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許多新聞和文章裡，提到“土地財政”時都會直接用“土地出讓金”除以“一般財政收入”來得到“土地財政依賴度”。
這裡有三個問題：
- “土地出讓金”是“政府性基金”的最主要組成部分，和“一般財政收入”是不同的兩個財源，“一般財政收入”是以稅收為主體的財政收入的最主要組成部分，不是政府的總財力。
- “土地出讓金”中有相當大比例會用於徵地補償，政府在其中充當一個壟斷的、吃差價的二道販子，在計算政府淨收益時，需要扣除其中的“拿地成本”。
- 對大多數地區而言，“一般財政收入”通常指地方本級收入，而可支配總財力中還有相當大比例（對中西部地區而言通常是大多數）來自中央轉移支付。當然了，計算全國“土地財政依賴度”就沒這個問題。
下面來看一個2009年的土地出讓金數據：
2009年的土地出讓金支出中：
- “徵地和拆遷補償支出”+“補助被徵地農民支出”=42%。
- “災後恢復重建、破產或改制國有企業職工安置”中，最主要的還是“職工安置”，其政策依據如下：
“根據國家有關規定，從破產或改制國有企業國有土地使用權出讓收入中，安排用於支付破產或改制國有企業職工安置費用支出。”
說白了，這一塊也屬於徵地成本的一部分。由於沒有災後重建的具體比例，我們大致毛估職工安置成本約等於8%。
於是，2009年的“拿地成本”約等於50%。
- 剩下的約50%，就屬於“土地出讓金淨收入”能做的事情：
- “土地開發支出”佔10.7%——“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等，算初級基礎設施建設。
- “城市建設支出”佔27.1%，是支出的最大頭。
- 剩下的是農村基礎設施、耕地開發整理、基本農田保護、廉租房，佔比都不大。
總的來說，在2009年的土地出讓收入中，50%是淨收入，是政府通過壟斷土地供給獲得的溢價而得到的可支配財力。
這也是許多支持土地“招拍掛”，支持城市土地壟斷的重要理由——50%是個相當可觀的利潤率。
許多人認為，沒有“土地財政”，中國的基礎建設、特別是城市基礎建設，就不會有現在這麼好，中國的城市面貌要感謝“土地財政”。
2009年，我國一般財政收入68476.9億；社保基金收入15975.2億（絕大多數主要經濟體是稅的一種）；政府性基金收入18335.0億，其中土地出讓金14239.7億。
土地出讓金淨收入佔全國廣義財政收入的7.7%左右，算比較重要的一塊收入，從全國而言，總體佔比不算太大，在部分地區可能會更顯著一些。
再來看近幾年的數據：
- 2014年，全國土地出讓支出41210.98億元，其中上述所說的“拿地成本”為60.0%，賣地淨收益1.65萬億。
- 2015年，全國土地出讓支出33727.78億元，“拿地成本”60.2%，賣地淨收益1.34萬億。
2016-2017的土地出讓金分別是3.75萬億和5.21萬億，具體支出細節在財政部網站上未找到。
財政部的官方說明中，將“土地開發支出”也計入“拿地成本”的一部分，特別是現在強調“淨地出讓”，土地開發成本佔比也比前幾年有所加大（20%左右）。
這讓財政部官方口徑的“拿地成本”佔到了80%左右，相當於賣1萬億的地，政府只能淨得2000億。
我個人是這麼理解的——“土地開發”、出讓土地達到“淨地”標準（完成拆遷、平整、“N通一平”），這實際上屬於用土地收入搞城市基建，是用土地收益完成財政職能，不應算“拿地成本”，反而應該算“土地收入補充財政”的一部分。
總之，這幾年的拿地成本從5成左右提升到6成左右，賣地利潤從5成左右下降到4成左右。按照這個比例毛估，2017年土地出讓淨收益佔我國廣義財政收入的7.7%，和2009年一樣。
再來看這樣三個數字，從2009年至2017年：
- 土地出讓金總收入從1.4萬億提升至5.2萬億，2017年是2009年的3.71倍。
- 土地出讓金淨收入從7100億提升至2.1萬億，2017年是2009年的2.96倍。
- 一般財政收入從6.8萬億提升至17.2萬億，2017年是2009年的2.53倍。
- GDP從34萬億提升至82萬億，2017年是2009年的2.34倍。
可以得到一個不等式，土地出讓金收入增速 > 土地出讓金淨收入增速> 一般財政收入增速 > GDP增速。
拿地成本的增加，讓土地出讓金的淨收益率減少。
關於拿地成本增加的原因，我們來看供地面積：
根據國土資源部的統計公報，全國國有建設用地出讓面積在過去五年內持續減少，2017年略有回升，只有5年前的6成左右。而土地出讓金則先減後增，達到歷史最高點。
具體到住宅用地（招拍掛+非招拍掛），趨勢是這樣的：
再來看房企的開工面積，和供地走勢類似。
於是乎，過去兩三年的情況就是：
- 去庫存，大幅減少用地供給、特別是住宅用地供給
- 貨幣化棚改，需求端天降金手指
供地大減的同時，出讓金大增。
而由於現在越來越多是在存量土地上開發，特別是對於要求建設用地零增長甚至負增長的部分特大城市而言，新增建設難以佔用耕地、林地、園地，只能在存量建設用地上開展。
同時由於總人口控制，拆->建後允許的容積率增長極其有限、甚至完全沒有增長空間。這更是讓拿地成本佔到了土地出讓的絕對大頭。
以上海為例，2013年土地出讓金達到2100億+，2017年跌到1400億+，2018年比2017年同期又是大幅減少：
- 總量紅線控制，讓城市開發大幅降速
- 只能在存量建設用地上開發，讓土地出讓金淨收入比例大減
對於這些大城市而言，土地出讓金早已不是財政的有效補充。
以上海為例，2017年市本級（不包括區縣級）土地出讓金支出621.7億，其中補償支出423.9億，佔了絕對的大頭，“城市建設支出”只有180億。
沒有區縣級的數據，按同比例毛估的話，2017年，土地出讓金為上海貢獻的“城市建設支出”應該在350億左右。
而上海2017年的一般財政預算收入是6600億，土地出讓金對上海而言已經成為了一個可有可無的點綴。
綜上：
土地供應控制+需求端刺激，讓土地出讓金暴增的同時，淨收益率下降。
特別是對於大城市、特大城市而言，由於嚴格限制新佔用耕地，存量開發讓土地出讓金的淨收益比例更少，佔政府總財力的比重愈發小的可憐。
“沒有土地出讓金就沒有高大上的城市建設”、“大城市嚴重依賴土地財政“這樣的論點越來越站不住腳。
相反，對於大城市、特大城市而言，經過上述分析，土地用途管控的結果就是政府愈發不願意供應土地，因為一次性買賣的土地收益率在降低，而土地出讓、特別是住宅用地出讓帶來的人口規模增加則需要更多公共服務支出——這是現有土地政策推導出來的一個死結。
讓大城市政府不願意供給更多土地、特別是住宅用地，是個綜合性的問題。房價畸高，有許多深層次的原因。
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