用戶68037215
房價會穩，目前其實是剛需最好的買房時間，主要是選擇地點。就拿10月30日港股消息來說，SOHO中國計劃至少出售其北京、上海9棟寫字樓中的8棟，總金額約80億美元，目前正向潛在買家商談，首批出售項目價值高達30億美元。
這8棟地產的位置分別是：北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目。其中，麗澤SOHO目前還處於建設中。
SOHO中國2019年半年報數據顯示，目前SOHO中國手中持有9個項目，朝陽門SOHO目前不在出售資產包的列表中，朝陽門SOHO也是9個項目中可租售建築面積最小的項目，可租售面積為45101平方米。若此次出售項目的交易達成，也就意味著潘石屹將SOHO中國在境內的資產幾乎全部清倉。
受此消息影響，股價隨後一路走高，盤中最高時漲幅曾達到26.64%。收盤漲幅約為17%。
SOHO中國2019年中報顯示，其上半年營收8.8億港幣，同比增長僅4.7%，淨利5.67億，同比下滑48.9%。
SOHO中國資產負債表顯示，其689億總資產中，88.5%為投資物業，價值610億人民幣；負債327億人民幣中，54.35%為銀行及其他貸款，貸款額餘為177.61億；所有者權益為362億。
如SOHO中國此次成功以80億美金（約人民幣567億），出售SOHO中國大部分資產，意味著清償完所有負債後，SOHO中國將變成一家擁有1棟寫字樓的收租權、超200億現金的公司。
01.jpg
其實，SOHO中國自2014年開始，就已經開啟了賣賣賣模式。
2014年，SOHO中國以總對價82.8億元，出售了位於上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO的近一半物業面積。
2015年，通過股權轉讓的形式，SOHO中國向復星集團出售了其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益，預計其所佔的股權轉讓款為42.5億元，同時收回了近46億元的股東貸款及利息。
2016年，SOHO中國以32.2億元的對價，出售了位於上海的SOHO世紀廣場。
2017年，SOHO中國又進一步出售了位於上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩餘物業面積，合計對價85.8億元。
按照SOHO中國公開披露的大宗交易情況，過去近6年時間以來，SOHO中國已經累計出售了逾250億元的物業資產，並且其資產出售計劃還將繼續。
為何會如此？或許來自於SOHO中國的實控人潘石屹對地產的判斷。
他曾公開對媒體表示，“到今天為止，無論是住宅地產，養老地產，旅遊地產，都不是剛需了”。
而這一判斷，似乎已經從數據中得到了佐證。
截至2019年10月30日，今年以來宣告破產的房企已經增加到410家。這也表明今年以來，平均每天有1.3家房企倒閉。其中，9月份的破產房企高達50家，創下今年以來的新高。其中，中小型房企是重災區。
這一浪湧甚至連累了不少房企大金主——銀行，在監管對於違規涉房貸款不斷壓縮的前提下，仍舊觸碰紅線的銀行們，收罰單到手軟。
這個曾掀起一輪造富運動的行業，如今正被行業洗牌的寒冬滲入骨髓。
除了這些在市場上並不顯眼的小型房企，中大型房企的轟然倒下更令市場震驚。
2019年6月，曾位列全國500強的百億上市房企銀億集團，在負債規模達到500億元的重壓下，進行了破產重組，曾經的寧波首富至此跌落神壇。但在2016年時，銀億集團銷售收入還曾達到652億元，總資產近800億元。
02.jpg
轉眼之間，風雲變幻。寒意越來越重時，行業格局也越來越不一樣，房地產市場正向頭部房企集中。
根據戴德梁行的資料，房地產開發商前40強的市場平均份額約為房地產開發商前100強的1.9倍。中國房地產指數系統資料則指出，房地產開發商前40強的市場總份額由2013年的約28.4%增至2017年的約51.7%。
無論中小房企是否接受，未來的市場環境對他們來說或許都將不太友好，就連房企最需要的資金也越來越精挑細選。據接近招商銀行的消息人士透漏，目前開發貸額度有限，想要從銀行借錢，門檻不低，一般只有排名行業前30的房企才有可能拿到他們的貸款。這在全國9.7萬家房企中，僅佔比萬分之三。更多的房企則面臨著無處找錢的困境。
沒有資金，則無法拓展土地，如果沒有土地儲備，便失去了獲得更加便宜的資金的底氣。進一步來說，就意味著市場份額的縮減。在這個大魚吃小魚的市場環境下，這或許宣告其正失去未來。
而近年來，高層反覆強調“房住不炒”的原則，現如今SOHO中國的大手筆退出，是否昭示了地產行業的衰落？只有時間才能告訴我們答案了。
風險提示：投資有風險，入市需謹慎，文中所提板塊、個股均只作為邏輯分析與技術交流之用，不作為操作建議，據此操作風險自擔！
天瑞視點
大多數城市房價上漲，少數城市（比如縣城以及人口持續流出的）房價不變甚至有下跌的風險。
1、2015年這一輪房地產牛市可能是全國普漲的最後一次了
2015年至今的這波房地產牛市具有多種因素疊加的結果，有限購的鬆綁帶來需求的集中釋放，有土地供應減少導致房屋供應減少，金融政策帶來購房成本的下降，但是最核心的問題還是供不應求，雖然2015年這波牛市是以去庫存為目的的，但是當時的去庫存是由於多年樓市調控積累的堰塞湖，並非是真的供過於求！
城鎮化作為住房需求最大的推動力，到了2018年，已經達到了60%，這是一個歷史性的時刻，未來城鎮化雖然還有很大空間，但是這些空間大多會流入到區域性的核心城市。
2、5年後中國經濟會再增長40%
當前GDP的增速雖然在放緩，2019年可能實際GDP增速是6.2%左右，但是加上通貨膨脹，名義GDP也能夠保持在8%的水平，而未來5年的名義GDP增速估計還能保持在7%的水平，那麼5年後，中國GDP將增加40%以上，對應的個人收入也會隨之增長，如果房價不變，那麼就是變相的降價了。
我們可以想象一下，如果當前的房價下降會如何？購買會更加容易。
3、未來的個人會更願意去區域中心城市
我們經常說城鎮化，城鎮化率每年將會提高1.2個百分點，也就是有將近1700萬人口進入城市，5年將近有8500萬的人口進入城鎮生活，這個仍然是巨大的居住需求。
我們再來看看城鎮化的這些人口會往哪裡去？我們也可以看得出來，主要都是去那些區域性中心城市，他們對周邊的地區有強烈的吸納能力，以下是2035年各城市的人口目標。
到目前我們還能看到大規模城市擴張和建設的也只有區域性中心城市，這些城市正在雄心勃勃的在未來能夠吸納更多的人口，比如武漢就雄心勃勃的推出要擴大到2000萬人口，當前人口是1108萬，未來要增加將近1000萬人，而過去10年武漢的人口有僅僅增加了220萬而已，過去的城鎮化是從小縣城到一線城市全面發展，所以我們也看到了小縣城在 進行城市擴建，縣城面貌幡然一新，但是未來，小縣城很難再有大規模的城市擴容，而區域性中心城市還會加速城市的擴建和人口的擴容。
壹號股權
我在之前的文章中有過詳細的分析，中國的房地產現在已經進入了一個瓶頸期，但是這不意味著中國房價會出現了拐點，房價會下跌，而是說房價已經結束了，過去十幾年來突飛猛進的價格漲勢，而是重新與正常的行業，達成同樣的利潤。就是說整體的房價會穩中有升。
但是整體的房價走勢不代表各地區各地段的房價走勢，每個地區房價還需要單獨分析。
首先房價上漲的原因根本來自於中國經濟的高速增長和快速的城鎮化，這兩者第1點提供了，購買力，第2點提供了剛需，讓房價很難短期回落。另外一點，即使是在城市居民當中改換住房的需求，仍然存在很多人的房屋並不滿意，讓長期房價持續有所支撐。這樣可以說短期之內房屋的下跌不現實。
但是經過了十幾年的發展，目前房屋建設的增量與需求之間已經保持了一個動態的平衡，同時房地產經過十幾年的發展，已經不再是一個剛剛開放有持續紅利的行業了。這也就是說房地產未來的上漲會逐漸的平緩。
不過這是一個基於全國整體房價的分析，在個別城市這個分析不一定符合當地情況。是因為房地產市場是割裂的市場，不同城市之間甚至同一城市的不同地段之間，房價都可能有所不同，並且還不容易相互傳導。
有一些城市，比如北上廣這些核心城市，房價的上漲已經比較迅猛，而且已經對經濟形成了拖累，那麼必然迎來宏觀的調控。而另一些城市房價之前上漲過度需要迎來回調。還有一些正在高速發展中的城市，房價還有很大的上漲空間，並且經濟需要房價的上漲來持續帶動。也就是說接下來的時間，全國各個城市的房價分化會非常嚴重，這也凸顯了因城施策的必要性。
諮詢師天生
未來五年的房價將會出現明顯的兩極分化：
一線城市和新一線城市的房價止跌後溫和上漲，而三四五線城市的房價將會出現滯漲，震盪，甚至回調。
原因有幾點：
第一，人口紅利是促使房價上漲的最大的動力。從總體看，20-50歲人口於2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新週期。
目前大部分的人口流入還是集中在一線，新一線和強二線，所以部分三四五線的瘋狂，我們需要理智看待！
第二，目前國際上房地產和金融投資比例30比70，而美國的房產投資比例為34.6%，金融為42.6%。
可見國內城市家庭而言，對房產投資依賴度處於非常高的狀態，疏忽金融資產的投資力度，導致房產投資與金融資產投資失衡狀態。
這種比例一定會改變。所以未來的資金將會逐步引入金融市場，而不是房地產市場，那自然無法支撐起全國房價的上漲。
第三，無論從剛需，改善，還是投資，都是偏向於一線城市的，因為雖然“一線和新一線高房價，三四線高庫存”，導致全國住房市值高。
但是按照“人往高處走、人隨產業走”的經濟規律和國際經驗，中國人口長期都會處於對於一線和新一線城市的流入、優勝劣汰，而對於三四五線城市的流出，自然造成一定的分化走勢。
再加上一線城市和新一線城市的配套，教育，醫療都是全世界頂尖水平的，所以嚮往更好生活和健康保障的人群需求，都會進入這些地方而不是三四五線的城市。
結論：
因此，綜合來看，現在雖然很多地方的樓市開始打折了，但買房的邏輯已經發生了改變！
關注張大仙，投資不迷路，【專欄】有乾貨，歡迎“品嚐”。
琅琊榜首張大仙
大城市：不會大跌有價無市；一線：發展潛力大的上漲；二線：融入大經濟圈的上漲；三四線：適合居住的上漲
