如果房产税按照房产价格的3% 每年都收，房价还会涨吗？

2019-10-26 15:01:09 佚名

理财迦

1、为什么我们不愿意加个人所得税却愿意加房产税？

为什么我们普通人那么喜欢给自己加税？个人所得税、企业所得税我们都希望能够减免，但是为什么唯独房产税我们普通人为什么大多希望能够加征呢？这真的是一个很有意思的事情。

但是这个原因也不复杂，那就是希望加征房产税，以此降房价，这是很多希望房价下降以便能够上车的人的想法，那么他们的诉求无外乎是有两个，第一个是降房价，第二个是更容易买得起房子。

但是降房价不就能够更容易买得起的房子了吗？这个不是一回事吗？我的观点是降房价和更容易买得起房子可能还不是一回事。是有区别的，也就是说降房价并不一定会更容易买得起房子。

2、对所有房子按照3%每年征收房产税，那么房价还会涨吗？

房产税的征收范围目前还没有出来，是对部分征收还是对所有的房子征收，有可能会有减免的额度，也就是说每个人或者家庭都会有一定的减免面积，多持有的就需要进行征收房产税。这个是一个比较大的可能性，如果是每个房子都征收房产税那房价肯定是下跌的。

如果是对所有的房子都征收3%的房产税，那么房子价格肯定是要下降的，而且下降的幅度是不小的，比如100万的房子，那么每年要支付3万元用于支付税收，那么持有房屋的成本大大增加，对于持有多套房的人会减少持有的套数，对于持有多套房屋的人，哪怕是减少了房子，还是有房子的，对于那些只有1套的刚需，只能是咬牙坚持了，坚持不下去的，只能是把房子卖了。这个肯定会造成新增的二手房大量增加。而同时购买意愿更大大降低，因为持有成本太高了，哪怕是刚需也需要考虑持有成本的这个问题。需求比如大幅减少，那么房价就会降低。而需求减少的预期也会传导到供给端。房地产开发企业比如会加快房子的销售，促进销售回款，活下去，然后减少拿地，这样供给也会减少，新房会逐渐减少，一直到和需求取得平衡。

平衡的结果我估计可能是只有更有钱的家庭才会去购房，因为他们有资金，为了不降低居住品质，他们是可以接受3%的房产税的，但是更多的人是没有这个承受能力的。房子慢慢会变成一个奢侈品。买不起房的人会更加买不起。

对于房屋的租赁市场，居民的居住需求是一直存在的，不论是否自己有房子，没有房子也会去租房子，通过上面的分析，我们可以看到，因为一部分人弃用了自己的房子，卖掉了，那么租赁房屋的人更加多，而另一方面新房的建设放缓了，那么供给也就少了，结果就是居住变得供不应求，租赁市场房价上涨。

对于那些拥有房屋用来出租的人来说，为了抵消3%的税收成本，也会通过加房租的形势去平摊成本，所以房租是必然会上涨的。

结论：那么如果对所有房子加征3%的房产税，买不起的人更加买不起，而且房租还得涨。这是一个很悲伤的结论，我们寄希望于对房屋加征重税，但是结果却并不是如我们所愿的。

3、如果对部分房子征收3%的税收，那么房价会涨吗？

上面是分析了对所有房子征收3%的房产税，这个征收方法的结果我们已经做了分析推演，结果并不美好，当然其实我们大多数人是并不支持对所有房屋征收房地产税的，我们总是希望把税收加征于他人身上，而自己是处于免征范围的。如此才会支持征收房地产税。

假设房地产税是有豁免面积的，只对于那些持有多套房屋的人征收，这样一来，对房地产的影响是要小得多的，但是3%的税收依然是不低的。

从需求端来看，3%的税收比如大幅增加了持有成本，对于那些拥有第二套、第三套房子的家庭，那么比如会增加持有成本，他们的选择是什么？

选择一是家里非常有钱，那么就不在乎，但是这种人比例毕竟没有那么高。

第二个选择是房子本来就是出租的，那么加房租和租户平摊成本，这样就把增加的成本转移到租户身上去了。

第三个选择就是把房子卖掉，因为把所有的成本都转嫁到租户身上也不可能的，因为我们国家的房子的租金收益率一般都不到3%，也就是2.5%左右，3%的税相当于房租翻倍了，租户是不会接受的。那么就把房子卖掉，这样一来二手房会增加。

对于购买新房的人来说，一个是首套刚需，一个是拥有多套房的，那么根据房地产税的规则，对于购买第二套房屋就要交税3%，那么会减少这部分人的购房需求，市场上对新房的购房需求也会降低，开发商也会预计到这个趋势，比如也会降低新房的建设数量，最终达到一个平衡就是房屋的建设和成交量都会减少，供给和需求就达到了平衡。

市场上房子总面积增加少了，那么市场上总的房子就少了，但是人的居住需求依然是存在的，要么是涨房租，要么是减少居住面积，也就是降低居住品质，原来租的是三室两厅，现在就变成两室一厅了。房子总的供应少了，你买房子未必是会变得更容易。

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房产税按照房产价格的3%征收的概率并不会很大，我们来算笔账：像上海地区房价至少是6万元/平方，100个平米的房子起码5、6佰万/套，如果都缴纳3%的房产税，一年房产税就要缴纳15万以上，这么高的房产税多数家庭都承受不起的。而我们认出，房产税率应是1%，而且至少要拥有二套以上房产才能开征房产税。

此外，我国房地产总市值达到450万亿，如果按3%的税率意味着，光房产税每年就要缴纳13.5万亿，而我们国家每年GDP还不到一百万亿，这等于给居民增加百分之十几的税负，这种情况无法持续，不会在我们国家发生。而且房产税3%，即使是在美国也是偏高的，美国的多数州的房产税只有1%左右。

同时，市场上还有种说法，认为房东并不怕房产税的压力，只要把房产税都转嫁给给租房或买房者身上，房东照样没有压力而且房价还照样上涨。但是，也有人反驳称，美国房价之所以炒不上去，就是因为有了房产税，炒房者迫于房产税的压力，而不敢炒房，房价会长期趋于平稳。

对此，我们认为，房产税的推出能否降房价，取决于三个因素：首先，如果房价在上涨的周期中，出台房产税肯定会被炒房者转嫁给到租房者或购房者身上，但是如果房价处于向下跌落周期。那么，炒房客很难将房产税的压力转嫁出去的。炒房客主要通过银行贷款炒房，每月需要还房贷，若再交房产税，那需要很大的资金量，肯定是难以承受，。

再者，如果仅仅是房产税，并不能遏制高房价，必须要与土地制度、投融资制度、住房制度等各种政策一起运行才能起到真正的作用。比如，房产税推出时，地方政府仍然在收紧土地的供应数量，银行的信贷仍然较为宽松，那房产税也很难起到真正的作用。

最后，要想让房产税真正降房价，不仅要提高税率，而且还要增加征收范围，如果把炒房者都不算在内，房产税当然起不到遏制房价的作用。向全民征收房产税肯定不合时宜，但是像上海、重庆两地试点房产税也显得有些不痛不痒，难以起到对房地产调控的作用。

比如，上海房产税只对增量房人均超过60平方米的部分开征房产税，而重庆的房产税主要针对存量高档别墅，高档别墅是有钱人住的地方，也不在乎缴纳这点房产税。显然房产税的效果无法得到彰显。所以，我们认为，房产税3%有些太高了，老百姓吃不消，应该对于拥有二套房以上的家庭，无论是存量房，还是增量房都要开征1%的房产税，至少这在房产保有环节上增加了炒房者的负担。

如果房产税按照房价3%的价格征收，这种情况是不可能发生的，即使是在发达国家的3%的房产税也是偏高的。所以，对二套房以上家庭征收1%的房产税更符合中国国情。那么开征房产税，房价是否会降下来呢？我们认为，这要看房价的趋势是向上还是向下，还要看有没有配套的调控政策予以支持，更关键的是，要重重的打击炒房者，而像重庆、上海版的房产税无关痛痒，所以也起不到降房价的作用。房产税要综合运用才能发挥效果。