如今，樓市正在變得越來越詭異。
今天預告售罄的樓盤，明天便推出了特價房；昨天還吆喝著漲價的房子，今天卻降了幾千塊；往日讓人嫌棄的樓盤，恍惚之間又升了值。總之，以前穩賺不賠的不動產，現在卻和潮起潮落的股市拜把子成了兄弟。這究竟是道德的淪喪，還是人性的泯滅？
觀遍各個樓盤，看透樓市冷暖，筆者試著在鄭州幾百個樓盤中，挑選了幾個綜合實力不錯的樓盤，和幾個競爭力不大的樓盤，以供大家在購房時作為參考。
當然，以下觀點，僅代表筆者一人之言，和平臺無關，不喜勿噴！
1
金水北片區
早已經成熟的金水北，這兩年卻意外的冒出了許多地塊，老瓶裝了新酒，竟然意外地成了最火的區域之一。
金水北的房價也像脫了韁的野馬，一個勁地往上飈。16000、18000、19000、21000……走出了一波完美的逆襲。
但是，在金水北近10個樓盤中，筆者比較看好瀚宇天悅城。
最大原因就是價格，均價只有16700元，和一年多以前開盤的美景美境相同。如今，美景美境早已售罄，瀚宇天悅城成為金水北唯一一個均價在17000元以下的樓盤，比其它樓盤價格低2000-3000元/平，優勢十分明顯。
其次是因為地鐵和學校。地鐵4號線直通小區地下車庫，明年將投入運營。學校為龍門實驗學校，教育質量在金水區屬於中上。
所以，項目的價格、位置、交通、教育資源都比較好，當然，也有項目也有缺點容積率稍高，但是瑕不掩瑜。
競爭力不大的樓盤，筆者認為有兩個：泰山譽景和保利海德公園。
泰山譽景筆者剛問了下，現在只有107以上的房子，毛坯均價17400元，2021年10月交房。
老實說，該盤位置不錯，緊挨北龍湖，價格也不算高。但它的兩個缺點有點明顯。
最大的缺點是開發商太小，在調控越來越嚴的當下，小開發商會活的非常、非常艱難，存在較大的風險。
這兩年樓市發展的不錯，導致很多人已經忘了2014-2015年開發商跑路，樓盤爛尾的新聞。但未來1-2年，這種情況肯定還會繼續上演，買房賺不賺錢都是小事，安全是第一要務。所以，小開發商的樓盤，謹慎一些沒有錯。
想必消息靈通的人，這兩天已經發現幾個大開發商在低價甩賣房子了，大開發商都過的如此艱難，更何況小開發商呢？
第二年缺點是距離地鐵有點遠，在1000米以上，不算是地鐵盤，以後出行比較不方便。
保利海德公園的弊端在於價格和位置。
那個位置17800元/平，值嗎？連霍高速以北，距離地鐵口1500米左右，還挨著個油庫，雖說油庫沒有什麼不安全，但在賣二手房時，肯定會有影響。
項目雖然有緯五路小學，但和金水北其它樓盤比起來，還是缺少一些競爭力的。如果金水北國基路那幾個項目都賣19000元了，它的確挺值的，但國基路附近幾個樓盤價格比它還低，所以，它應該是沒什麼競爭力。
2
二七區
二七區現在最火的樓盤應該是華僑城，上週開盤推出700多套，高層均價12600元，對外釋放售罄。是否售罄這點可能存疑，但筆者仍然認為它是區域內最值得購買的樓盤之一。
遍觀西南，四環內價格在13000以內的樓盤基本沒有，比區域內其它樓盤低近1000元/平，這是它的價格優勢。
但筆者更在乎的是其配套，7500多畝土地，住宅僅佔800畝，文旅配套則佔了6400多畝。這6400畝土地上有當代藝術中心、光影走廊、華美術館、自行車運動公園、礁石海岸、世界各國主題區等等配套，決定了該區域未來會是四環內最宜居的區域之一。
可能還會有人疑問，這些配套會落地嗎？筆者認為隸屬國資委直接管理的大型央企華僑城，肯定比其它開發商要靠譜太多。並且，這種開發模式在深圳已經取得了成功。所以，沒理由懷疑華僑城的實力。
潛力巨大，企業靠譜，價格較低，是鄭州華僑城的三個大優勢。
二七區競爭力不足的樓盤，應該是盛潤運河城。理由有兩點：
首先，它的價格起伏有點大。原來均價11500元/平，後來漲到了13500元/平，後來又降到了12000多元/平，也就一年多時間，價格變動比小飯店都快。總之，讓人捉摸不透。歸根到底還是開發商資金緊張所致。
其次是該樓盤距離高鐵只有140米的距離，距離太近了。去買房時，大家可以到高鐵邊感受一下，猶如耳邊炸雷。在此居住，晚上不關窗戶肯定是睡不著的。
3
管南片區
管南片區目前筆者較看到的是正商生態城。
第一個原因還是價格，最低9000多元/平，高層均價也只有10500左右。市區的樓盤，南龍湖的價格，每平比周圍樓盤低了2000元左右，鄭州少見。
其次是生態，正商生態城周圍有5000米的濱河公園，目前在售的兩個地塊，與公園只有一路之隔。這些公園正商正在建設，已經建成了一個，非常漂亮，其它三個肯定也很不錯。所以，該盤周圍未來的環境肯定很好。
最後一個原因還是小李莊火車站，關於小李莊火車站的文章，筆者已經寫過很多，不再多寫。大家只需想明白一個道理：小李莊火車站是鄭州四大鐵路客運樞紐之一，未來周圍會怎樣，大家自己想。
管南不太有競爭力的樓盤，應該是綠都瀾灣。
老實說，綠都瀾灣7期距離地鐵不遠，又有創新街小學，優勢挺大的。
但是，按現在的趨勢看，它15500元的價格真的有點高了。位置沒有東邊的富田好，價格卻與之相當。南四環外12000多元，相差3000元，哪個更值？
文章開頭講的瀚宇天悅城16700元，兩者相差1200元/平，哪個更值？
還有，綠都瀾灣的戶型有些缺陷，需要更用心一點。
個人推測，綠都瀾灣近期要麼會直接降價，要麼是變著法降價，否則真的會比較難賣。
4
五龍口片區
這個片區，碧桂園西湖挺有競爭力。
首先是前段時間項目搞特價，精裝修13000多元/平，還是挺划算的。畢竟在三環邊，挨著三環找，基本沒有比它還低的價格。
另外，周圍環境不錯。西流湖正在改造升級，大名鼎鼎的北林做的設計方案，改造升級完成後還是很漂亮的，周圍比較宜居。唯一的缺點是，目前所售地塊，距離8號線地鐵口不近。
不太有競爭力的樓盤有兩個：富力建業盛悅府和金水世紀城
富力建業盛悅府可以說是富力建業五龍新城的三期，這個盤大家應該都聽過，前期因為維權出了名，後期因為一而再，再而三的搞特價房又出了幾次名。
當然，富力建業盛悅府與前兩期相比，地塊還是不錯的，周圍有鄭州大學科技園，距離地鐵8號線1000米左右，還馬馬虎虎。
但是，項目後期會做成啥樣，讓人心裡沒底，所以說它不太有什麼競爭力。
金水世紀城是一個老盤了，從2015年開賣，4年了，竟然還有房。
其中難賣的原因，除了是小開發商，進度慢之外，還和一波三折的價格有關。大概是2018年10月份，還是13500元/平。大概到了年底，就降到了11000多元/平。2019年年中又漲到了13000多元/平，後來又降到12000多了，讓人比較迷茫。
5
雙湖科技城片區
高新區雙湖科技城，今年挺火，在售樓盤比較多，不過，筆者比較看好的還是老盤“萬科城湖心島”。
第一個原因還是價格，原來是13500元左右，現在降了一些，大概是精裝12700元/平。雖然價格與該區域其它樓盤基本持平，但價格相同，萬科的質量和物業還是要好一些的。
另一個原因是地鐵，該盤是雙湖科技城在售的幾個樓盤中，距離地鐵8號線最近的項目（大概700米），沒有之一。
雙湖科技城在四環之外，以後出行肯定離不開地鐵，所以地鐵非常關鍵，距離地鐵近，優勢很大。
競爭力不大的樓盤應該是大正水晶森林。
主要原因還是因為它是小開發商，經驗少，資金緊張。去年搞了一個2萬定房，其它首付幾年後再交，轟動鄭州。由此也可見，其資金緊張到什麼程度。還是那句話，現在買房不圖升值，但求安全。
其次是該盤不屬於雙湖科技城，周圍全是工廠，比較荒涼，現在基本沒有配套。
但該盤也有優點，小區中間有好幾千平的綠地，從沙盤上看起來很不錯。
如果不是資金特別緊缺，建議還是買大開發商的比較好。
總 結
從對以上幾個樓盤的分析，大家應該能看出，筆者在評價樓盤時，第一看的是開發商，第二看的是價格，第三才是交通、教育等等。
究其原因就是樓市未來走勢很不明晰，沒有人知道調控什麼時候才會結束，所以，未來一段時間，開發商的資金鍊會非常非常緊張。
如果不首先看開發商，買到爛尾的幾率就會大大增加。如果不將價格放在重要位置，很有可能今天買過房，明天就打折。所以，這兩點才會如此重要。
當然，沒有評價的樓盤不是沒有價值，或者是就值得購買，筆者只是在幾個區域，挑選了幾個比較有代表性的樓盤，作為分析而已。
世界百態，各有所愛，每個人的需求不同，想法不同，看房的角度就不同。筆者只是提供一種角度，一種看法，一種選擇，僅此而已。
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