租賃的廠房屬於違章建築，租賃合同有效嗎？是否影響拆遷？

隨著現代經濟的發展,房屋租賃合同糾紛日益增多,尤其是一些違章建築的租賃糾紛,有愈演愈烈的趨勢。

但是關於違章建築的租賃合同的效力問題,一般認為,根據合同法精神,租賃合同本身應該是有效的,但是雖然合同法沒有明確規定租賃合同中的出租人應該是所有權人,但依據《城市房地產管理法第53條規定,房屋租賃,是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。所以這裡租賃合同中出租人應該是出租物的所有權人,而且《城市房屋租賃管理辦法》第6條對於房屋能否出租有明確規定。況且一些地方性法規也都有明文規定違章建築不得出租。所以可以說,我國的立法例是不承認違章建築租賃合同的效力的。

此外,從佔有方面來看,違章建築的佔有是一種事實狀態,是種無權使用,與所有權之使用權能是不相同的,而所謂收益,因為沒有權利依據,也是一種不當得利。綜上所述,違章建築的租賃合同因為違反法律的強制規定應該是無效的。

至於這種情況遇到拆遷承租人有沒有補償,個人認為應當是沒有的。原因如下:雖然承租人租賃時並不知情,屬於善意第三人,其已經與房屋所有人簽訂了長期性的租賃合同來進行經營性活動,但是如果向出租人,也就是被拆遷人主張,出租人同樣也是得不到任何拆遷補償的違法者;若向規劃部門主張國家賠償,承租人又沒有這一資格。因此,在這種情況下,被拆遷人和作為拆遷利害關係人的承租人的利益都會受到極大損害,且難以獲得妥善的救濟。