南京，破局而生

01

在美国，GDP下降1%，失业人口将以百万计

电影《大空头》里面有句台词：GDP下降1%，失业人口将以百万计。这部电影将晦涩的金融名词，非常形象地表达出来。记得当时上映的时候，成为金融人士必看影片之一。

根据奥肯定律：GDP每降1%，失业率增加多少0.5%？

美国著名的经济学家阿瑟·奥肯发现了周期波动中，经济增长率和失业率之间的经验关系，即：当实际GDP增长相对于潜在GDP增长（美国一般将之定义为3%）下降2%时，失业率上升大约 1%；

当实际GDP增长相对于潜在GDP增长上升2%时，失业率下降大约 1%，失业率变动百分比 ＝ -1 / 2 ×（GDP变动百分比－3%）

根据这个公式，当实际GDP的平均增长率为3%时，失业率保持不变。当经济扩张快于3%时，失业率下降的幅度等于经济增长率的一半。

02

全国失业率攀升（5.3%），南京失业率下降（1.78%）

我关注GDP和失业率相关性的问题，是因为前几天算房贷，发现工薪阶层的人群，月薪过万的比例其实并不多，直接导致还房贷压力剧增。样本来自南京城南片区，不完全统计，部分重点产业园和企业办公人数，约6.63万：

• 20k以上的占比是0.73%，
• 11-14k这个区间，人群中的比例是53.5%

我还发现，2019年上半年，一些南京的朋友为换工作发愁，无论走到哪里，都能听到讨论BATJ、银行、券商离职潮的声音。

在中国，GDP下降1%，失业人口也将以百万计吗？？

从今年上半年新房出售的情况，好像南京没有因为经济全面下行而较少消费。尤其是房产。

2019年上半年，南京楼盘销售情况，存在较少楼盘没统计的情况：

从统计数据中，可以看到：

• 入网总套数：10431套；
• 认购套数：1640；
• 成交套数：5810套。

其中，青奥村是个例外，要求比较高：只针对博士，高端人才能购买。

前天，（8.14日）国家统计局公布的数据显示：调查失业率略升至5.3%，我查到2018年的失业率：3.8%，其实，官方统计出的数据，不包含隐形失业率。

隐形失业率，至少有两层意思：

• 样本有限，没出现在统计数据中；
• 尽管在职，拿着底薪，也如同失业。

1-7月份，全国城镇新增就业867万人，完成全年计划的79%。7月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.2个百分点。

其中，25-59岁人口调查失业率为4.6%，与上月持平。31个大城市城镇调查失业率为5.2%。全国企业就业人员周平均工作时间为46.5小时，同比增加0.5个小时。

那么，南京的失业率是多少？来自南京人民政府的数据（样本没找到）：

• 2017年末，南京城镇登记失业率为1.82%；
• 2018年，南京城镇登记失业率为1.78%；
• 2019年一季度，城镇登记失业率1.78%

综上，从数据中可以看到，全国失业率从3.8%攀升至5.3%，但是南京失业率是下降的。

这也解答了我的疑惑，内、外部经济环境惨烈，但是南京房价一直很坚挺的原因。

03

奥肯定律在南京用不上，接下来还有那些买房机会？

2019年江苏省上半年各城市GDP排名：仍然是苏州第一。回头看南京，2018年南京GDP增速是8%，2019年，GDP名义增速8.73%，看不出太大变化？要知道，我们现在面临的内、外部经济环境可以说是珍珑棋局，或者说是个困局。

注：珍珑，围棋术语，也称玲珑。指全局性的巧妙创作，特点在于构思奇巧。多是有人为了刻意炫奇痕迹，大抵利用盘征、死活、手筋、杀气等方面技巧，波及全局，引人入胜。

“事危累卵”形容目前的困境也许有些过头，毕竟中国，目前还是靠房地产撑着。虽然，不仅仅只有房地产。

据猎聘人才分析报告：2019年，全国各城市中高端人才工资房价比，南京顺位第五，比值：1.76，其实，正确应理解为：房价收入比（猎聘写反了），是指：住房价格与城市居民家庭年收入之比。

合理的房价收入比（标准为3到6之间）。若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

相反，也很难说明：房价收入比值在1以下就很合理，或者没有泡沫，反向说明城市吸引力不是很够。因为，统计的是中高端的收入。

昨天（8.15号），发改委宣布，南京都市圈再添新成员：溧阳和金坛。南京扩容，对于吸纳周边的精英人才，非常具有吸引力。

消息一出，有人说：长三角一体化已经上升为国家发展战略，未来已不再是单一的省区域发展，而且一起协同发展，上海市、江苏省、浙江省、安徽省的区分将逐渐淡化！

有人反应更直接：赶紧买房！！

综上：覆巢之下，南京的GDP增长，失业率远远低于全国水平。南京的房产有没有泡沫？我担心小小小部分区域的房子只能跑赢通胀。

房产消费，取决于买得起房的人群。南京的基本面还不错，难怪南京房产的购买力一直强劲。也从侧面反应出：奥肯定律的模型，对于南京来说，似乎不太能用的上，但是，对于分析宏观变化，还是有帮助的。

接下来看下，看看河西中还有哪些楼盘。

• 葛洲坝五矿金陵府；
• 苏宁睿城剩余住宅；
• 海玥万物。

待加推：华新城、世茂天誉、碧瑶花园三期

葛洲坝五矿金陵府和苏宁睿城剩余住宅这2家楼盘表示，今年恐怕不会上市。那么，2019年河西中部可能会上市的纯新盘仅海玥万物一家。

河西南即将加推：华侨城天鹅堡、世茂天誉、华润置地悦府。具体情况：

小结：南京还是挺硬核，作为外地人，看到南京蓬勃发展，也很开心。不知不觉中他乡变故乡。虽然房价高居不下，但诚如宫崎骏所言：

起风了，唯有努力生存起风了，我们还要努力活下去

流动的城市，流动的家。趁房南京的房价没有普涨之前：新南京人买房计划不妨考虑学区因素、已有多套房学区房，不妨置换、或人生大事都已做完，可考虑改善。