王石曾經說過，深圳總共1997平方公里土地，現在可以拿出來開發的存貨不到15平方公里！而可以拿來做商品住宅開發的用地是多少呢？無限接近於零！
因此，城市更新成了改善深圳住房市場的重要抓手。如是，深圳舊改應運而生。
從小漁村到國際化大都市，深圳用了不過40年。之所以成長如此迅速，離不開深圳改革開放初期的“深圳觀念”：時間就是金錢，效率就是生命。
而凡事講究效率的深圳，在舊改這件事上，“效率”卻顯得有些無力。
縱觀深圳城市更新項目的推進史，不難發現，“拆遷難”早已成為了困擾諸多項目的“最後一道”難關。在這一關上，不乏困頓了十年、八年之久的項目。
在深圳首批舊改項目中，有的被業內認為“最難拆”，有的被列入舊改卻仍被當二手房賣，有的十年拆不動，業主等待中離世……
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從深圳舊改為什麼這麼難?
2017年1月5日，深圳政府出臺《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》。措施明文規定：因規劃統籌需要確有必要納入拆除範圍的零散舊住宅區，權利主體的城市更新意願應當達到100%。
100%的簽約率，可以有效避免強拆，只要強拆，就有可能導致惡性事件，甚至鬧出人命，這是政府最不願意看到的。
對於政府來說，把舊改界定為開發商與小區業主之間的商業行為，政府不介入或偏袒任何一方，既不會用行政手段促使業主簽約，也不會促使開發商提高補償標準。
但同時，100%的簽約率卻也幾乎卡死了舊改的可能，因為每個小區都往往會有釘子戶存在，而這個100%的簽約率，又給了釘子戶撐腰的政府文件背書。
2010年，深圳推出首批舊住宅區改造計劃，共包括橋東片區、木頭龍小區、金鑽豪園、龍溪花園、華泰小區、南園新村、鶴塘小區、沙河商城和海濤花園九個小區。
八年之後，只有鶴塘小區完成了100%的簽約率。六年談判完成100%簽約，這已經是深圳的舊改簽約最快記錄，創造了又一項深圳奇蹟。
對比鶴塘小區，深圳不少有舊改意向的小區已經談了近二十年，簽約率仍然不到90%，不少開發商最終選擇放棄，撤場。
最著名的莫過於木頭龍小區舊改。
木頭龍小區，位於羅湖區的文錦中路，建於1983年，拆遷房屋棟數共61棟，總戶數1340戶。
2007年，益田集團進駐木頭龍社區，開展業主改造意願徵集工作。10年之後，2016年底，木頭龍還有30多戶業主堅持不簽約，簽約率雖然已達到了98%，但只要還有一戶不籤，簽約率就是0。
更要命的是，早在2011年，益田集團就拆掉了已簽約的木頭龍小區的40棟舊樓，想以此督促剩餘釘子戶簽約，結果是搬起石頭砸了自己的腳。
拆掉舊樓之後，益田集團需要承擔所有住戶的過渡期租金和補償金，每年支付的租金和各項費用超過1.5億。
這下子，更給了釘子戶漫天要價的底氣，拒傳部分釘子戶提高標準，提出了令人瞠目的天價補償。
八年時間，益田集團的各項沉沒成本已超過12億！
而這一境況直到今年8月才得以改善：
8月7日，《深圳市2019年度城市更新和土地整備計劃》發佈，首次提出“零星急需項目”說法。其中規定，考慮到各區交通綜合治理等公共利益項目的急需，各區區級房屋徵收計劃可安排零星急需項目1項，授權各區政府審批並實施。同日，木頭龍片區零星房屋徵收被確定為2019年度羅湖區零星急需項目。
8月30日，《羅湖區木頭龍片區零星房屋徵收項目補償方案(徵求意見稿)》(以下簡稱《補償方案》)公開徵求意見，提出“簽約期限為房屋徵收決定公告之日起90日內(含90日)，簽約期限內達不成徵收補償協議的，報請羅湖區人民政府作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告”。木頭龍，由此成為深圳“零星徵收”第一例。
（木頭龍片區今朝正啟動零散衡宇徵收）
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2/3可強徵，“釘子戶”或成過去式
上個月，廣東省“三舊改造”在制度設計上接連進行了突破，先是發佈了《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(下簡稱《指導意見》)，首提“舊改無需100%業主簽約，取得2/3業主同意，可通過政府裁決儘快搬遷”，接著對廣東“三舊改造”管理辦法進行了二度“公開徵求意見”，加速意味明顯。
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從分析：打破“雙百條例”時機已經成熟
儘管以木頭龍為代表的“零星徵收”已經在進行著具體實踐，在廣東省“三舊改造”“2/3政策”出臺後，仍有很多聲音表示，希望其能在深圳以特區立法的方式“落地”。多位從業者對此持樂觀態度：
建緯律師事務所高級合夥人賀倩明在接受採訪時表示：
從深圳目前的情況來看，打破舊改“雙百條例”的時機已經成熟。“前幾年深圳人對強制售賣制度還是比較反對的，但通過這幾年，大家會發現少數人利用制度問題拖延拆遷，確實損害了公共利益”。依據這樣的觀察，賀倩明認為，目前深圳的環境是有利於“2/3政策”出臺的。
合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受採訪時也提到：
深圳目前對“打破雙百政策”比較有迫切性，拆遷困難是深圳許多舊改項目都正在面臨的問題，確實需要一個好的解決機制。“在小部分業主搬遷的談判困難下，引入司法途徑是有必要的”，羅宇直言，市場化的拆遷雖然相對高效，但如果缺乏引導，也會出現“市場失靈”的情況。他認為引入政府裁決就是在行業內引入一個“裁判員”，有利整個行業的發展，也有利於深圳舊改的實施。
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“2/3政策”要在深圳落地，需要經過怎樣的過程？
賀倩明分析，這類政策的落地與“強制售賣”不同，是行政裁決的制度安排，從立法角度來說，必須通過地方立法的形式把這個制度確立下來，才能在具體執法過程中作為執法依據，“可能需要對深圳目前的城市更新條例進行修改”。
若“三舊改造”政策在深落地，將為深圳樓市帶來何種變化？
深圳中原二級市場董事總經理玉家雄接受採訪時提到：
對於深圳這樣高速發展、土地資源又較為有限的城市來說，這樣能為城市更新提速的政策，將為樓市帶來許多正面影響。“最直接能帶來的影響就是新增土地面積會有所增多，舊改的速度能加快”，玉家雄提出，若能通過政策調整舊改速度，開發商也會在接手城市更新項目的時候有更大把握，深圳城市更新未來的局面將與當下實際情況有較大區別。
而與普通置業者最息息相關的，就是相關政策可能給房價帶來的影響。玉家雄判斷，若此次政策能在深圳落地，推動深圳城市更新進程，增加樓市面積供應，將使深圳房價得到更好的平衡，“深圳是人口密度高的城市，舊改推進不下去只會導致樓市供應緊張，供求不平衡房價自然上漲”。而相關政策若能出臺，可緩解深圳樓市供求不平衡的情況，對房價的調控效果將有明顯表現。
玉家雄預計，從相關政策在深圳出臺落地，到對樓市產生前述影響，最快需要3-4年的時間。
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