是時候，重新定義深圳豪宅了。

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深圳豪宅尷尬處境

最近，深圳有個豪宅很火，192套房，2794人認籌，開盤當天選到239號就已經售罄。

但縱然賣的如此火爆，這個豪宅依然存在一些爭議。

據呆呆咖啡館文章所寫，一位住在深圳灣今年最網紅的豪宅業主和部分群友，抱怨這個豪宅南面視野不夠開闊（項目北面陽臺是香蜜湖公園，視野和景觀都非常好，但是南面景觀會有遮擋）。但是，他們轉頭就去交錢認籌了。

矛盾嗎？很矛盾。同時也很值得人深思。

這個豪宅遭搶購的一個重要原因，是它的地段很稀缺，而這背後也反映出深圳房地產市場的一個現狀：地段為王。

換一句話說，就是深圳的土地價值是高於房產價值的。

舉個例子，今年6.24土拍，集中出讓5宗宅地，有2宗的綜合樓面價都創了新高，光明逼近4萬，龍華破了6萬，其中，光明地價短短半年上漲了30%。

拍地過後，很多區域的二手房價格應勢上漲，部分業主坐地加價，有些項目當即封盤，延遲入市。

但是房子還是那一批房子，品質都一樣，就因為地價上去了，房價也跟著漲上去了。這也造成了一個現象：深圳遍地是“豪宅”。

現在龍華的部分二手房源都賣出了“豪宅價”，突破11萬了，而深圳總價過千萬的房子更是到處都是，但是我們能說這些憑藉地段、學位等因素，趁勢時代發展，單價攀上了10萬的房子是豪宅嗎？

這個問題很值得商榷。

以往，我們都是以價格界定豪宅，但是對於目前的深圳來說，單純用價格衡量豪宅，早已不適用。

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什麼是深圳真正的豪宅？

那麼，什麼才是深圳當下真正的豪宅？根據戴德梁行研究報告，深圳豪宅的發展大致經歷了三個演變趨勢（詳見下圖）。

圖片內容源自戴德梁行深圳豪宅項目研究報告

從上圖可以看出，深圳豪宅的第三階段，致力於在城市繁榮與綠色生態之上，打造一種極致的生活方式，而這正是當下深圳真正的頂豪形態，有三大特點：

1、稀缺，具有不可複製性，深圳甚至世界唯一；

2、居住氛圍純粹，一是人群純粹，真正的富人圈層，二是景觀純粹，生態優美；

3、品質一流，品味獨特。

這些特點共同構成了一種真正的頂級生活方式，是豪宅的頂級形態，也是人類極致居住需求的體現。

不過這樣說有點抽象，我們以具體案例來分析一下，到底什麼才算深圳真正的豪宅。

筆者對比了深圳目前的豪宅，選取了一個最有獨特性的案例——漢京九榕臺。

選這個項目有兩個理由：一是位置，漢京九榕臺位於前海。

目前前海雙區擴容已經上報國務院，可以說，深圳未來的高光之地，一定是前海，這裡是深圳最有未來性的“超前”豪宅區。

二是產品，漢京九榕臺是半山豪宅。

項目坐落於小南山50米半山的觀山道一號，由小高層和聯排別墅組成。如果說半山豪宅在深圳還偶爾有見，那麼半山+別墅的組合，卻讓漢京九榕臺成為深圳真正的稀缺。

下面，我們來看看這個豪宅在產品打造上，如何成為了深圳頂豪當之無愧的代言。

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三重稀缺

前文提到，真正的頂豪一定是“稀缺”。

漢京九榕臺的地段稀缺和產品形態稀缺已不用贅言，在此之外，項目還擁有第三重“景觀”稀缺。

漢京九榕臺掩映在大小南山的青翠蒼鬱之中，容積率低至2.2，環擁兩山六園800萬㎡的生態資源。

這對於人均公園綠地面積僅約15㎡的深圳而言，已屬難得，對於寸土寸金的前海而言，更是極其可貴。

前海作為深圳的戰略重地，預計每平方公里投資強度達約261億元，未來將拔地而起密集的高樓大廈，像項目這種超級低密，近乎私有一座山的豪宅，前海大概率是不會再出現了。

更加稀缺的是，項目還擁有難得的城市景觀，推窗即可俯瞰前海自貿區。

在地段+產品形態+景觀的三重稀缺疊加之下，漢京九榕臺成為深圳獨一無二的半山頂豪作品。

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居住氛圍純粹

再來說居住的高端與純粹性。

漢京九榕臺小高層面積全是180平起的大戶型，頂復面積高達520平，別墅也是400平+，而且九榕臺是考察了全球半山頂級豪宅之後才決定打造的作品，融合了全世界最優秀的半山豪宅設計，是真正純粹的半山頂級豪宅。

項目大平層一經面世，迅速售罄，近期面世的

別墅新品，更是匯聚醇熟氛圍、最佳景觀、大師定製等精粹於一體，是項目的精華所在。項目現已有很多知名企業高管、上市公司老闆等高淨值人群入住，圈層已經形成。

從居住氛圍純粹層面來說，漢京九榕臺完全滿足頂豪標準，不僅自然景觀得天獨厚，還是高階人士的聚集地

。

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大師定製 品質一流

談到品質，設計者是最權威的鑑證，漢京九榕臺的建造團隊：

建築設計由全球4大建築設計公司之一的英國阿特金斯負責；

園林設計由日本泰斗級大師戶田芳樹打造；

室內設計則出自於多次獲得紅點設計獎的德國HID、臺灣著名設計大師李瑋珉和程紹正韜。

看到沒？從建築、園林到室內設計，全是全球頂級團隊、頂級大師。

更讓人驚歎的是，項目近期推出的佔據精華位置的別墅新品，更是由世界知名大師獨家打造，一套一定製，僅8套。

每一套都有獨特的精神底蘊和藝術特質，而且從產品規劃之初就把生活方式融入進去，是大師藝術修養的一種呈現。

別墅私家庭院，每一棟都有，風格各不相同

這種大師定製品質讓漢京九榕臺成為稀缺中的“絕版”——我有的，你沒有，而且你想有，也複製不來。

這種團隊和匠心打造出來的豪宅品質是什麼級別？只能說是，藝術品。

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定製絕版觀山墅

項目品質有多“藝術”？果殼帶大家看看最有代表性的定製別墅——7A觀山墅。

7A別墅建築面積460㎡，使用面積倍增，由程紹正韜設計。

程紹正韜是享譽國際的著名華人設計師，被譽為“東方主義集大成者”，屢獲國內外設計大獎。此次7A別墅的設計理念是：迴歸於生活、迴歸於本性。

漢京九榕臺有一個與其它別墅都不同的特點，別墅因建在半山50米之上，所以地下2層也是全明空間，能夠享受到充足的陽光與高闊的景觀。

產品亮點很多，這裡挑幾個具代表性的介紹一下：

●空間細節打造

一層的客廳，約6.7米挑空、約7.2米開間，西向、北向有270度的開闊視野，可謂非常闊綽。

此外，客廳設計還進一步打破傳統，在後院造了一個鏡面池，讓自然景觀倒影其中，使室外自然空間與室內空間融為一體，好似把整個大自然都當作自家的客廳。

負二層其實是一個“秘密基地”，有影音室，有酒窖，還有泳池，酒窖約可儲藏1000多支紅酒；泳池採用的是L型設計，在露天泳池與室內娛樂空間中間還設置了一個淺水空間過渡。

果殼覺得，這是所有樓層裡最浪漫的一層，可以一個人喝杯紅酒，躺在恆溫按摩池內，眺望遠山，感受“我見青山多嫵媚，料青山見我應如是”的詩意，也可以和家人、朋友一起開泳池party，盡情享受聚會的歡愉。

2層-4層，是比較純粹的居住空間，讓人眼前一亮的是，這裡竟然嵌入了一個充滿未來感的設計，次主臥的電視櫃和床的下方安裝了燈帶，使其看起來像是浮在燈光之上，整個臥室在夜裡會呈現出一種科幻感。

●孤本擺件和頂級品牌家居

項目選取的擺件和家居設施極其講究，都是世界頂級品牌，甚至孤本。

鏡面池上的Nemo女神椅，是設計師Fabio Novembre的代表作，意大利品牌driade的2018年限量版。

餐廳的Kauri貝殼衫桌子，原料是大約在5萬年前的冰川世紀時代形成的貝殼杉，設計師最大限度保留展現了它真正的紋理和光澤，將其與亞克力結合在一起打磨而成，可以說全世界找不出完全相同的第二張，是真正的孤本，售價約60萬元。

值得一提的是，項目精裝別墅“所見即所得”，是真正可以“拎包入住”的豪宅。

可以看出來，這棟別墅在打造上遵循程紹正韜的“東方美學”，將自然和人居和藝術完美融合，讓豪宅超越“豪宅”，回到生活的本源，打造了一種極致的生活方式。

所以，不管是稀缺、純粹還是品質，漢京九榕臺都是完勝，稱得上是深圳第三階段頂豪的標杆之作。

這種豪宅，正是深圳真正所缺少的作品，更稀缺的是，目前項目僅存一套頂復和少量別墅在售，即使身價億萬，可擁有者也不過數位而已。

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果殼去實地探訪漢京九榕臺當天，離開的時候已是夕陽西沉，回望漢京九榕臺被包裹在落日餘暉之中，真真是山海景色和城市景色之間的第三種絕色。

而它低調沉穩的姿態，似乎宣言著深圳另一個豪宅時代的到來。

山海景色和城市景色之間的第三種絕色

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