在最近三年，中央公园区域发生了很大的变化。
我觉得我们有必要回顾一下。
或许这其中就能找出对板块趋势判断很有帮助的价值逻辑。
01
如果时光倒回到2016年8月，那时中央公园也就是三五个楼盘在售，普通高层为主，大约套内9000元/㎡上下。
现在的均价，很多楼盘已经徘徊在套内20000元/㎡左右。
在2016年8月之前，中央公园的土地楼面单价，大约在3000-4000元/㎡上下成交。
而今年，成交均价已经在10000元/㎡左右...
可惜时间不能倒流。
三年的时间，发生了什么？
我认为有几点：
1）持续火爆
众所周知，中央公园有三高。
①人气 ②价位 ③销量
2300亩的公园，一到天气好的周末，你就知道成天爬坡上坎的重庆人对于「平地公园」的渴望和热爱，请注意，是“渴望”。
很多人不理解，说“一个破公园，有什么耍事？”，意义就在上面我说的那几个关键词。
三年前，那边的楼盘，其实就是靠着天气好时周末去逛公园的20000人次支撑。
(中央公园的周末时光）
三年时间，公园热度从公园传递到楼市。
同样，三年时间，中央公园从不被人看好，两路的后花园，一路突围。房价居然站到了「城市第一梯队」！
公园周边的新楼盘，普遍价位在套内16000-22000元/㎡区间。
部分优质产品的价位，甚至超过了两滨一嘴。高峰期，公园东几个学区楼盘居然冲到过套内30000元/㎡！
而从近期成交量看，中央公园以并不低的价格，稳定在排行榜的前四！比如上图2018年。
2）卖点的转变
支撑上述现象的，我认为经历过这么几个显著的阶段。串到一起，你会发现其实是一套比较完整的“新区养成”教科书式案例。
第一阶段，拼公园+学区
最初中央公园房子的购房核心逻辑，是围绕着“公园+教育”展开的。
八中、巴蜀是当年的金字招牌。
打两个点:
其一，为孩子读书，距离远？不存在的！
其二，有个大公园，下楼就能陪老人孩子逛公园，妥！
第二阶段，拼地段+配套
沐浴着不断加持的强势配套落地，中央公园事实上形成了一套由行政+商圈+学校+医疗+总部式办公+商务集群+酒店+多地铁+大公园组成的现代城市模式。
特别是商业“五虎上将”落位后...中央公园，燃了。
地段价值，有相对性，你可以把距离传统中心城区有多远作为价值考量要素，也可以强势的把自己变成城市的中心之一。
这一点很难，需要持续的优质资源注入和人口导入，在重庆各大新兴区域里，中央公园的节奏踩的太准了！
第三阶段，拼居住品质
于是，万事俱备，就差人气。
吸引人的三大大杀器是什么？
- 我的环境，比其他地方好
- 我的配套，比其他地方好
- 我的房子，比其他地方好
于是，中央公园涌现出优质住房。上述逻辑，一般人我不告诉他，这就是重庆住宅界一直以来的三个价值倚重。
屡试不爽。
3）认知的转变
你告诉我，环境好，配套好，房子好的中央公园，恰好在你生活圈半径（合理城市半径的上限约25KM）以内，你会心动吗？
反正我会。
02
收官！
中央公园，快收官了！几个方面。
其一，土地
1）出清！
来吧，看张图。
（地块分布示意）
这张图是如今“公园一环”的房企布局。
很明显，这里，即将无地！
左下角那些被两江新区珍藏多年的空地，最近也被运气或好或坏的野心家们给收了。
还有最后几块也在陆续出来。
公园一线区域的土地即将售罄，这是现实...
2）领涨
这是中央公园的土拍史。
关键信息有三点：
- 重庆有实力的开发商，好像在中央公园吹了集结号，来了很多
- 升值明显
- 容积率下降明显
其二，楼盘的变化
1）产品类型
算下来，中央公园目前大致有12个在售楼盘。
早期的综合性大盘：公园大道、泰山7号和中交中央公园等
再到品质路线：公园九里、景粼玖序、朗隽大都会
再到公园一线豪宅：翡翠公园、公园大道
但是两个特点。
- 第一，产品面积段全面提升
小户型少了！比如套内80平左右的，而改善型，套内110平以上多了
- 第二，公园一线，豪宅化！高总价大平层出现
2）品质提升
公园的进阶路线很明显。
刚需--品质改善--豪宅，三步走。
从前期拼刚需小户型，辅助零星改善型，到后面全面升级成洋房与大户型改善，再到一线公园大平层，完成了全产品线的布局！
意味着你在中央公园能买到丰富的住宅形态，高中低档的新房！
其三，配套
中央公园的配套，逐步落地。
1.已建成的中央公园
2.大批量的政务机关、单位进驻！
根据报道看，未来，会增加到30家左右，包括市级和区级。
3."七横六纵"的全维交通
（道路规划示意图）
另外，还包括了3条轨道线：10、5、9号线。
4.最近的消息，OPPO西南总部落户中央公园，陆续还有国际五星级会议中心、五星级酒店等配套的落地消息。
5.当然，最重磅的还是按照公开信息，即将在3至5年建成的商圈！
（两江国际商务中心 意境图）
中央公园的配套，在众多新兴区域里十分突出！
03
新变局
从中央公园呈现出来的状态看，我判断在未来3-5年，会进入第一阶段的成熟变现期。
即：大型配套全面落地，“公园一环”成熟，新业主入住率大幅提升。
核心区域的新房全面售罄！进入二手存量市场。
而从供需情况看，中央公园当前的住宅市场，相对稀缺的是价位并不很高的品质小户型 。
因此，公园九里最后一个商住地块，竟然修建了小户型，我还挺意外的。
华润公园九里，在公园的南面，体量不小，但从2016年底拿地，到如今住宅都到最后的销售阶段了！
他算是中央公园片区一个比较典型的项目。
比如
- 开发实力
华润置地，母公司是世界500强，纯正央企
- 注重品质
比如他在重庆的作品，前后10个，都比较经典，已交房的华润二十四城、华润中央公园口碑都不错。
（实景图）
- 价格适中
地拿得算早，再加上“限价”因素，所以公园九里的房价，一直都多了一层性价比优势。
- 面积总价适中
虽然整个楼盘是综合性大盘，以别墅和中大户型为主，但最后这个组团，让人眼前一亮，一线临公园，还有一部分购房者都喜欢的小户型！
套内80-90㎡的「爆款三居室」。
而且这也是片区内在售的中小户型高层里，几乎唯一在售的清水房！
于是，就产生了很具诱惑力的总价130万起！
这在遍地200-300万级/套的中央公园，简直是一张能开往春天的车票。
于是，他的价值就很好理解了。
第一，
中央公园的楼市现状，是“大户型遍地走，小户单价贵到抖”，难得的清水低总价小户型，成了一股清流。
在中央公园，形成了价值错位竞争优势！
而且，是最后的了！
第二，
公园一线资源！
公园九里的最后一个商住地块，作为收官之作，位置相当“霸道”。是整个项目最靠近中央公园的地块！
（示意图）
地块对面，就是中央公园。占据了“公园一环”的点位！
这个地块，会先推出G3号楼，80多㎡为主的小户型，而G2就是大平层了。
（楼栋示意）
考虑到当前或以后，中央公园一环，很难再有小户型。
此次推出的G3小户型，实际上就是兼具了“品质+中央公园头排+低总价门槛”的优质不动产，物以稀为贵，他的价值凸显！
按照当前新地块的低容积率推算，未来公园房产的单套总价不可能会低！尤其是位置好的，至于是200万还是300万？想象空间比较大！
正因此，位置和价位优势，让公园九里同时具备了良好的居住价值与资产属性。
我还找到了一张即将推出的产品户型图。
（套内82㎡户型示意图）
- 小面积打造的三房，最大的特点，居然是「大尺度的观景阳台」
- 比较追求卧室的尺度感和均衡性，三间卧室没有过小的房间！更实用
- 楼间距很阔，最近两栋也隔了约40米
第三，
从中央公园近期的土拍市场看。
部分地块，已经达到了10500-11700元/㎡的水准，容积率更是缩到了1.5以下。
这就意味着，未来公园的产品，大概率将会是以大户型的改善住宅为主！
入场门槛，有可能就会变成300万+级。
总的来说，公园九里这次小面积段产品，让更多人有了
以较低成本入住中央公园一线品质住宅的机会！能最直接享受到公园的环境优势，加上小区自身配套的底商，周边拥有的公交枢纽、学校等配套，成为了中央公园生活品质感很强的楼盘。
稀少性，成了他的标签！
决定了未来的价值潜力。
04
最后
回过头去看，中央公园板块这几年发生了很多的变化。
从被质疑，到被追捧；
从一片荒地，到逐渐成型；
升值非常明显。
在我看来，可以称他为重庆新兴区域建设的楷模！
至于未来是否能凭借着漂亮完善的现代化城市界面和全新的各类配套，抗衡其他已成熟的中心城区，变成优质的现代化新城，我满怀希望！
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