貸款買房是大部分普通家庭的常態，房貸幾十萬到上百萬不等。關於這些槓桿遊戲，如果“玩”好了，利息會少很多，可以省下一大筆錢。如果“玩”不好，不知道其中的門道，就相當於給銀行白送錢。
如何讓自己的“房貸利益”最大化，歸根結底，必須要搞清楚下面三種“玩法”。
1、選擇等額本金還是等額本息？
每月償還銀行貸款的方式有兩種：等額本金和等額本息。
等額本金，把貸款金額（即“本金”）平攤到貸款年限內的每個月，再加上上期剩餘本金產生的利息，構成我們每個月還給銀行的錢。這種還款方式，月供金額會逐月減少，但前期還款壓力較大，更適合償還能力較強的人。
等額本息，把貸款金額和利息總額均攤到每個月，償還金額每月相同。這種還款方式，還款壓力更小，更適合償還能力有限或者不想被佔用過多流動資金的人。
兩者的優劣之分，其關鍵在於貸款年限的長短和利息的多寡！
在貸款金額和貸款利率相同的前提下，若選擇貸款10年，等額本金和等額本息的利息總額只相差不到2萬元，選誰其實差別都不大。
若選擇貸款30年，等額本金和等額本息的利息總額差距十幾萬元，等額本息的利息總額更是直接逼近本金。
乍一看，等額本金是更划算的方式。
但是，還有一個非常重要因素被很多人忽略了，錢的值錢程度！這也牽涉到了我們接下來要討論的第二個問題。
2、貸款年限選長還是短？
單看數字，等額本息實在划不來。如果考慮到貨幣的增發速度，CPI、M2和個人購買能力的變化，結果完全不同。
舉個例子——
20年前，5毛錢可以買2個小籠包或者1個肉包，1.5元錢可以吃一碗麵，10元的購買力相當於如今的100元甚至更多。
20年後，1.5元錢甚至2元錢才能買一個肉包，6元錢才能吃一碗小面（還是素的），幾毛錢的紙幣幾乎已經不在市面上流通。
回到主題——
假如，20年前你貸款買了個房子，每月還款500元，還到現在依舊是500元。但隨著社會經濟的發展、個人購買力的提高，如今的500元對於你來說，根本不值一提。
箇中道理和規律，拿到現在的買房語境中，依然適用。
因此，貸款年限越長，每月還款金額相同的“等額本息”實際上比月供逐月減少“等額本金”，更划算一點。尤其是年輕的剛需人群，不少人買房是為了結婚，但買房後還要面臨結婚、生子、養娃等一系列支出，貸款年限長且等額本息的貸款方式，更能幫助適度減輕生活的壓力。
3、要不要提前還款
貸款年限長了以後，很多人又會思考，“等我以後有錢了，要不要提前還款？”。畢竟，國人的傳統思維還是主張“不欠債”。更重要的是，在大多數人的思維定式裡，房貸有近一半的比例都是支付給銀行的利息，如果再點還清房貸，既能減少債務壓力又能省下利息錢。
答案並非如此！
一般情況下，銀行還款一般是先還利息，再還本金。尤其是等額本息，前期還款是“利息多本金少”，後期還款是“利息少本金多”。也就是說，如果還款時間超過1/3甚至已經過半，所剩貸款中，更多是本金而非利息。因此，此時選擇提前還款並不划算。
倒不如將手上多餘的流動資金用於購買安全的理財產品或者其它比較穩妥的投資，產生更多的財富收益。何必讓提前還款，白白佔用資金？
如果還款時間並未超過1/3，只要資金足夠且已考慮周到，比如後期沒有大額消費支出，選擇提前還款，也並無不可。
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