如果要問，國內有沒有一場長達幾十年的變革？我想說的是，除了改革開放，那就是城鎮化。
日前，摩根士丹利發佈藍皮書報告《中國城市化2.0: 超級都市圈》，報告預測，到2030年中國的城市化率將升至75%，即增加2.2億新市民。
截止2018年，國內城鎮化率已經達到61.7%，雖然距離發達國家80%以上水平還有不少差距，但相比世界平均水平的54.8%左右，咱們的成績還是不錯的。
長期看，其實人口、房價、產業等都與城鎮化有著密不可分的關係，城鎮化三個字的背後，對於一個經濟體來說，意義深遠。
城鎮化如何影響經濟發展？
發展是什麼？企業家有錢賺、地產開發商有地拿，老百姓有工作...這就是發展。所以長期以來，國人都把未來希望很大程度上寄託在城鎮化之上，大家信仰大城市的房價只漲不跌，依靠的是啥？不就是看中大城市的高城鎮化率嘛！但是我們整天掛在嘴邊的所謂城鎮化，細分的話，能夠真正推動發展的，是人的城鎮化，而非土地的城鎮化。
今天咱們看到的城鎮化數據（61.7%左右），指的是土地城鎮化，而真正的人口城鎮化率，遠比61.7%要低。
土地城鎮化很簡單，大肆修路，搞基建，推掉破房子蓋高樓，但實質上這種城市化最終可能會演變成為大規模籌錢運動，導致地方政府大肆舉債，進而引發財政危機。而人的城鎮化則有意義的多，因為只要人一過來，戶籍、產業、就業等等都會跟著過來，其背後意味著農民工要像市民那樣，享受著城市的公共服務和福利，這樣才可以帶動更多的發展空間。
可惜的是，過去很長一段時間，地方政府在GDP邏輯主導下進行了無數場轟轟烈烈的土地城鎮化，導致產生了大量的空城；但欣慰的是，在2013年12月中央城鎮化工作會議後，國家不斷提出以人為中心的城鎮化，這就是對過去城鎮化一個很好的反思和對未來城鎮化一個明智的指導。
城鎮化率如何影響城市格局？
以德國為例，德國中小城市散佈在全國，人口超過百萬的城市僅有三個，分別是柏林、漢堡和慕尼黑，人口50萬以上的城市不超過10個，50%以上的人口分佈在中小城市，這與中國、美國和日本形成了鮮明的對比。所以咱經常聽過有去美國，去日本投資買房，但很少有聽過去德國投資買房。因為正是這種依靠小城鎮經濟建立起來的國家，才使得德國大量企業均勻分佈，使得德國各地區的發展也較為均衡，所以也就不存在人口的大量流動和過大的房價分化。
說到分化，此前我在文章中也經常提到過，其中一點指的就是人口的分化。但反觀國內，中國不可能讓人口在大城市無限聚集，也不可能像德國一樣讓人口相對均勻地散佈在所有國土，唯一能夠折中的辦法便是遍地開花——建立都市圈。
從城鎮化到城市群，再到都市圈，這是《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》的根本，也是未來中國城市格局的發展趨勢。
目前，中國有長三角、珠三角等多個2000萬人以上的都市圈，14個1000萬-2000萬人都市圈。恆大研究院數據顯示，這24個都市圈以全國6.7%的土地集聚著全國約33%的常住人口，創造了約54%的GDP。
顯然，人口繼續向都市圈集聚，意味著產業隨人走，其所帶來的住房需求也使得大城市的房價有了堅實的剛需基礎。
城鎮化對於樓市意味著什麼？
城鎮化說白了就是把人口引入城市，農民進城後要在城裡住下來，就要有住房，要有配套。而這所有的因素，都會帶動房價的上漲。
樓市“短期看政策，中期看土地，長期看人口”，而城鎮化則恰恰決定了未來的人口流向。當下的中國城鎮化正處於快速發展後期，未來城鎮化還有多大空間，城鎮化將為樓市帶來什麼？這些都是值得深思的問題。
1、城鎮化空間絕不等同於房價上漲空間。 他山之石可以攻玉，我們以美國為例，美國自1970年左右至今已進入後城市化階段，城市人口和土地面積增長開始逐步放緩，但同期美國房價指數卻上漲了約9倍之多。
再以歐洲小國希臘為例，其首都雅典是一個典型的逆城市化案例，市中心隨處可見老舊的房屋和街道，甚至塗鴉。而雅典的房價在2018年同樣也創造了7.3%的漲幅。
以上兩個案例說明了一個道理，城鎮化並不是驅動房價上漲的主要動因，真正能夠讓房價上漲的是城市人口購買力的提升。所以我國城鎮化雖然較低，未來增長空間很大，但並不等同於未來房價的增長空間。
2、城鎮化帶動房地產的根本，不是簡單的戶籍改革。目前不少大中城市推出了人才引進政策，但戶口一落地並不意味著城鎮化就完事了，城市中的配套能否讓新入戶的市民消費得起，享受得到，這才是關鍵。
因此，戶籍人口城鎮化最終影響的是加速人口向大城市、特大城市聚集，最終表現出來的則是大城市乃至都市圈房價的上漲。但是，城市的房價能上漲多少，也並不是城鎮化所能決定的，最終要看這座城市乃至都市圈能夠給新居民帶來什麼。
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