金融業入門進階必讀筆記，超級乾貨：《金融行業乾貨彙總稿（370頁筆記）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂頭條文章，並添加好友免費領取（備註頭條+資料名稱）7天有效

倉儲物流需求的增長、物流用地供地的稀缺等原因使得物流地產的租金回報率顯著高於購物中心和寫字樓，且還有進一步提升的趨勢。而物流地產基金（包含REITs）則解決了物流地產投融資靈活退出的問題，使得物流地產成為一項極具吸引力的投資項目。

REITs的基礎資產本身就是保險、信託等機構投資者的重點配置對象。經過標準化之後，這種具有長期可觀回報，並且與其他傳統投資品相關性不高的產品，有望引入更多長期機構投資者和個人投資者進行配置。

經常網購的朋友可能會發現，收貨的快樂來得越來越快，在部分地區很多商品甚至可以做到“朝購夕至”。這樣的網購物流速度就得益於物流地產的發展和專業化。

物流地產並非是一個新鮮事物，定義已經非常成熟，即根據物流企業客戶需要，在合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施，一般包括各種物流中心、物流園區、配送中心以及物流產業園等倉儲設施。

倉儲物流需求的增長、物流用地供地的稀缺等原因使得物流地產的租金回報率顯著高於購物中心和寫字樓，且還有進一步提升的趨勢。

物流地產基金（包含REITs）則解決了物流地產投融資靈活退出的問題，使得物流地產成為一項極具吸引力的投資項目。

國內物流地產高速發展後發而先至

物流地產概念最早發端於上世紀80年代的美國，但在中國，物流地產的發展真正肇始於2000年，並在此後迎來了高速發展的黃金十年。

這一階段物流總費用年複合增速達到16%， 而全球物流規模年增速僅在5%左右。

高速發展的中國物流地產後發而先至，早在2016年中國物流成本佔GDP比重佔14.9%，遠高於歐美國家10%以下的水平。

但如果拋開總量看質量，當前國內的物流地產仍存在結構性問題，設施相對落後。

目前中國有5.5億平方米的物流設施，其中實現達到現代物流設施標準的只有不到1億平方米。因此好的物流地產仍然十分搶手。

此外，儘管國內物流地產已經有了相當的基礎，但因受電商及第三方物流崛起需求快速提升，工業用地供給存在限制的原因，行業供需缺口巨大，導致物流地產相比商業、住宅地產具有較高的投資回報率。

從客戶上看，物流地產市場的客戶可以分為三類：

▍最穩定的傳統零售業和傳統制造業

零售業如沃爾瑪、家樂福、阿迪達斯、耐克，製造業比如博世，施耐德，通用等品牌。使用物流地產主要出於盤活固定資產的考慮，已經沒有較大的增長潛力。

▍高增長主力：電商

如阿里巴巴、京東、蘇寧等互聯網電商；

▍高增長主力：第三方物流

德邦、順豐、DHL等快遞品牌。近10年來，物流地產市場規模穩步增長，主要得益於電商與第三方物流的推動。

圖 艾瑞諮詢

電商飛速發展催生了社會對於物流倉儲的強勁需求

中國物流行業在經歷十幾年高速發展之後，正經歷轉型發展階段，對於低成本、高效率的現代物流設施需求正逐年提升，從而帶動物流地產的高發展。電商及第三方物流是高端倉儲的主要需求方。

物流地產租金回報率跑贏辦公樓

從人均物流面積和市場集中度來看，高端物流市場在我國尚處於市場初期，提升空間充足。

但是相較住宅和商業地產，物流地產存在土地出讓金低、稅收貢獻較低、土地利用率低的問題，導致一線城市普遍存在物流地產拿地難的問題，這也將成為制約物流地產快速發展的主要因素。

戴德梁行預計，至2020年中國物流地產供應缺口超過1萬億平方米。長期的供需不平衡，致使倉儲空置率逐年下降，租金上升，推動行業投資回報率上行。

圖 網絡

一線城市物流地產用地面積供給

綜合考慮供需兩側的缺口和物流地產的特殊性，目前物流地產的租金回報率顯著高於購物中心和寫字樓，且還有進一步提升的趨勢。

以上海為例，在過去5年上海優質物流倉儲市場的租金年複合增長率達5.8%，遠高於住宅投資2%左右的租金回報水平。同時上海優質物流園區的空置率也下降到很低水平，市場整體空置率僅 9.1%。

縱觀一線城市，其總體物流地產投資淨回報率在 7%以上，遠高於商業地產和住宅地產在 2%-4%的投資回報率。

不同於商業地產標準化低、證券化難度大的難題，物流地產更受到海外基金和長期投資者的青睞。

據世邦魏理仕統計，2018年主要城市物業投資回報率中，物業設施的投資回報率具有顯著優勢。

公募REITs挖通現金流活水通道

在投資回報方面，物流地產具有投資金額大、變現能力弱、回收週期長等一系列特徵。

不同於住宅等銷售型物業，物流地產項目只能通過物業經營來獲取租金等經營性收入，資金的回收期非常漫長，一般需要10年以上。

因此在自持模式下，雖然可以獲取全週期的運營利潤回報，但會造成非常高的資本佔用，降低投資方的資產週轉率 ，影響其在行業內的擴張速度。

但物流地產作為基礎設施行業，最重要的就是鋪設一個四通八達的網絡，搶佔核心關鍵位置，構造資產壁壘。因此是否能解決資金難題搶佔行業先機，成為在行業內發展的關鍵。

而物流地產基金（包含REITs）的引入和發展，為這樣的困境提供了一條盤活資產引流資金的通道，對物流地產的供需雙方有較強的吸引力。

公開發行不動產投資基金（公募REITs）是指將不動產資產或權益（包括基礎設施、租賃住房、商業物業等）轉化為流動性較強的公開上市交易的標準化金融產品。

這個模式在國外已經高速發展多年，中國內地的REITs發展也正在穩步推進當中。

從投資邏輯來看，利率對物流地產市場的發展至關重要，利率下行，高收益固定收益產品減少，信用利差收窄，形成比價效應，吸引投資者被動投資商業地產。而REITs則為物流不動產的投融管退提供通暢的渠道，減少投資者的後顧之憂。

圖 網絡

物流地產REITs交易結構圖

REITs的基礎資產本身就是保險、信託等機構投資者的重點配置對象。

經過標準化之後，這種具有長期可觀回報，並且與其他傳統投資品相關性不高的產品，有望引入更多長期機構投資者和個人投資者進行配置。