更高更快更远

说明开发商在买房的时候有猫腻。

开发商为了营造销售火爆的场面，往往会耍一些小手段，请托雇人排队这些都只是基本操作，有的甚至跟中介联手囤房炒作。表面上看来房子卖完了，但实际上鬼知道开发商手里还控制着多少房源，这些房子披上一层二手房的皮就又能进入市场流通了。所以很多时候明明楼盘才刚刚卖掉就出现一大批二手房，就是因为这些房子都是开发商自己控制的。

因为现在开发商盖的房子都是期房，在房子还没盖好的时候就已经开始认筹了，而一般等到房子交房的时候都已经过去一两年时间了，这个时间刚好够把房产证办理下来，有了房产证接下里的交易就容易很多（当然前提是当地没有限售）。

例如一个开发商在开盘的时候本来有200套房子，认筹人数是160人，本来每个人都能好好挑选选，结果开发商通过内部关系自己人买了50套房子，这下只有150套房子供应给这个160个人，项目一下子就显得很火爆，房子很抢手。这样开发商还可以顺便把房价给稍微涨一点。至于自己手里掌握的50套房子，只要等到这一批期房盖好之后，随便找个中介机构挂牌就行了，也许还能把价格标高点，方便下一期开盘时候涨价。

也就是用这种手段，开发商在过去的一段时间里把房价不断炒高，赚取了大量财富。

不过现在楼市政策十分严格，开发商想要在卖房子的时候玩猫腻基本上是不可能的事情了，而且因为限售政策的原因，就连中介机构和炒房者也不敢配合开发商炒房了，所以在我看来我们市场上就不会出现这种新楼盘刚刚卖掉就出现一批二手房的现象。如果开发商还敢搞猫腻，最后这些房子就真的有可能永远卖不出去了， 毕竟现在市场上的房子已经严重超过购房需求，在这样的情况下谁还会愿意花高价去买二手房呢？

除非是有明确的内部消息，知道要拆迁，否则二手房真的有可能卖不出去。

楼盘网

为什么有很多楼盘，刚卖完了，就会有很多二手房卖出来呢？

有一个问题，不知道你注意到没有，超过10年的小区，卖出来的二手房就不太多了。和你这个问题正好相反。

一般来说，购买新房到交房日期，也有1年半左右，或者差不多两年，这个时间段，不动产证已经下来了，交易就非常方便。

房子满两年的时间，最大的增值税免除了，大大降低了交易成本。

不动产证出来了，交易税费比较低，并且是新小区，这种情况下，二手房交易就比较活跃。

有几种情况下，业主要把购买的房卖掉。

一时冲动购房

有的人在买房时，是被现场的气氛所感染，或者被当时的置业顾问说到心坎上了，没有经过深思熟虑的思考，也不一定是自己喜欢的房，之后发现，自己实在不太喜欢这房。在交房后，就会出售。

家庭意见不合

刚开始购买的时候，家庭意见可能还是一致意见，但过了一两年，家庭成员的意见就有可能不一致了。这时候的房，也要卖掉。

没有达到心理预期

购买的期房，毕竟是在沙盘上看的，和现房的呈现是不一样的。

在买房的时候，你看了样板间，听了置业顾问的讲解，觉得很不错，一旦交房，你看到的实景，和自己当初的要求有些出入，于是就不是特别满意，就要考虑是不是要卖掉，换其他房。

我有时候，跟买房的人说，买房一定要买二手房，不要买期房，也就是这个意思。

工作调动。

有些人是因为工作原因买到某个地方，中途的工作又有变化，那他买这个房，又不能住，当然要考虑卖了。

比如像重庆渝北中央公园，有很多政府机构搬迁过来，在几年的时间里，有原单位的人工作发生变动了，有新的人要进入某单位，就得卖房和买房。

恰恰相反的，10年左右的小区，二手房的交易不活跃了，就是上面说的这几种原因，基本上已经解决了。

居住在这个小区的，已经接受这个小区了，不居住的人，已经把这些问题都解决了。因此，二手房的交易也就不活跃了。

有些人说，要卖出来的房，都是炒房客的房。

这个观点是不正确的。炒房的人买房的目的是什么？要有利润嘛。从买房到卖房，也就两年时间，两年时间你们所在城市的房价上涨了多少？

没有明显的上升，就没有利润，你是炒房人，你原因去做？

这种认识，是情绪认识，不是事实认识。

这个问题是个人观点，仅供参考。有何其他问题，可以在下面留言或者私信，或者点击关注➕方便以后交流分享其他问题。谢谢🙏

重庆老杨侃大山

炒作方式：假设一楼盘共1000套，抵押银行400套套现，中介公司低价接收部分/抵押部分给供应商或施工队/以亲朋好友的身份等等共拿300套，开发商手里剩下300套。开发商对外号称每次开盘200套，实际售卖数量约300套分5次卖，每次卖60套左右（但对外宣传是200套），续客满200才开盘，所以经常看到开发商开盘日期不定的情况，因为它也不知道能多久得到200左右买家，开盘时请500到1000个房托，每人100到200元不等，并且房托要很早到场造气氛（晚上开始排队的99.99%都是托），再加上中介人员动辄好几百人，整个场面就像买白菜白送一样，真实买家一看那么多人能抢到一套就是赚到了，谁知被欺骗，“1000多人”抢60套很快售卖9成，然后就有很多人没买到想要户型，于是留下电话，等一两天（不超过3天）来电话说有客户不能贷款，但是要茶水费20万，要尽快晚了就没了，如果你犹豫一下等两个小时来一个电话说已经被人买走了，让你觉得他们的房子真的是靠抢的，中介手里的房子这时就在这样涨价出售，俗称茶水费加价，中介不断的有二手房（一般都是说买家不能贷款或者名额有问题），其实都是套路。媒体刊登售馨/日光盘等等。因为造势，等下一批60套新开盘价格加价10%。这是主要套路之一。

Kevin2188

一般来说，购买新房到交房日期，也有1年半左右，或者差不多两年，这个时间段，不动产证已经下来了，交易就非常方便。

房子满两年的时间，最大的增值税免除了，大大降低了交易成本。

不动产证出来了，交易税费比较低，并且是新小区，这种情况下，二手房交易就比较活跃。

有几种情况下，业主要把购买的房卖掉。

一时冲动购房

有的人在买房时，是被现场的气氛所感染，或者被当时的置业顾问说到心坎上了，没有经过深思熟虑的思考，也不一定是自己喜欢的房，之后发现，自己实在不太喜欢这房。在交房后，就会出售。

家庭意见不合

刚开始购买的时候，家庭意见可能还是一致意见，但过了一两年，家庭成员的意见就有可能不一致了。这时候的房，也要卖掉。

没有达到心理预期

购买的期房，毕竟是在沙盘上看的，和现房的呈现是不一样的。

在买房的时候，你看了样板间，听了置业顾问的讲解，觉得很不错，一旦交房，你看到的实景，和自己当初的要求有些出入，于是就不是特别满意，就要考虑是不是要卖掉，换其他房。

刚卖完的楼盘，出现在售的二手房，一般的情况有:

①有一部分是可能存在内部订购的房子。

②开发商捂盘的房子，说成客户退购的房子。

③客户退购的房子。当然了，退购的情况，每个人都不一样。有的是后悔买了，有的是银行按揭超出能力范围，有的是出现了突发状况，需要用钱等等

④工程抵债的房子

当然了，根据不同的时间段，情况各有不同。

一般房产投资的，从拿到房子到后期出售，持有时间都在交房以后，也就是三年以后才可能出售。

对于刚销售完，就放出来的二手房，要么是开发商的一种销售策略，要么是内部订购的房源。

有的人刚收房，觉得房价涨了，达到自己的心里预期了，就考虑出售。

德达瑞兴机械厂

刚刚卖完的楼盘，出现大批的二手房，首先来说，出现的可能性不大。

刚卖完的楼盘，出现在售的二手房，一般的情况有:

①有一部分是可能存在内部订购的房子。

②开发商捂盘的房子，说成客户退购的房子。

③客户退购的房子。当然了，退购的情况，每个人都不一样。有的是后悔买了，有的是银行按揭超出能力范围，有的是出现了突发状况，需要用钱等等

④工程抵债的房子

当然了，根据不同的时间段，情况各有不同。

一般房产投资的，从拿到房子到后期出售，持有时间都在交房以后，也就是三年以后才可能出售。

对于刚销售完，就放出来的二手房，要么是开发商的一种销售策略，要么是内部订购的房源。

有的人刚收房，觉得房价涨了，达到自己的心里预期了，就考虑出售。

当然了，等小区整体都交完房，会有一部分工程抵债房，这个房子数量也是很多的。

正常退购的房子，因为每个人情况各有不同，反而是在每个时间节点都会有出售的房子。

对于有一定房产投资经验的投资客，由于对于市场有一定的敏感度，对于市场资讯也比较了解，反而这些人，持有的时间很长，不会短期持有，因为除非市场出现了突发的变化，否则短期持有是不能有很好的收益的。

老何侃房产

刚刚开盘完二手房就拿出来卖，这个有下面几个原因。

一、房地产开发商捂盘惜售，无论要不要摇号房地产开发商都可能捂盘惜售的，需要摇号他们虚构一大推购房者参与摇号，有的拿员工、亲戚、朋友身份，有的直接虚构，今年就出现某城市楼盘几个摇号的身份证前六位和后四位一样不说，姓氏也一模一样事情。开发商自己把房子摇在这里手里，开盘完就开始放中介哪里出来当二手房卖，卖不出就涨价，很多投资和买房一看，涨价了啊，就去买了。自古套路得人心，虚假交易和刷单是各行各业都有。

二、房地产开发商找了炒房的合作了，其实现在新房不好卖，为了套现，开发商会和特定人群合作，让他们参与摇号，所谓市场价格卖给他们，但是暗地里退他们很多钱，比如市场价格200万一套，账面收了200万一套，实际暗地里退给他们50万一套，那就是那些人花了150万买的，当然开盘完就拿出来卖了，批发价拿的，很多行业都有，人们称为黄牛，这些黄牛可以卖比开发商开盘价低很多哦。

三、开发商强制员工低价买的房子，这个已经从暗地里到台面上了，开发商要求员工必须买房，不买辞退，买了给他们打折和暗地里退部分钱给他们，招员工就是招买房的，这些员工为了保住工作买了，但是他们不需要住，还没有卖完就可能当场万卖了，这个原来是发生卖小的房地产开发商身上，现在大的房地产开发商也在干了。如果你是刚需，如果你钱不多，如果你有时间就去房地产开发商哪里上班吧，那样买房价格更低。

刘贵刚mark

任何新楼盘，刚交房的前五年，都是二手房交易最活跃的时候，你可以自己平时多观察一下，在城市中心的老旧社区，房地产中介公司是不是很少？这些老小区，出售的二手房很少了，二手房的交易就不是很活跃了，很难有二手房成交。
因此，中介公司一般是不会把店开在老小区，开店的多半是小中介公司。而在新区刚交房的小区，二手房中介公司很多，就从侧面反映一个问题，新刚交房的小区，二手房源多，成交活跃。

刚交房的新楼盘，出现大批的二手房出售，这个是怎么回事呢？这里我谈谈我的观点。

出售中的二手房，并非是投资人卖房

刚交房的小区，房价不一定会上升，房价不上升，投资人当然就没有回报，没有回报，就不会出售。

投资人投资的目的是什么？当然是要赚取自己目的要求的利润。刚交房的楼盘，从购买到交房，也就差不多两年，一般的城市，相邻两年的房价，是没有太多的上升的。除非是楼市大幅度明显的上升，就像2016年到2018年，那投资人看到有有利可图后，就会出售手中购买的房产，见好就收。

事实上，大多数城市的楼盘在交房后，都有很多二手房出售，这种出售当然不是投资人出售，而是个人出售。

一个小区从交房后，在第五年左右，房产的价值才最高。在刚交房的时候，正是房产的价值处于上升中，投资人看到明显的上升趋势，能轻易的出售手中的房产？当然不会。

还有人说，是开发商联手中介或者其他投资人放出的二手房，这个推断就更不靠谱了。开发商为什么要和投资人联手呢？在任何城市，你都可以在政府网站上查询一栋楼，面积多少，是否出售，出售的价格是多少？

投资人或者任何人购买房产，开发商就卖，投资人跟开发商没有任何关系。再说，开发商会低价出售给投资人？这是不了解楼市销售，只是在某些媒体上看到一些道听途说的一些资讯，一知半解。

在十年前，你说开发商捂盘惜售我还可以接受，在资讯很透明的今天，还用十年前的思维，我觉得蛮可爱的。

真正的出售原因

一个小区在刚交房的时候，出售的二手房并非投资人出售的，而是个人出售。那为什么个人会有这么多人出售他们购买的房产呢？这里我理解有几个原因。

1、不太喜欢购买的这套房，没有达到购买时的目的

很多购房人在购买的时候，在沙盘上看到的房觉得很不错，对购买的这套房给予太多的期望；而在交房后，发现并不是自己想要的房，于是就卖了重新购买。

这种情况我至少在四个交房的小区了解到一些业主的卖房目的，就是因为这个原因。

比如他们看中楼盘周围有公园，学校等。但交房后，虽然公园和学校都满足了要求，发现房子的品质很差，小区的物管很糟糕，没有想象中的那么好，就放弃了，卖了后重新购买。

在沙盘上看房，和现场看房是不一样的，沙盘是给你描述一个美好的未来，置业顾问把未来描述的更好，米可能就更容易接受；而现房就是实实在在的，看得见摸着的，是好是坏，都呈现在你的眼前。

2、工作原因或者急需用钱

有可能工作调动，或者移民，或者公司急需用钱或者其他投资出售。

特别是购买的高档住宅，很多业主公司搬迁了，离居住地方远了，就打算把房卖了，买一套离公司近的住宅。或者有的人准备移民了，卖房的人也特别多。

还有的人，要做生意，暂时缺钱，就会把多余的房产卖掉来支持生意。我有两个同事，就是把自己在重庆照母山买的一套小户型的住宅卖了来开店的。

3、换房的人比较多

在决定购买这套房的时候，可能想法不一样，等两年加薪升职了，或者做生意赚到钱了，就会考虑居住的舒适性了，考虑的就是换房。

换房出售二手房的群体中，大概要占30%之多。这里卖了后，又会立即在其他地方，购买一套更好的房。

比如小户型换大户型，高层换洋房或者别墅，小面积的别墅换大面积的别墅等。
综上所述

在一个新交房的小区中，投资人出售的房产并不多，很多人把投资人想的太强大了。其实，投资房产的人，并不多。更多的是普通人购买后，由于各种原因出售的二手房。

当然，这是我个人的观点，仅供参考。有些人可能对这个回答很不满意，没关系，你可以在下面留言嘛，可以相互讨论和交流这个问题。

重庆玖哥

虽然目前量价均开始下滑，但在以“高周转”大开发商为主导的房地产市场中，各楼盘每批房源基本上不用等到出证就已售罄。因此我推测，提问者说的是：“刚开盘就宣称售罄的楼盘，在二手中介却有大批的房源挂牌出售”。

这种不合常理的现象背后，有下几种可能性：

1.中介卖的是特惠房源指标。

这些特惠优房源包括“团购特惠房源”、“内部员工特惠房源”或如国庆期间某大集团推出的“交付50%房款后可以更名”这种房源。

既然是特惠，那与正常的市场价比较必定很大的价格优势。这批已下定特惠房源的短炒客就瞄准这种发财的机会，等楼盘开完盘无房可售后，将房源委托二手中介去转让，然后从中收赚取一笔中间差。

比如说通过团购或内部员工价，拿到房源的价格是1万元每平方，市场价是1.2万每平方。短炒客以每平方1.1万或1.05万转让出去，每平方赚取几百至一千的的好处费。

2.开发商将剩下的房源打包给二手公司分销。

开发商开盘时并没有售罄,，甚至可能销售率很差，但为了营造畅销气氛和节省广告费，将还没有卖出的房源委托中介公司在外围销售，同时售楼部也配合中介公司对外宣称房已经卖完，助力中介推销。

3.债主将抵债房源挂在中介转让。

抵债房源有很多种，例如抵工程款的、抵广告费的、抵活动经费的、抵销售佣金的等等。

债主们只是与开发商草签一份协份或还没有备案的纸质购房合同。售楼部卖完后，债主将房源放到中介去转让（更名）套现。

以上三种可能性中，第２和第３种可能性相对大些，第１种可能最小，因为房地产牛市已经成为过去，各开发商已在放血促销，已没有多少差价空间可操作。

无论是哪种情况，没有房产证的房源转让，要特别注意流程和安全。

如果要购买这种更名类的房源。个人建议直接和开发商签合同，房款直接交给开发商，由转让人和开发商进行财务对接。房款发票由开发商开具，按售楼部正常的一手房买卖流程来操作，房子有什么问题，可以直接对接开发商，这样会比较稳妥。

房微言

现在有许多小区在刚建设的时候，会把一些楼盘卖给炒房团。其实开发商也很明白，他们都是炒房的，但是为了出售为了资金的回笼，所以他们也不得不卖给这些炒房团。假设在这个小区刚建设的时候，一期的价格是8000元一平，当这个小区建设到二期的时候，肯定价格上浮到9千或者1万。这个时候炒房的会把他们的这个房子卖掉。

房子对于中国人来说尤为重要，中国人的家庭观念很强， 有了房子才算是有了家。有些人觉得长时间的租房也能够有家的效果，不过大多数人是接受不了的，总觉得这是别人的房子。有了这样的观念，买房子就成了很多人结婚时必要的选择，很多人虽然没有这个能力，但是考虑到丈母娘的压力也只能硬着头皮上了。这种独特的丈母娘经济也促使了房价的不断攀升，另外还不乏一些有钱人恶意炒房，造成了今天不正常的房价。

美丽中国数语

一，房价已经跌了，一二线开跌的，近一年北京房价跌了4.46％，广州跌了6.55％，天津，重庆等等最近不同跌孤。多个热订门二线城市二手房成交量和价格都下跌不少。

二，不跌城市都是新房高开盘拉上去的，其实二手房已经跌很多，2019多个自称房价不跌城市二手房挂牌价翻了五倍以上，二手房价格和成交量持续下跌几个月了。自称不跌城市高开盘，0摇号或者摇号放弃，摇号居然几个身份证前六位和后四位一样，姓氏也一样。这明显是捂盘惜售的升级版，大概率是开发商自己摇自己买，买了用后慢慢再二手房市场放出来，卖不掉就涨价，给市场一种一直涨价的感觉。但是这个可能导致2020年大量房地产开发商倒闭，因为虚假成交这个钱房地产开发商垫着的，他们债务就很高

關鍵字: 开发商 卖完 二手房