一、开发商为融资而“一房二卖”

某房地产公司开发建设的别墅每栋售价高达五、六百万元不等，许多购房者在与其签订了购房合同并缴纳了几百万元的房款后，满怀期待地等待收房。但是，该楼盘建成后，让购房者万万没有想到的是，他们始终不能收房。该开发商一次又一次地借口延期交房，大股东最后竟然失联了。

听闻此消息，购房者们既纳闷又不解：纳闷的是该楼盘五证俱全，建设手续完全合法，应该不存在违法建设的问题。不解的是楼盘都基本建完了，也不存在烂尾楼的情况，但开发商为何拒绝交房呢？

于是，聪明的购房者赶紧去当地房管部门查询自己签订的购房合同是否已经备案。结果发现自己购买的房子竟然被开发商卖给了他人，房管部门备案的竟然是开发商与他人签订的购房合同。

这是典型的“一房二卖”行为，直接导致许多购房者钱房两空。这些购房者此前支付给开发商的购房款总金额高达数千万元，这些钱竟被开发商非法占有。

那么，该开发商为何敢“一房二卖”呢？原来，其在开发该楼盘的过程中发生了严重的资金短缺，于是采取向他人借贷的方式进行融资，因而将此前已经出售给购房者的房屋再次出售给出借人，并将双方签订的合同拿到当地房管部门备案。

二、“一房二卖”是否涉嫌犯罪

那么，就本案而言，开发商是否涉嫌犯罪呢？如果涉嫌犯罪，那么涉嫌何种罪名？笔者认为，该开发商涉嫌合同诈骗罪。合同诈骗罪是指犯罪嫌疑人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，犯罪数额或情节达到法定标准的罪行。

根据《刑法》第二百二十四条的规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，犯罪数额或情节达到法定标准的，构成合同诈骗罪：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。具体到本案，合同诈骗罪的构成要件简要分析如下：

1.从犯罪主体来看，犯罪主体是开发商，而非个人。但是依据《刑法》第二百三十一条的规定，如果本罪名成立，那么开发商公司中对该犯罪行为直接负责的主管人员和其他直接责任人员，也构成本罪并受到刑罚。

2.从犯罪的主观要件来看，开发商显然具有非法占有此前买房人支付的大量购房款的故意和目的。因为其对同一套房屋先后向不同的购房者（出借人）收了2次房款，而且在将同一套房屋备案在出借人的名下后，也没有及时与此前的购房者解除购房合同、退还购房款，相反却一直非法占用大量购房款。也有观点认为，开发商“一房二卖”的目的是为了给楼盘融资，并没有要非法占有此前购房者的购房款。笔者认为该观点较片面。诚然，笔者不否认开发商最初的动机是借债融资，但是一旦融资到位，且在此前的购房者多次联系开发商要求交房的情况下，开发商却拒绝解决“一房二卖”给购房者造成的损失等问题，仍然占用此前收取的购房款，此时其主观目的就发生了质的转化，转化为非法占有他人财产的目的。

3.从犯罪的客观要件来看，开发商实施了《刑法》第二百二十四条规定的第（四）或（五）项行为，尤其是其在“一房二卖”后继续非法占用了许多购房者的购房款，而且在事发后失联，显然符合上述第（四）项情形。

4.从犯罪数额来看，本罪的立案标准是：只要犯罪数额达到人民币2万元以上的，就应予立案追诉。也就是说，只要本案中开发商非法占有的购房款达到2万元，依法就达到了合同诈骗罪的刑罚标准。

据了解，当前司法实践中有越来越多“一房二卖”的刑事案件出现，开发商需要引以为戒，切勿因为融资等问题铤而走险。