土地出讓金和相關五稅相當於地方政府收入的6-7成
關於土地財政和房價的關係，任志強有一個經典論斷：麵粉漲了，麵包能不漲嗎？
之前，還有人質疑這個說法，認為房地產商要學會虧本，但現實告訴我，房地產商可以成把麵粉價格的上漲轉移到麵包中，而且麵包一票難求。
在房地產市場，地方政府、地產商、銀行和購房者是四個主要參與者，房價上漲和每一個主體都有關，但起決定作用的是地方政府。
恆大研究院院長任澤平在他的最新報告中稱，僅土地出讓金和相關五稅合計就相當於地方政府一般公共預算本級收入的6-7成。
“地方政府是房地產盛宴的最大獲益者，所得占房價的約6成。“任澤平說，房地產週期長期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入增加地產需求、支撐土地財政。
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財政部最新公佈的數據顯示，今年前5月，土地和房地產相關稅收方面，契稅2402億元，同比增長18.1％；土地增值稅2490億元，同比增長7.2％；房產稅1307億元，同比增長9％；耕地佔用稅544億元，同比下降28.6％；城鎮土地使用稅1092億元，同比增長4.6％。
數據可以看出，“五稅”中除了耕地佔用稅下降外，別的稅收都保持了較快的稅收增速。而和“五稅”相比，土地出讓金才是地方政府房地產相關財政收入的大頭。
1-5月，全國地方政府性基金預算收入24120億元，同比增長41.9%，其中國有土地使用權出讓收入22251億元，同比增長45.9%。
如果在往前看，今年以來，國有土地使用權出讓收入一直保持了40%以上的增幅。第一季度收入是13327億元，同比增長41.8%。1—4月是17958億元，同比增長40.7%。
下圖是近9年地方財政收入中國有資產有償使用收入的增長情況，2008年的時候是418.64億，2016年達到6652.43億，9年翻了15.89倍。
另外，從每年的增加額來看，也基本呈現上升趨勢，2009年相比2008年增加了332.41億元，2016年相比2015年增加了1431.69億元。
即便是在近兩年的地產嚴調控背景下，地方政府國有土地使用權出讓收入也增長較快，2017年，國有土地使用權出讓收入52059億元，同比增長40.7%。
其實，房地產行業帶給地方財政的不僅僅是國有土地使用權出讓收入，還有與房地產相關的稅收收入。
以下是近9年地方財政契稅收入增長情況。契稅是指不動產(土地、房屋)產權發生轉移變動時，按產價的一定比例向新業主徵收的一次性稅收。
地方財政在一個財年能徵多少契稅主要和兩個因素有關，一個是房子的交易頻率，另一個是房子的價格，這些年這兩個指標都不低，尤其是房價。
所以，近9年，地方財政契稅增長較快，2008年是1307.54億，2016年已經上升到4300億，9年翻了3.29倍。
除了契稅，地方財政能從房地產行業獲得的稅收還有耕地佔用稅，即對佔用耕地建房或從事其他非農業建設的單位和個人徵收的稅，採用定額稅率。
下圖是近9年地方財政耕地佔用稅增長情況，簡單看一下數據，2008年是314.41億，2016年是2028.89億，增長6.45倍。
從這個圖上還可以看出，2011年至2014年這個區間，耕地佔用稅增長迅速，這主要和政府供地增加有關，2014年後增長平緩，說明政府供地減少。
除了上述稅種，地方政府能從房地產行業撈到“油水”的還有土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅等。
下圖是土地增值稅，即轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人向國家繳納的一種稅賦。
直接看數據，2008年是537.43億元，一直到2014年都增長的特別快，幾乎是直線上升，近兩年開始放緩，2016年達到4212.19億元，和9年前相比，增長了7.84倍。
城鎮土地使用稅是指國家在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對使用土地的單位和個人，以實際佔用的土地面積為計稅依據徵收的一種稅。
這個稅收中，房地產活動只佔很小的一部分，還有廠房、綠地、鐵路等各種和佔用土地有關的稅收。以下是國稅總局公佈的可以享受城鎮土地使用稅稅收優惠的項目。
再來看看房產稅，即以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。
這裡需要特別強調一下，現在已經徵收的房產稅並不是這幾年大家熱議的“房產稅”，這個稅從1986《中華人民共和國房產稅暫行條例》頒佈後就一直在徵收。
個人出租房屋、購買商辦房，理論上都要交房產稅，而自己用來居住的住宅免徵（現在熱議的房產稅主要是對住宅商品房徵稅，只有重慶和上海在試點，採取自主申報）。
上圖是近9年地方政府房產稅增長情況，2008年是680.34億，2016年是2220.91億，9年增長3.25倍。
所以，簡單的把賣地收入等同於地方政府的“土地財政”其實是片面的，這只是其中一部分，從上面的分析可以看出，還有很多稅收和房地產有關。
如果把2016年地方政府財政和房地產有關的所有收入加起來，應該為：土地出讓金（6652.43億）+契稅（4300億）+耕地佔用稅（2028.89億）+土地增值稅（4212.19億）+城鎮土地使用稅（2255.74億）+房產稅（2220.91億）=21670.16億，約為2.2萬億。
這種“一個行業、多種稅收”的特點，可以讓地方政府的“土地財政”保持相對穩定，比如交易量下降會導致交易環節稅收減少，但房價整體上漲會讓賣地收入增加。
02
地方政府對土地財政的過度依賴是有很多原因造成的，比如懶政，賣地和發展其他產業相比是最快捷的增加財政收入的方法；又比如地方債務高企，賣地可以快速得到錢。
以下是近8年地方政府國債還本付息支出情況。
從圖上可以看出，2009年還本付息支出是170.58億元，之後一路上漲，2014年達到階段性的高點，為983.1億元，2015年出現了下降。
2016年就有些“特別”了，和2015年相比，直接翻了2.5倍，達到1700.49億元。
所以，現在的地方政府財政已經陷入一個怪圈，債務增加後就賣地，賣地得到錢後就發展房地產，以更高的價格賣地。
這樣的結果是，房地產像一個黑洞，吸引著土地、資金等經濟資源，別的行業得不到發展，如果崩盤，後果不堪設想。
任澤平預測，中央正穩妥推進房地產稅立法，在中短期地方政府仍將繼續對土地財政的巨大依賴。
中泰證券首席經濟學家李迅雷表示，前五月房地產開發投資增速為10.2%，但國有土地使用權出讓收入22251億元，同比增長45.9%，這意味著開發商投資額中，用於購買土地的費用大幅增加。
經測算，同期房地產開發企業土地購置面積7742萬平方米，同比只增長2.1%。如果把土地購置費剔除，4月份房地產開發投資增速竟然為-1.5%。
為了去槓桿，地方政府減少了住宅用地的供給，伴隨著開發投資增速的下降，意味著今後樓盤供給會相對減少，供給減少，房價上漲勢頭估計難以遏制。
03
安信證券在最新發布的報告中稱，由於地方政府對土地市場的壟斷，在中小城市土地供應相對充足的同時，特大城市的土地供應十分匱乏。這與2010年以後的人口流向形成巨大反差，基本地造成了後期城市之間房價的巨大分化。
中國房地產市場與全世界絕大部分國家和地區最根本的差異:中國大陸的城市土地制度是國有的,全世界絕大多數城市和地區土地是私有的。
其影響在於，在私有制度下，土地供應是競爭性的；在國有制度下，土地供應是壟斷性的。
換句話說，人口流入城市會推動房價和地價上升，在私有制度下，這會刺激城市土地所有者增加住宅用地的市場供應，或者通過政治遊說提高住宅用地的密度和容積率，來變相地擴大城市土地的供應。這一機制約束了地價的上升幅度，從而限制了房價的水平。
在國有制度下，由於缺乏其他供地主體的競爭，面對大量人口流入，城市土地供應難以快速擴大，這樣人口流入壓力更多地體現為地價和房價的上升。實際上，在任何一個壟斷市場上，相對於競爭市場而言，產品的價格總是顯著更高。
在6月14日第十屆陸家嘴金融論壇上，全國政協經濟委員會副主任、中財辦原副主任楊偉民講到房地產問題時就指出，我國工業用地和開發區用地總量偏大，但城市居住用地總量偏小比例偏低。
楊偉民指出，要改革政府壟斷住宅用地體制。房價過高的城市既要增加住宅用地也要擴大住宅用地供應主體，城市居住用地總量偏小比例偏低，難以滿足城市化需要和人民對美好生活的需要。
好消息是，相關部委今年已經開始著力推動住宅用地供應制度改革，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
據《第一財經》報道，自然資源部近期向地方下發函件，要求上報住宅用地總面積，以及2008年來的住宅用地供應情況，同時還要求上報住宅用地多主體供應的典型案例，以及集體建設用地建設租賃住房試點項目統計。
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