彭吉光
2019關鍵詞：負重前行，寡頭效應，行業兼併
1．地產界“活下去”應驗
1）萬科“活下去”口號
萬科在2018年內部秋季例會上，打出“活下去”口號。在槓桿/融資渠道受阻/融資成本上升背景下，良性的淨負債率/現金流才是存活週期更長的基礎，所以在2018年，鬱亮死守18年回款額超6000億元，但是，地產界仍有凜冬將至的感覺。
2）眾多房企暴雷
2019年6月，銀億集團申請破產，總負債高達200億，且負債規模仍在上升；
2019年10月，三盛宏業陷入債務危機，總負債額400億元；
2019年10月，老牌房企頤和地產兩隻債券全部違約，目前處於“資管違約+債務違約”；
……
3）融資成本兩極分化
在去槓桿/融資渠道收窄/防止資金過度流向房地產背景下，部分房企借新錢還舊賬，融資成本居高不下，呈現兩極分化態勢，以龍湖和泰禾為例，龍湖2018年淨負債率53%，融資成本控制在6%以下，泰禾2018年淨負債率達384%，同樣，融資成本高達10%以上。由此看來，淨負債率/現金流極大影響企業融資成本/償還能力以及正常經營。
2.償債壓力
1）據機構統計，約有1/4百強房企面臨償債風險，2019年，整體房企需要償還的信用債額4113億元，下半年需要償還金額佔比高達76.3%。
2）從淨負債情況來看，泰禾負債堪憂，淨負債率高達384%，曾被爆資金鍊出現問題。華夏幸福負債達161%，曾被傳陷入經營流動性風險。
整體來看，2019年-2022年為房企償債高峰期，良好的回款能力/良性負債及現金流/融資成本是考驗房企未來發展的基礎！
一喵資訊
是的。
首先，房地產企業的盈利模式主要就是靠負債來拿地，取得土地儲備後，又通過再次抵押進行開發融資，符合開發條件並取得相關開發手續後，才能進行預售和銷售，這時才能開始回籠資金。
因此在地產開發的前面多個環節都處於負債中。而且，如果房企同時有多個項目同時推進的話，還會導致負債的疊加。因此，房地產是完全靠金融驅動的行業。沒有融資，企業負不了債的話，房企是做不下去的。
第二，房企能不能有穩定的現金流，決定了企業資產負債情況和資金鍊狀況。只有確保資金鍊狀況良好，企業才有經受市場波動風險的應變能力。否則，一旦市場出現波動，或者政策性變動帶來的銷售波動，就極有可能給房企帶來資金鍊斷裂的危險。
第三，房企的資金鍊和現金流就是其命門，也就是所謂的達摩克利斯之劍。如果一個企業負債疊加，或者資不抵債，又拿不到新的融資，那麼其淨負債率就處於不斷惡化之中，將很快走向資金鍊斷裂。
2019.11.1
紐約閒逛小美眉
啥劍我不知道，我只知道，現在的槓桿率在一直加大，當能夠撬動的東西不足以使用那麼大的槓桿時，舉起來的槓桿如何再放回原處，那就是仔細思考的問題了！
