文丨小白
管南这几年变化很快。受益于地铁2号线的开通，紫荆山南路的各个大盘都很抢手；地铁4号线直接入户，更是让富田城九鼎公馆成为了片区的价格担当。
从三环到四环，管南的楼盘越来越靠南，离地铁也越来越远。就在地铁红利即将殆尽之时，小李庄火车站横空出世，很快，管南的一众楼盘便又有了新的话题。
这一次，小李庄站能否引领管南的高光时刻？
01
都说郑州是火车拉来的城市，其实不然，管南才是轨道交通受益最大的片区。
管城区作为郑州最老的一个城区，具有浓厚的历史底蕴，但由于城市规划布局的差异，管南在很长的时间里都是物流市场以及工厂的聚集地。
各种各样的市场、城中村、活动板房和物流，给人留下了“脏、乱、差”的印象。也许正是这种长久以来的偏见，导致很多人心存排斥，所以之前的管南一直默默无闻。
然而，道路差、物流大车等所有这些不利因素在地铁2号线面前都可以被忽略了。南三环、地铁口，如果不是2号线，绿都澜湾能那么好卖？
2号线南三环站向东约4.5公里，这里便是在建的4号线。与2号线辐射了管南N个楼盘不同，4号线过了南三环只有富田城这一个楼盘。4号线直通CBD、北龙湖，且几乎为富田城所独享，价格上自然不甘落后于2号线沿线楼盘，而这最直接的反应就是整个片区都要涨。
三环时代的管南，地铁为片区楼盘去化提供了不可磨灭的贡献。
02
与三环附近的管南不同，四环外的管南一直比较冷清，直到去年年底关于小李庄站的消息出台，人们这才认识到，原来四环外的管南才是真“霸主”。
从地图上看，小李庄站位于郑州站、郑州东站和郑州南站之间的管城南片区，邻近南龙湖。
和地铁站、汽车客运站实现无缝对接，是现在每一个火车站的必备条件，伴随小李庄站而来的，是这样一张地铁线路图。
从这张在朋友圈疯传的图中，可以看到几条信息：小李庄火车站改名管城站；地铁14号线原来沿着南三环走，现绕行郑新路，进入小李庄站；从新密引进的15号线原来只与7号线相交，现往东延长2站，与2号线、14号线相交；12号线往南延伸1站，由原来的在豫一路站和16号线换乘，变成了直接进入小李庄火车站。
如果事实真如这张图上所示，那么小李庄站无疑为管南拉来了更多地铁，但既便这是事实，这么多地铁，何时才能建成？
查询郑州地铁官网，除了已经通车的2号线、在建的4号线外，管南确定的只有本次批复的12号线一期（郎庄站至龙子湖东）郎庄站这一个新增站点。
常西湖新区如果不是要召开少数民族运动会，14号线很难会提前开建，既便是建了，也只是修建了几个站点而已。
串联高新区、中原区、二七区的9号线尚未开建，其之于二七新区的意义远比通往新密的15号线大得多，15号线会抢在前面吗？
唯一确定能进入小李庄站的似乎只有16号线了，而16号线是通往新郑的。郑州往东有8号线通往白沙绿博，往西有10号线链接荥阳上街，现在还差1条地铁通往新郑，这种说法看似很合理。
然而，8号线、10号线除了连通中牟、荥阳之外，沿线都是经过市区繁华地带的，而16号线最北端是待改造的管南，最南端则是新郑，沿线几乎全是村镇及断裂带。隶属于新郑距离郑州较近的南龙湖组团已经有城郊线辐射，在这样的背景下，16号线如果提前开建无疑需要新郑、管城付出更多的努力才行。
不排除随着小李庄站的建设，管南有很大可能增加地铁线路，但是这需要多久呢？目前来看，难度挺大。
03
小李庄站位于管城区南曹乡王司李村，始建于1917年，矗立于京广线边已有近百年历史。
20多年前，车站还有慢车停靠，沿线村镇居民都到这儿坐车，现在小李庄站只办理货运业务。
因为距离市区有一定距离，反而方便大货车进出，装卸货物，车站周边布局有石油、棉麻等大宗商品运输专线，算上这些专线配置的货场，小李庄站规模可不算小。物流园、货场的存在，导致其拆迁改造难度比平地起盖大得多。
港区的郑州南站在选址上颇为考究，一是避开南水北调干渠以减少环评难度，二是尽量占用平原农田减少拆迁工期，但即便是这样其站房却要到2023年前后才能投入使用，工期少则4年之久。可想而知小李庄站需要多久才能投入使用，牛逼的站前广场多久才能露出芳容。
小李庄站以北，中华路（东三环）以西，这里全是富田的地盘，西北角最先开发的九鼎华府已经开盘，往东往南大部分还没拆迁。
富田城作为万亩巨无霸大盘，整个片区全由富田做一级土地整理，而首开九鼎华府仅占地40亩，按照这样的进度来看，小李庄站以北多久才能成熟？
央企中建在滨河国际新城进行一级土地整理，整理出来的地块基本全部出让，由其他开发商来盖房子，中建只盖了很少的房子，以此证明自己存在过。
你能想象整个滨河国际新城或者双湖科技城，只有中建一个开发商在盖楼的场面吗？这块地的房子卖完了再盖下一块，目前富田就是这样的玩法。照这样的进度，这里的房子恐怕要卖20年之久。人还没有聚集起来，配套会有吗？
04
作为四大主客站之一，小李庄站的诞生，既没有郑州老火车站的机缘巧合，也没有郑州东站的历史机遇，更没有郑州南站的国家战略，有的只是承载郑州站的普速客运功能。
据铁路人员称，这些年随着郑州东站的开通及郑州西站的投入运营，郑州站客流逐渐被分流，容量饱和的情况也随之下降，此前也并未出现过绝对的容量饱和。小李庄、郑州南站，这些车站都属于扩能性质。在车站容量达到峰值之前，势必会有相应的规划来“分担你的忧愁”。
由此看来，老火车站这些年还能满足需求，小李庄站只是远期规划产物，考虑到周边待拆迁，小李庄的建设周期谁也说不准。如果等到和16号线一起建设，周期会更加漫长，当然不排除会临时加塞的情况。
从三环到四环，管南楼盘的卖点始终未变，先前是地铁，现在是火车站加上可能的地铁。各个都在宣传小李庄站，而具体多少股道多少站台几条地铁，却没有人说得清。
—— END ——
电话：0371-63871188
閱讀更多 商都房談 的文章
關鍵字: 想象伟大的一平方公里 紫荆山 管南
