的設計，最後否定了，但是在我看來是很可行的。所以未來哪怕不是這個地段的項目還會在未來某個項目呈現。
在成都就看到過一些很高檔的公寓有這麼個玩法。產品的設定是不同的，有部分人群也就是想住這個地段的酒店式物業，開發商又考慮到去化做成住宅模樣，有些還能解決通風問題。這個在很多年前我們看一些大城市有錢人喜歡住商業產權住宅。但是在頂層設計和內部設施方面追求的是高於普通住宅的奢華感。但同時又不限購，滿足了這一部分人群的想象力。但是此類產品是基於一個非常黃金的地段所開發的一種差異類型的產品。也是開發商尋找商業地產去化的一種方式。和南昌商業產權“住宅”到處宣傳讀名校等方式完全不同。別人在於整個產品的塑造上有類似某種高端產品一樣的體驗，那麼必定會受到一部分有錢且任性的客戶青睞。未來此類產品南昌開發商肯定也會受到更多啟示。
商業產權住宅化其實也是特定時期的產物，受該類型物業去化困難，開發商要通過多種模式去化產品，另外住宅的限購使得該種產品有了存在的理由。此外，商業類“住宅”產品地價優勢大，不限購，特別是不限價，開發商可以專注產品新意的打造上，從產品上加分和普通住宅形成差異化的競爭，可能在一定層面搶佔部分區域的高端剛住需求。越來越和發達城市的情況接軌。但是該類產品個人看適用於寸土寸金的核心區域，所以這也是我們反對偏遠地區購買商業產權“住宅”自住的原因。
南昌購買商業產權“住宅”很大概率的價格跟風心態
為什麼說保利半山商業產權“住宅化”或許只是前奏不光是說產品形態，而是商住樓的價格誘惑力是個開始。因為樓市進入下半場，商業產權因為我們上述說的各種附加值缺失，稅費高企，再加上大量在建規劃的商業樓，造成了極大的庫存量，特別是偏遠的商業地產未來價格有崩塌趨勢。所以在保利半山商業住宅推出時，平臺反對大家跟風就在於大家根據現場戶型很容易混淆和傳統住宅的區別，另外價格上的跟風才是最可怕，天上真的不會掉餡兒餅，放眼全國，同一區域的商業地產本就比住宅折價不少，南昌也無法獨善其身。
我們將商業地產和相當鄰近的住宅價格對比，根據我們列表可以看到，差價比例幾乎都在50%左右。也就意味著按照周邊的住宅價格折價後五千元是正常範圍值。
來自安居客平臺
高新開發區的華景潤府平層實際和保利半山商住產品最接近，都是商業產權“住宅化”。那為什麼保利半山萊茵水岸能興起大的風浪？從上圖可以看出一直有宣傳讀學校，但是在今年宣傳4888元/平起給人以價格上的衝擊！另外大開發商的住宅戶型結合到幾乎每個人朋友圈看到的可落戶讀名校再搭配價格的戲劇化張力，使得很多人容易混淆盲目跟風。而隨著住宅價格被限價，我們可以預見一些主流板塊的住宅和商住樓的差價會越來越小，從某一方面更增加了住宅的吸引力，有利於真正的剛需類客戶進場，商住樓需要有市場也必須相應地再調整價格。
接下來，我們再看看不同產品的貸款情況。
同樣的30萬元首付金額，住宅最長30年貸款期，利率一般更低（還可以公積金組合貸），而商業地產只能分最多10年期貸款，利率更高，最後每月還款金額只相差七百多元。
這些只是價格及貸款利率的參考，實際在交易稅費環節的區別上文有講解過，這裡不再重發。
商業產權類產品能否投資？
商業產權我們分為
1：商鋪。
2：寫字樓。
3：公寓樓。
4：商業產權“住宅”
共性注意事項：閒錢比較多，投資者應量力而行，充分評估未來的收入水平及支付能力，做好長期持有心理準備。
購買前確定回報率是關鍵，投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額× 100%。投資就是為了回報。城玩的分析是建議目前年回報率平均高於7%的商業可以考慮投資。如是資金投入比較大的項目，年回報率平均高於6%的商業也是可以考慮。
1：商鋪類現在有一個情況，有的位置相對擠壓掉了泡沫，長期持有具有一定的投資屬性。但是綜合體的商鋪特別貴，南昌市一個個商業綜合體在售商鋪都說會複製紅谷灘萬達金街的商業預期，價位高的離譜。有的設定返租承諾至後期無法兌現且要承受高額的物管費用。但是在資金量充足的情況下，城玩君是最鼓勵投資商鋪的，所謂風險和機遇是並存的，和其他商業地產數量上對比還是佔少數，相對的稀少。一般來說，社區商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經營的影響較小。而大型商場或商業街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關，是需要非常嚴謹的考量的，特別是承諾的返租常常變成燙手的山芋，要核定開發商有沒有整合商業綜合體的實力！從南昌過來的情況看通常是是預期高，失望大。
沿著我們上面說的情況，投資成熟地帶的商鋪價格很貴。成長地帶的商鋪價格不是很高，注意後者幾年之後價值和租金可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價值，也存在各自的投資風險，需引起足夠重視，筆者考慮後者。
2：寫字樓方面由於面積大，得房率低，總價高物業費昂貴在目前商業地產中屬於去化壓力最大的領域。我們認為除了自用外不是很建議大面積的投資，然後購買要算的很精準，考慮很仔細。一方面價格是王道，另一方面又不能貪便宜，著重看寫字樓的品質，至少準甲級寫字樓。區位方面以區域辦公商圈核心交通便利臨近軌道交通為參考。
3：房地產進入“白銀時代”，長租公寓市場成為新風口。公寓樓投資筆者只建議針對層高和區位優勢的Loft出手。我們看過很多很優的設計，空間利用非常合理同樣通了天然氣。當然，這個仁者見仁。Loft公寓在於總價低得房率高，物業費也低於寫字樓，可出租辦公也可居住的SOHO模式，建議核算回報率低於6%不要考慮，區位優勢主要體現在現有或者規劃辦公樓宇多，越是高端辦公扎堆的地方公寓樓價值越高，這點是核心，公寓只存在於流量大的地方。
4：那麼對於商業產權“住宅”，它即不是辦公樓格局，又不是純住宅樓屬性，又沒有Loft的層高。地段不好的不建議購買。剛需首套自住客戶不建議購買。從文章上方闡述了我們對該產品的觀點，未來的商業產權“住宅”將適用於少部分高淨值人群在限購的核心地段尋找和住宅差異化的產品自用或者長期持有出租，但是該類產品要具備核心的地段優勢和高於普通住宅的高級感才能贏得一席之地。
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