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房屋買賣合同糾紛作為涉房地產案件中的一種主要類型，不但案件量大、標的額高、當事人矛盾激烈，而且因其與不動產登記制度、市場宏觀調控政策等息息相關，還具有專業性強的特點。房屋買賣合同糾紛案件在司法實踐中舉足輕重，無疑是社會關注最多、影響程度最深的案件類型之一。
本書通過對當前房屋買賣合同糾紛案件類型的分析梳理，從中國裁判文書網、公報案例、《民事審判指導與參考》黑龍江省法院已結案件及其他部分書籍中選取了一些典型案例。本書在編寫體例上，在簡要概述房屋買賣合同糾紛案件特徵、法律適用、處理原則等問題後，圍繞司法審判實踐中較為典型、突出和疑難的問題進行總結和歸納，分為商品房預售、銷售，二手房買賣，農村房屋買賣及其他特殊房屋買賣合同糾紛類型重點闡述。
同時，為方便讀者對照研讀，把握案件全貌，我們將案件的具體案號、法院認定的事實和裁判結果放在一部分；然後圍繞案件的爭議焦點展開透徹入理的分析，力求挖掘案例背後法律適用問題，以求統一對類案審判的裁判尺度。
A 銀行與 B 開發公司、張某商品房買賣合同糾紛案
（2016）黑民終 482 號
案情
2013 年 6 月 19 日，A 銀行為甲方，B 開發公司為乙方，簽訂《個人購房貸款合作協議書》。2014 年 1 月 21 日，出賣人（B 開發公司）與買受人（張某）簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，約定：B 開發公司應當在 2014年 8 月 31 日前，將“經分期綜合驗收合格”的商品房交付張某使用，如出賣人逾期交房超過 60 日後，買受人有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起 30 天內退還全部已付款，並按《買賣合同》內總房款 10% 支付違約金。
2014 年 1 月 21 日，張某向 B 開發公司交納購房首付款 2,500,000 元。2014 年 1 月 26 日，A 銀行為貸款人，張某為借款人及抵押人，B 開發公司為保證人，簽訂《借款合同》一份。《借款合同》約定：借款人向貸款人申請個人購房貸款用於支付購房款，貸款人同意提供此項貸款，金額為人民幣4,500,000 元。《借款合同》簽訂當天，A 銀行即發放貸款。2014 年 8 月 31 日，《商品房買賣合同》約定的交房期限屆滿，B 開發公司未能按期交付房屋。2014 年 11 月 4 日，張某向 B 開發公司郵寄了《退房通知》。
2014 年 11 月 18 日，張某向一審法院提起訴訟，請求判令：（1）解除《商品房買賣合同》，B 開發公司返還已付購房款 3,330,300 元並給付利息及違約金 700,000 元；（2）解除《借款合同》，並由 B 開發公司返還 A 銀行尚未受償的借款。訴訟期間，A 銀行以有獨立請求權第三人身份申請參加訴訟，請求判令：解除《借款合同》，由張某提前償還剩餘貸款本金及利息，B 開發公司承擔連帶清償保證責任，B 開發公司返還購房款中貸款本息剩餘部分相應款項至張某。
法院認為
一審法院認為：B 開發公司逾期交房，雙方於合同中約定的解除條件已成就，張某按照 B 開發公司在《商品房買賣合同》中預留的委託代理人地址郵寄了書面的《退房通知》，系在合同約定期限內行使合同解除權，故雙方所簽訂的《商品房買賣合同》等一系列協議應當解除。因 A 銀行與張某均同意解除《借款合同》，且《商品房買賣合同》已解除，張某貸款的目的已無法實現，根據《商品房買賣合同解釋》第 24 條規定，《借款合同》亦應解除。
另根據《商品房買賣合同解釋》第 25 條“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”之規定，B 開發公司應將收受的購房貸款和首付款的本金及利息分別返還 A 銀行和張某。關於 A銀行請求判令張某提前償還《借款合同》項下剩餘貸款本息，B 開發公司承擔連帶清償保證責任，請求判令 B 開發公司返還購房款中貸款本息剩餘部分相應款項至該行的問題。上述兩項主張之間存在重複，故僅其請求中的合理部分予以支持。
A 銀行不服一審法院判決，提起上訴，請求：改判由張某及 B 開發公司共同承擔尚未償還部分的貸款本息還款義務並承擔訴訟費。理由為：一審法院適用《商品房買賣合同解釋》第 25 條第 2 款，判決由 B 開發公司向其承擔返還貸款本息的義務，割裂了 A 銀行與張某的返還本息的借款合同關係，剝奪了其向張某主張權利的自由，減弱了對 A 銀行債權的保護。
二審法院認為：《借款合同》約定“如因 B 開發公司或張某的原因致使抵押房產未能辦妥抵押登記的，A 銀行有權要求張某償還全部貸款，B 開發公司對張某的全部債務承擔連帶責任”。B 開發公司雖然直接收取貸款，但借款人為張某，張某作為借款合同主體，應當按照約定承擔返還本息的義務。《商品房買賣合同解釋》第 25 條第 2 款之規定，是基於連環債務的債權人可行使代位權，為了減少當事人訴累和充分保護債權人作出的，並沒有對借款合同的債務人承擔合同義務作出免除的相關規定。按照上述規定和合同約定的處理結果雖有不同，但該規定的目的和雙方合同約定並無實質區別，即均為充分保證清償債權。在 A 銀行並未放棄按照合同約定主張由張某承擔返還餘款本息責任的前提下，應優先適用雙方合同的約定。一審法院以 A 銀行訴請不合上述司法解釋規定為由，予以駁回屬於認識理解有誤，予以糾正。因張某在本案中僅訴訟請求 B 開發公司返還其已經交付的購房款及自判決生效之日起至給付之日止其繳納的本金和利息，對其餘購房款部分，張某可另行向B 開發公司主張權利。
裁判結果
一審法院判決：（1）解除張某與 B 開發公司簽訂的《商品房買賣合同》《補充協議》《附屬協議》；（2）解除 2014 年 1 月 27 日張某與 B 開發公司、A銀行之間簽訂的《個人購房借款及擔保合同》；（3）B 開發公司返還張某支付的購房首付款 2,500,000 元；（4）B 開發公司給付張某按照《個人購房借款及擔保合同》約定 , 已償還至 A 銀行的借款本息；（5）由 B 開發公司將張某按照《個人購房借款及擔保合同》約定，應償還尚未償還部分的貸款本息，直接給付至 A 銀行；（6）B 開發公司賠償張某因其違約給張某造成的經濟損失 700,000 元；（7）駁回張某的其他訴訟請求；（8）駁回 A 銀行的其他訴訟請求。
二審法院判決：（1）維持一審法院判決第 1、2、3、4、6、7、8 項；（2）變更一審法院判決第 5 項為：張某按照《個人購房借款及擔保合同》約定，償還 A 銀行尚未償還部分的貸款本息。B 開發公司對上述款項承擔連帶保證責任。
裁判思路
該案在審理過程中，關於是否應按照《商品房買賣合同解釋》第 25 條第2 款進行裁判的問題存在兩種觀點：第一種觀點認為《商品房買賣合同解釋》第 25 條第 2 款已明確規定了此情形下的裁判原則，按揭銀行未實際取得抵押權的後果不應歸責於買受人。所以，在按揭銀行未就房屋實際取得抵押權情況下，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求解除合同的，應當按照《商品房買賣合同解釋》第 25 條第 2 款規定進行處理。
第二種觀點認為雖然該條款規定了在商品房買賣合同及商品房擔保貸款合同均解除前提下，購房貸款及首付款的返還方式，但並非否定了買受人與按揭銀行之間的債權債務關係，按揭銀行在未就房屋實際取得抵押權的情況下，其實現債權存在較大風險，故不應按照《商品房買賣合同解釋》第 25 條第 2 款規定進行處理。
本案裁判最終採納了第二種觀點。首先，從立法本意及法理分析角度，關於該條款也存在兩種不同觀點。第一種觀點認為買受人向出賣人支付的購房款包括兩部分，一部分是自有資金，另一部分是貸款資金。就支付的自有資金來說，買受人是真正的權利享有者；就交付的貸款資金而言，買受人不是真正的權利享有人，僅是名義上的權利享有人。而按揭銀行才是真正的權利享有人。按揭銀行提供所謂貸款對買受人來說，是買受人對按揭銀行所負的債務。
因此，買受人的債務人（出賣人）向買受人的債權人履行債務，具有消滅買受人對其債權人負有的債務的積極意義，從債務的消滅來說是允許的。從另一方面講，按揭貸款購房，由於物的擔保的性質，設定於特定物上的擔保，事實上是由開發商設定和承擔責任的。在解除商品房買賣合同後，買受人根本不可能最終取得房屋所有權，出賣人將會繼續管領建成和未建成的房屋，買受人實際並未取得擔保物。只有物的擔保效力依然存在，才可能有效地保護和實現按揭銀行的權利，這正是按揭貸款購房方式涉及的主要目的。所以，因出賣人的原因導致商品房買賣合同及按揭貸款合同解除的，且出賣人已經實際佔有貸款的，由出賣人承擔返還貸款的責任，是按揭貸款購房方式的特定要求決定的，是合理的。
第二種觀點認為貨幣的所有權與現實佔有合而為一。出賣人取得買受人所付的購房款及貸款資金的佔有即成為資金的所有人。此處不會發生返還請求權與佔有回覆請求權的問題，僅能基於合同關係提出相應的請求，亦即，該請求權仍應限於債權的範圍之內。按揭銀行支付給出賣人的貸款資金雖在形式上為貸款銀行直接劃付給出賣人，但系按照買受人的指令。儘管此指令不甚明顯，然後銀行與出賣人之間沒有任何交易關係，其以自己名義向出賣人付款解釋不通。該付款自法律層面言之，仍為買受人所付。基於前述，買受人對其已支付的購房款、銀行對其按照買受人指令劃付給出賣人的按揭貸款均已不再享有所有權，銀行此時所享有的有獨立請求權第三人地位並非系基於其對按揭貸款享有所有權人的權利，而是如前所述的理由。
上述兩種觀點中，第二種觀點更具有法理依據，而該條款之所以規定商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給銀行和買受人，主要是基於充分發揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當事人的訴累，並在此基礎上保護當事人的權利。
結合上述理論觀點可知，《商品房買賣合同解釋》第 25 條第 2 款之規定是從發揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當事人的訴累角度出發，並非否定了買受人與按揭銀行之間的債權債務關係，買受人仍系負有向按揭銀行償還貸款的債務人，亦為按揭銀行依據商品房擔保貸款合同實現其債權的主要對象，特別是在按揭銀行未能就房屋實際取得抵押權的情況下，按揭銀行依據商品房擔保貸款合同應享有的擔保權利已不存在，其欲實現權利存在較大風險，此時在按揭銀行、買受人及出賣人三方之間，應當迴歸原始的商品房擔保貸款法律關係，不應再按照《商品房買賣合同解釋》第 25 條第 2 款規定進行處理。
法律法規鏈接
《合同法》第 44 條、第 95 條、第 96 條、第 97 條、第 114 條
《商品房買賣合同解釋》第 24 條、第 25 條
《民事訴訟法》 （2017 年修正）第 64 條第 1 款、第 119 條、第 152 條、第 170 條第 1 款第（2）項
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