作为长租公寓早期品牌之一的万科泊寓，自然也不曾缺席。
面对大量进场的集体土地，不禁让人想起来之前同样大幅入市的城中村长租公寓改造。尽管房源得以迅速拓展，但同时也必须承受大型长租公寓项目运营所带来的资金压力。让人担忧，集体土地入市，会不会成为万科的下一个“万村计划”。
万科“折戟”万村
万村计划，万科针对城中村进行综合改造的一个雄心万丈的梦想。曾经，王石都为了万科计划而站台。只是一旦面对过于“骨感”的现实，万村计划终究“折戟沉沙”。
最终凡是没有开工的已签约房源，万科考虑全部违约，按照合同协商赔偿违约金。据业内人士分析，此次赔偿涉及到违约金数量堪称巨大。此前，万科曾在深圳上百个城中村拿下近2000栋房源，房间数量高达8万间左右。截至万科表示要违约之际，未开工改造房源在一半以上，以每间房每月租金为1000元、违约金按三个月房租测算，万科这一笔违约金将高达1.2亿。此举算得上，割肉止损。
回想起万村计划诞生初期，大举挺进深圳上百个城中村，从城中村个个一派江湖气息的“房东们”手中，一举租下近2000栋“农民房”。。这样的举动，配上万科在地产行业的形象，颇具侠者风范。却没想到，节节失利之后，“先驱”却成了“先烈”。
再来看眼下万科同样势在必行的集体土地，着实让人捏一把汗，集体土地会不会成为万科的下一个“万村计划”？倘若是，万科或许还将付出不少的“学费”；倘若不是，那么万科此举会让泊寓实现新的成长吗？
集体土地不是万村计划的“孪生兄弟”
对于上述问题的答案，笔者认为是否定的。集体土地和万村计划其实并不是“孪生兄弟”。原因主要有以下两点：
地域局限性PK规模化复制
不论是集体土地或是城中村建设租赁住房，都有着一个共同的出发点，增加租赁住房的供给。但有所不同的是，集体土地建设租赁住房是从国家层面的颁布的政策，同时确定了试点城市。2018年1月16日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合下发了《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，表明利用集体土地建设租赁住房已经在试点城市进入实施阶段。
城中村这一现象则主要集中在广深，这两个城市化进程过快从而遗留城中村落的城市。所以颁布的政策也多为地区性政策，更具地方特色。
换言之，集体土地建设租赁住房是一线城市都可以做的，然而城中村改造并不是。由此，原本万科的泊寓只能在广深地区开展，万村计划具有地域局限性。集体土地则不存在这一问题，且成功经验可以实现规模化复制。集体土地目前还不是一个全国性的政策，他只是北京提出的一个土地政策方案。
以北京为例，随着集体土地建设租赁住房项目的陆续上市，未来3-5年新建项目（集体土地）市场占比将超过90%（2017-2018年，北京集体用地清单供应约320万㎡，其中已形成成熟市场化运营方案项目约130万㎡，预计可形成供应约3万-4万间租赁住房）。当前集地土地建设的租赁住房会在未来1-2年间极大补充北京租赁市场的供给。这对于即将推出首个集体土地租赁住房项目的万科而言，是个好消息，可以实现规模化的复制。
个人房东PK集体房东
谈到万村计划折戟的原因中，有一个重要因素不可忽视，复杂的城中村综合治理，让面临“推高租金”的诘问。一场庞大的舆论风暴，从深圳新湖村当地富士康务工人员拟定的一封《致富士康员工的公开信》掀开。尽管万科随后回应称，改造前后租金价格处于同等区间，但这远未能抚平担忧。万科集团总裁祝九胜也曾就此回应称，近年一些资本、机构介入租赁业务，但说长租公寓会推高租金，这是一个误会。
如果说财务测算和施工进度尚可自我调节把控，但是面对原住民、城市管理、消防安全等，都万科方方面面，万村计划着实是被迫陷入了一场苦战之中。
所幸的是，长租公寓品牌在进军集体土地时，不需要这么委屈。比起城中村千千万万个性迥异的房东和二房东，集体土地所要面对的租赁主体更为简单。以万科本次即将预租大兴区瀛海镇租赁住房项目为例，2018年4月份，北京万科天恒产城建设有限公司15.86亿元入股位于大兴区瀛海镇租赁住房地块，持股比例占49%，另51%股份由北京汇瀛恒业有限公司持有，其以土地持有的方式入股。信息显示，北京万科天恒产城建设有限公司由万科和天恒建设两家公司共同出资组成，万科占比70%，天恒建设占比30%。
万科并不是单枪匹马，而是与北京汇瀛恒业有限公司这一集体经济组织并肩作战。也就是说，这一次，房东们是主动选择与万科站在了同一战线。
从房东与万村计划各持一心，到房东主动选择与万村站在一起，万村计划所经历的辛酸苦楚才不会再万科进军集体土地租赁住房的道路上重演。
综上，笔者认为从城中村到集体土地，突破了地域性局限并且未来有望成为实现规模化复制，同时，品牌也减少了与房东扯皮纠缠之事，可以将更多的精力专注于长租公寓产品的运营。所以集体土地租赁住房与万村计划并不是“孪生兄弟”，而是一对逆道而行的“陌生旅人”。
藏在集体土地租赁住房中的“暗礁”
但是集体土地建设租赁住房毕竟还是初入市场的“新人”，或多或少存在着些许市场尚未意料到的“暗礁”。这些，不仅仅是万科，更是接下来即将进入集体土地建设租赁住房的品牌需要打起精神攻克的困难。更何况，万科是北京集体土地租赁房“第一个吃螃蟹的人”。
到底能不能挣钱？
利用集体土地建设租赁用房最大的优势很明显，就是开发单位能够节省土地获取的成本，但集体土地的产权归集体所有，企业获得的仅仅是土地的经营权和使用权，因此，企业往往不需要缴纳高昂的土地出让金，并且能获得一个比较正常的投资回报。
据悉，一般长租公寓的运营模式，通常是以收购或长期租赁的方式获得物业的使用权，并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租，一般的承租期为5-10年，但这种模式涉及长期租赁的租金成本、装修成本、运营成本，变现周期大约需要5-8年的时间，投入大、盈利慢、利润薄成为长租公寓的运营商当下面临的最大难题。
但集体土地租赁房项目，一方面，不涉及土地的出让金，另一方面，项目的签约周期比较长。例如，此次启动预租的成寿寺及高立庄项目，均获得了50年的经营权，虽然项目需要投入大量的开发建设、建安、装修及运营成本，但项目可运营周期长，即使需要十年乃至二十年的时间回本，后续依旧能够获得持续不断的经营收入。
对万科而言，集体土地租赁项目目前仍处于试验阶段，项目到底能不能挣钱，现在还没有定论，因为回本与盈利的前提是公寓能够及时出租，有效利用，毕竟，预租不等于成功出租。
何时才能退出？
虽然集体土地对于长租公寓品牌而言，获取土地使用的资金支出减少了。但是50-70年的运营年限也增加了企业的运营压力、风险，加上【市规划国土发(2018)327号】文，集体土地建设租赁住房的，不可用于抵押，给大部分项目实施主体在融资层面造成了较大困难，大企业需采取信用担保的方式才可获取银行融资。所以这极大地提高了企业的经营风险，降低了参与热情。因此需要有更完善的退出机制，保障行业能够形成进入—退出的闭环。
万科大兴瀛海租赁住房项目，作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目，就属于央行重点支持范围。北京万科一位工作人员表示，该项目目前已提交完整申请材料，等待政策明确后的审批意见。长租公寓作为持有型资产，在一线城市市场规模与需求量大，未来建成后可持续提供稳定收益。
其实早在去年5月份，中国证监会、住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。《通知》指出，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
以上便是目前微微露出的两处“暗礁”，但是对于集体土地建设租赁住房的未来，我们无从得知。只有像万科这样勇于做“第一个吃螃蟹的人”，或许才能窥见集体土地未来的美好。但我们也愿意相信，这类大型租赁综合社区的出现，将会是为一线及新一线城市解决租赁住房房源紧缺的强有力新供给。
虽然先前有万村计划之痛，但是集体土地的未来，相信在更完善的政策落地、更多的集体经济组织进入之后，可以迎来属于自己的春天。
閱讀更多 邁點網 的文章
