「潤天法律問答」97.沒買車位的業主，不能進小區地下車庫停車？

【潤天法律問答】97.沒買車位的業主，不能進小區地下車庫停車？

大家好，歡迎來到潤天法律問答，最近我看到一則新聞，內容是某小區將地下車庫中，未賣出的車位全部裝上地鎖，禁止未購買車位的業主使用車位。隨後業主與開發商發生了衝突，業主認為車位由小區業主共同享有，開發商則認為車位不屬於共有部分，那麼到底誰是對的呢？

1.人防工程性質的車位

首先我們要區分地下車庫的車位是否屬於人防工程改造的車位。眾所周知，現在的小區多數情況會配備人防工程，實踐中，在經過有關部門審核同意後，開發商可以將地下人防工程改建為停車位使用，即開發商在和平時期享有管理和使用的權利。此類情形下，產權不屬於業主也不屬於開發商，而是屬於國家的。故這類車位只能夠租賃，不能夠出售，但是使用期限不得超過20年，對於這類車位的收益歸投資者所有。

2.共有車位

對於那些不是人防工程改建的車位，應當區分是否屬於共有車位，除法律或政府規定為無償車位外，如果開發商在計算公攤面積時已把地下車庫的建築面積計算在內或將建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內，此類情形下，地下車庫的車位屬於全體業主共有，開發商以業主未購買車位為由禁止業主使用車位的行為不合法。

3.產權車位

前述提及了共有車位的特徵，若地下車庫的車位不滿足上述條件，則屬於產權車位，可以買賣並辦理產權證。但是辦理產權證並不是產權車位受到法律保護的必要條件，只要車位符合產權車位的要求，業主購買後即使未辦理產權證，也應當受到法律的保護。

開發商有權出售產權車位，故此類情形下，開發商禁止未購買車位的業主進入車庫停車的行為合法。

綜上所述，大家在購買車輛的同時要了解小區車庫的車位種類，可以向物業公司或開發商進行了解，避免因車位買賣的問題產生不必要的糾紛。