中信证券发布投资研究报告，评级: 买入。
金地集团(600383)
公司发布三季度报告，前3 季度营业收入为425.32 亿元，同比+26.91%。归母净利润为54.35 亿元，同比+3.41%。公司业绩增速不如收入增速，原因十分特殊。
归母净利润增速不及预期。在公司前3 季度营业收入同比增长26.91%的情况下，公司归母净利润仅+3.41%。我们分析公司财务报表，公司主营业务毛利率并未并未发生大幅变化，2019 年前3 季度为41.7%，去年同期为41.4%。导致公司归母净利增速大幅转折的原因比较特殊。
财务费用和销售费用大幅提升拖累盈利能力。公司第三季度确认的财务费用为4.68 亿元，较去年同期增加6.67 亿元，前3 季度财务费用合计5.64 亿元（去年同期为负数）。实际上，2018 年公司的财务费用大幅为负，本来就在业内显得较为异常，如今回归常态。由于利息资本化的原因，地产企业财务费用科目提高一般并不意味着公司财务压力加大，而是意味着公司会计方面对确认业绩更为保守而已。公司前三季度销售费用达到11.0 亿元，同比大增85%，远超销售金额增速，也是导致公司盈利能力较低的原因。我们认为，销售费用科目实际上也有资本化确认等问题，成本和费用的划分在房地产业多有讨论余地，同样反映了公司对财务方面的一些审慎倾向。
现金流量表体现公司运营明显改善。公司经营正在改善。经营活动现金流流入持续上升，公司前3 季度经营活动现金流流入1161 亿元，同比+52.0%，公司自身造血能力进一步加强，经营活动现金流净额为-2.71 亿元，基本平衡。公司现金流量表节奏也与我们观察到的公司销售稳健增长，拿地保持“销一拿一”匹配。公司资金成本较低，信用较强，在业内有相对优势。
风险因素：公司权益比持续下降，财务费用过度侵蚀利润。
公司的经营战略清晰，现处于业绩兑现期。公司2018 年主动扩张杠杆和拿地规模，2019 年陆续进入前期扩张的兑现期，并保持开发节奏。我们认为目前公司经营状况健康，布局重点一二线城市，预计销售确定性强。我们维持公司2019/20/21 年EPS 预测2.07/2.28/2.49 元/股，结合公司相对估值和绝对估值，维持14.46 元/股的目标价，对应2019 年7 倍PE 估值，维持公司“买入”的投资评级。
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