获取回报的方式无非三种：一种是持有资产来获取租金和资产升值的收益；另一种就是赚取服务对价，也就是工薪收入和顾问服务收入；还有一种就是赚取信息不对称的差价收入。这几种收入方式都有利有弊，而且随着外部条件的变化获取收入的难度和规模也在不断变化，比如信息时代的到来就让以信息不对称为基础获取差价收入的商业零售和中介服务业面临着很大的挑战。
在地产行业实际上也有两种玩法，一种是持有资产，获取以租金和资产升值收入为主的重资产模式，另一种就是以少量资金撬动更多资源的高周转模式。前者需要规模化、长期化和低利率的资金作为前提，需要企业负债率很低，能够抗击行业周期的风险，但是很难获比较快的发展速度；后者虽然从销售收入规模上来看增长比较快，但是获利能力和企业运营的稳健性较低，容易受到行业周期的影响。当然也有另外一种玩法，就是从项目和资金方面都依赖于外部，而自己更多的是以专业能力来进行资源配置和技术服务，再从获利中与资源方去进行分享。这种模式以凯德模式和万达近年来的业务拓展模式为代表，也就是通常所说的轻资产模式。
其实轻资产模式也不是什么新鲜事。在过去的一年半时间里，万达出售资产已超过千亿，包括酒店、文旅、海外地产、物管、百货以及多个海外项目，几乎卖空了整个重资产“家底”。万达的一系列举动让“轻资产”这个在地产界曾经的“网红”再度成为焦点词汇，甚至被被认为代表了传统房企转型的方向。而目前各家房企已玩出了各种各样的轻资产化套路和模式，比如万科的“小股操盘”、 大悦城的卖股求轻、绿城的地产代建、花样年的彩生活模式等等。
正如前边说过的，轻、重资产模式本无优劣之分，为什么近期一来轻资产化更为内地房企看重呢？主要原因有以下几点：
第一、内地房企普遍缺乏核心资本，而要作大企业市值只能通过快速作大企业规模的高周转模式，缺乏核心资本下的高周转模式注定了需要更少投入的模式，也就是必须转向轻资产模式；
第二、从结果来看，正是轻资产模式因为表观资产更少，获得的相对净资产回报率和利润率更高，能够提高公司的估值，因此将更多的资产从表内移除，向轻资产转型是公司经营的必然选择；
第三、和现阶段资本市场的估值偏好有关。股价实际上是给公司前景的估价，一个回报率高、成长更快的公司股价会更高，因此在投资者偏好的推动下回报率高、高成长的轻资产公司就成为公司发展的一个潮流。
从内地房企轻资产化的模式和方向来看，已经探索出代建、小股操盘、代建+基金、售后回租、物业管理和基金管理等模式和方向。另外对于房企而言，以住宅和商业地产为主业的不同公司，在开发和持有阶段也都有不同的轻资产管理模式和向轻资产转型的模式，其核心就是尽量缩小资产负债表的规模，也即，要么将尽可能多的资产从资产端移除，要么以不并表的模式进行业务扩张、要么以不计入资产的品牌、工业产权、知识产权、管理经验和技术等作为拓展市场和推动公司业务增长的动力。
从上述分析来看，走轻资产化道路的前提，第一是企业已经属于重资产型企业了，无非是借助会计手段和各种金融工具如基金、信托、资管计划、租赁等，将表观资产大量移除。比如大悦城卖掉7个项目公司49%的股权给自己发起和管理的一支不并表的私募基金，就几乎将一半的资产和负债移出母公司的资产负债表了，并获得了大量的现金和即期业绩；再比如大量的上市房企为了降低负债率，将不少子公司由需要并表的控股子公司改为不需要并表的联营子公司，也就将负债普遍极高的项目子公司资产与负债都同时转移到了表外，让母公司的资产变得轻起来。
走轻资产化道路的第二种前提，就是企业拥有品牌、技术、管理、产业链等无形资产来作为企业发展的依托，从而对项目、土地、资金等资源具有较强的整合能力，通过整合资源和分享收益来获取自身的发展，而那些支持自身发展的土地、资金、项目等等所呈现出来的资产又不用归并到自身的资产负债表内，从而让公司看起来是个轻资产、高收益和高增长的轻公司。
这种模式之下，企业所拥有的的品牌、技术、管理经验和产业链整合能力，本身也是一种资产，只不过是无形资产罢了，如果将这些资产物化在企业报表内，那么公司自身的资产负债表将要扩大很多，自然也就变成重资产的公司了。也就是说，所谓纯粹的轻资产公司，只不过是将企业拥有的无形资产、知识产权、工业产权等没有物化到公司的报表和资产端罢了，而不是说这些无形资产没有价值或者根本就不存在。
正是这些无形资产才是整合资源的根本依托。如果失去了资源整合能力，公司价值自然就会大打折扣。所以说，轻资产化和轻资产模式的核心，是公司具有较强的资源整合能力。那种过于迷信轻资产，把轻资产当作可以不需要投资和资源的“空手套白狼”式的“空手道”、绝对的“小即好”、不顾条件的“一味求轻”、人人都想玩轻资产的“全民皆轻”和“盲目追轻”、不顾自身能力的“全面外包”等等，都是对轻资产的误解和曲解。从根本上而言，没有足够的资源整合能力是谈不上轻资产化的，也是玩不了轻资产模式的，就只能成为被别人整合的资源和对象，轻资产化也就沦为了一句骗人的鬼话，就纯属于耍流氓了。
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