文 | 白羊
有時候，企業和人生一樣一樣滴，跑得慢就是輸，比如紮根羊城的房企——越秀。
過去7年（2012年至2018年）越秀地產合同年銷售額分別是，123億、146億、220億、248億、302億、409億、577.83億。若單純地與自己的過去比，越秀的進步是顯而易見，且值得肯定的。
不過，若與同行們比，越秀的進步就顯得很平淡了。
克而瑞發佈的歷年銷售排行榜顯示，越秀地產的排名依次為38、45、31、36、46、47、54。近幾年雖然排名一直穩居TOP50，但倒退很明顯。2018年雖然銷售同比增幅達41%，排名卻跌出TOP50。
就像學校的考試排名一樣，這樣的表現，任誰都會心理失衡的，也會暗暗奮起直追的。
2017年，時任越秀地產董事長張招興表示，公司在2020年銷售目標是衝擊1000億元的銷售規模，即3年間要翻1倍多。
2018年的銷售增長讓這一目標看起來no problem，但今年其銷售目標僅為680億，同比僅增長18%。外界將其解讀為保守和減速，不過考慮到當下房地產市場環境，這恰說明越秀明智又實際，沒有強行“裝胖子”。
近日，越秀地產披露稱，1-9月，公司累計合同銷售金額約480.55億元，約佔2019年合同銷售目標680億元的71%。鑑於越秀可售貨量達1312億元，目標去化率至少為52%，今年完成年度目標，應該問題不大。
真正值得期待的是明年，前不久越秀地產董事長林昭遠表示，越秀地產2020年躋身千億房企的目標不變。假設今年越秀地產剛好完成目標，即680億，若明年要實現千億目標，意味著越秀的銷售增長要達320億，同比增長47%。
在今年房企普遍感受到寒意的情況下，明年市場大環境能給房企提供50%的增長麼？
越秀到底是在畫大餅，還是真能說到做到？這無疑是明年，市場對越秀最關注的焦點，不妨拭目以待。
逆勢激進拿地
為了滿足對規模的野望和千億身份標籤，今年以來，越秀地產一改往日低調畫風，四處出擊。上半年，越秀地產在廣州、深圳、杭州、鄭州、青島、成都、江門等城市14個城市新增了374萬平土儲面積，同比增幅超過50%。
僅6月24日一天，越秀地產單日斥資88億元，連拿廣州、杭州、深圳三宗地塊。其中，越秀地產以59.08億競得深圳寶安一宗地，就此進入了深圳市場。
若以實際權益土價計算，越秀地產今年上半年拿地共耗資165.92億元，超過年初的159億元拿地預算。
進入下半年拿地勢頭不減，7月其在廣州、中山、長沙累計斥資33.24億元拿下了五幅地塊。又迅速超過了調整後的拿地預算目標值（179億）。
並且拿下了兩個資金投入大、開發週期長的舊改項目，其中的“廣州淘寶第一村”里仁洞村的舊村改造項目，預計投入210億元，據悉其不僅是廣州目前投資額最大的舊村更新改造項目，也是越秀地產首次進軍廣州舊改的項目。
當然大把撒錢也是有代價的。那就是債務的激增。半年報顯示，上半年，公司負債總額為1556.55億元，同比2018上半年的1156.65億元增加34.57%。淨負債率則上升至3.92個百分點至61.16%。且於境內發行25億元公司債，15億元的租賃專項債。
那麼，在其他中型房企都在琢磨著降槓桿、瘦身的時候，越秀為什麼敢逆勢而上呢？
這要從越秀獨特的生意經說起。就像其他的國字頭房企一樣，作為隸屬廣州的地方大型國企，越秀在融資和加槓桿上有著天然的優勢。
其一，在整體融資環境收緊的大環境下，低融資利率已成為越秀地產的一大競爭力。
相比民營房企動輒8%以上的借貸利率，今年上半年，越秀地產平均借貸成本為4.76%，優勢明顯。值得一提的是，上半年財務費用較2018年同期減少1700萬元。
其二，槓桿率較低，上槓杆的空間較大。
越秀之所以敢在行情不好的時候上槓杆，一大原因就是其槓桿低，加槓桿空間餘地大。
上半年越秀地產的淨負債率為63.56%，較2018年61.16%上升了3.92%。從增幅上看，是值得警惕。不過從絕對值上看，其不是一般的安全，而是非常安全。
據統計，2019年上半年174家房企的加權淨負債率約為91.37%，既是說，越秀地產的淨負債率只有市場水位的三分之二。
其三，獨特的“地產+基金”模式，同門兄弟強力輸血。
所謂的“地產+基金”模式，即越秀地產與一母同胞的越秀基金合作，越秀地產在拿地時，由越秀地產和越秀金控共同成立一家投資公司，其中基金出資約90%，地產出資約10%，聯合拿地，開發則交由越秀地產完成。
這是另一種形式的上槓杆，“明股暗債”的融資方式卻不屬於債權，不影響越秀地產報表。據悉，支撐其上半年四處出擊、跑馬圈地就是其獨有的“地產+基金”模式。
據公告顯示，在上半年拿下的14幅土地中，有7幅地塊越秀地產的權益佔比僅為9.55%，其餘均由越秀產業基金持有。2019年7月，越秀地產拿下5宗地塊，其中3宗地塊的權益均為9.5%。
越秀玩的這套“地產+基金”模式，其實，就是母公司把錢左手倒右手，同時又不用看金融機構臉色。前些年很多民營房企也想玩這套，紛紛成立金控公司，跨界金融行業。不過，因為不是親兒子，隨著後來監管收緊，一個個搞得灰頭土臉、不了了之。
囤地疑雲
雖然內地樓市師從香港，但兩邊房企卻似乎走向了相反的兩條路。
比如香港房企，愛囤地、打骨子裡厭惡高槓杆、捂盤惜售、追求利潤的最大化；內地房企，則注重規模和速度，崇尚“快週轉”。
不過，不能一概而論，內地房企也有慢吞吞開發進進而被質疑囤地捂盤的，比如越秀位於廣州海珠區的南洲路1026號住宅地塊，在拿地6年之後才迎來首次開盤。
公開信息顯示，該地塊在2013年5月23日被越秀地產競得，扣除保障性住房後樓面價3.46萬元/平方米，刷新廣州最貴單價地王記錄，且高於當時該地段2.8-3.1萬元/平方米的一手住宅售價。
值得一提的是，該項目早在2014年7月就曾公佈過一次獲批後的規劃方案並傳出即將動工的消息，但此後並未真正動工。直到2018年7月，廣州國規委再次披露規劃方案，並於8月獲得到施工許可證。
不過，對於拖延入市原因以及外界的囤地質疑，越秀並未給出正面回答，僅表示“公司按正常程序在推進項目，併科學合理把控銷售節奏”。
雖然具體真相不得而知，但“管中窺豹、可見一斑”，仍不妨我們對此次囤地疑雲進行發散性思考。
思考一，越秀對單個項目利潤過度執著，對“快週轉”的重要性認識不足，實踐不到位。
這或許是過去幾年，越秀在和同行的比拼中，落下風的主要原因之一。
思考二，地王項目花6年消化，間接反映出越秀經營水平有待提高。
這個角度也不難理解，比如對當時市場環境研判失誤、成本等管理水平不到位，這個時候以時間換利潤是最好的選擇。而財務數據，也反映出越秀的經營水平有待提高。
數據顯示，2014年至2018年，公司營收分別為157.05億元、221.31億元、208.81億元、237.96億元和264.44億元，同比增長10.53%、40.92%、-5.65%、13.96%和11.14%，僅2016年出現小幅下滑；
而同期淨利潤分別為24.71億元、10.13億元、15.4億元、22.6億元和27.28億元，同比增長-14.2%、-59.01%、52.06%、46.75%和20.69%，呈現出增收不增利的現象。
作為一個國企，越秀有其特殊優勢，但如何把這些優勢轉化為實實在在的競爭力和業績，看來越秀還有很多功課要補。
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