這兩天，關於“16項新措施公佈”的消息引發社會各界的強烈關注和討論，這16條措施有關港人在大灣區內地城市發展、就業和居住，以及加強大灣區內人流、物流、資金流等方面便捷流通。

16項措施中，最引人注意的當數第一條，便利香港居民在大灣區內地城市購買房屋引起關注，750萬左右香港居民獲得了粵港澳大灣區內地城市的“房票”：

香港居民在粵港澳大灣區內地城市購房，獲豁免所需的在本地居住、學習或工作年限證明，以及繳納個人所得稅及社保條件，使香港居民享有與當地居民同等的待遇。
這項措施可便利香港居民在內地學習、就業，以及退休後在內地生活。

換言之，香港居民在大灣區內地城市購房放開，在粵港澳大灣區的深圳、廣州、珠海、東莞、中山、惠州、佛山、江門、肇慶9個城市買房，將不受限購條件限制。

緊接著，據澳門日報報導，中央政府將再度推出一系列惠及澳門的政策措施，其中同樣提及，澳門人在灣區買樓和教育，享內地居民待遇。

據悉，港澳居民可以在內地購房是一直存在的，前提會附加一些條件和證明，此前需要在境內工作、學習等，方可購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。

但這次新政出來後，所有附加條件、各種證明都免除了，享有與當地居民同等的待遇，這是一個重要的突破。
那麼如何看待大灣區內地城市放開港澳居民購房，豁免個稅社保等限購條件？將帶來哪些利好？

01 香港土地+香港房價

其實看待香港居民在大灣區內地城市購房放開這個問題，首先需要弄明白兩點：香港土地+香港房價。
截止2018年，香港有748.25萬居民，從土地面積來看，香港擁有1100多平方公里的土地，但實際土地開發率僅23.7%，能用作住宅用地的僅77平方公里，貝殼研究院《粵港澳房地產市場白皮書》中數據顯示，香港居民人均居住面積只有15㎡，

難以滿足住房需求。
這也促使香港房價一路高漲，現在香港房價高企是公認的，已經連續第九年成為全球房價負擔最高的城市。
來看兩組數據：
1、2018年全球20個核心城市的實際房價數據顯示，香港的房價名列世界首位，每平米高達28836美元，折換成人民幣200995.5708元。
2、2018年，香港房價房價收入比已經升至20.9倍。一個香港家庭即便不吃不喝，也得20.9年才買得起一套房子。

數字的背後，折射出的是高昂的房價。
早先香港前財政司司長梁錦松算了一筆賬，一個剛畢業的年輕人，月薪大約一萬三四左右，除去每月交通、住宿、房租等，大概攢三十年才能夠付的起一套40平米左右房子的首付，另外他還需要再還三十年貸款，年輕人需要工作60年才能夠在香港擁有一套40平米的住宅。

這樣高的房價對於多數居民來說更加遙不可及。

其實香港政府為解決低收入家庭住房問題，早在1950年代便建立了公共房屋，但依然無法滿足所有底層民眾的需求。據香港房屋委員會數據，2017年6月底，約有15萬宗一般公屋申請，以及約12萬宗配額及積分制下的非長者一人申請。一般申請人的輪候時間為4.7年，長者一人申請者則為2.6年。

面對高昂的房價、遙遙無期的公屋、遠不及租金漲幅煩人家庭收入，在香港，有大約20萬人選擇生活在劏房裡。

所謂劏房，通常指一個住房單位被切割成很小的部分租給多家住戶，最小1㎡，一個轉身的空間。或是廚房、臥室、客廳三合一，面積通常≤8㎡，租金卻達到了2500~4000元/月，租客表示已經租不起了。

正如劉曉博說財經《這9個城市，樓市對“香港居民”敞開大門！》文章中提到的，香港最大的民生問題，是住房問題。而住房問題的核心，是土地制度問題。在房屋增長有限的情況下，把中低收入人群、退休人群的一部分轉移到珠三角9城市，可以從需求端緩解香港的高房價問題。

02 港人內地置業

主要集中深圳、東莞、惠州、中山、珠海 相比之下，粵港澳大灣區9個內地城市，深圳的房價是香港的一半，廣州是香港的四分之一，惠州、江門、肇慶、中山很多房子不到1萬，加上現階段1小時通勤圈建設，來往返香港會越來越便利，對於香港中低收入階層，非常有吸引力。
自去年底以來，粵港澳大灣區的重點城市不斷放開香港居民的限購：
去年4月，廣州取消了外籍人士（含港澳臺）居住和工作證明滿一年的限制，提供相關學習、工作、居住證明以及單位證明，明確在廣州無住房，即可購買1套自住住宅。
今年10月，中山宣佈首套房對港澳客戶完全放開，港澳客戶辦理申報購房網籤無需提供社保、完稅證明和勞動合同，中山首套房只需要港澳身份證和回鄉證、中山住房證明、婚姻證明、家庭成員表。
因此，有相當一批香港居民願意進入內地9城購房，尤其是隨著廣深港高鐵通車、港珠澳大橋開通等，大批港人和外地精英正在來內地置業。

因為通勤太方便了，比如廣深港高鐵開通後，福田一站到香港西九龍站，最快只需要14分鐘。
現在便利香港居民在大灣區內地城市購買房屋政策出臺後，會有越來越多香港居民選擇在大灣區的城市購置一套房產，預計珠海、深圳、中山、惠州等地樓市將受到較大利好。
從數據看，香港人內地置業主要集中深圳、東莞、惠州、中山及珠海這5城市。樂有家研究中心數據顯示，從2015年到2019年8月，港澳居民更青睞5城的一手住宅，購買佔比達到64%。
因為各城市住房供應節奏不同，在購買一手住宅的港澳客中，60%的人選擇了惠州作為自己的置業首選地，28%的人選擇了中山，東莞則有9%的人選擇，深圳因為房價問題，影響了港澳客的購買決定。

在片區選擇上，深圳羅湖人民南、東莞常平新城大道、惠州惠東稔山、中山南區環城，珠海香洲拱北，是最受港澳客青睞的片區。

其中3房相對佔比較多，為36%，2房佔比29%，1房26%，大戶型則購買人群較少。

03 業內人士觀點

天天說錢創始人劉曉博：
這次“惠港16條”不僅僅是針對香港的大利好，也是大灣區內地9城市的利好。對於改善兩地民生，促進兩地之間的融合，有積極的意義。

對香港方面來說，主要的意義在於，由於香港是獨立關稅區、司法區，所以香港高房價帶有“剛性”。它跟深圳、廣州的高房價完全不同。在深圳廣州，雖然房價很高，但有大量城中村、違法建築，低收入人群仍然可以找到“還算體面的居住空間”。
對於內地來說，香港來的購買力不僅可以帶來增量資金，還帶來增量外匯。這對於維持人民幣匯率穩定，也有積極意義。所以，珠三角9城市的房地產市場對港澳居民降低門檻，是雙贏的格局。

地產經濟學家鄧浩志：深港兩地交流非常頻繁。在深工作、學習的香港人士數量也非常龐大，預計新政對深圳樓市的影響也將最直接、最大。
另外，目前看好內地房地產市場的港人不在少數，若新政執行，肯定有部分香港客加快進入大灣區9城樓市，但預計購買力整體有限，所以整個大灣區樓市不會產生方向性的改變。 廣東省住房政策研究中

心首席研究員李宇嘉：
即使現在香港居民在大灣區內地城市購房不再需要納稅、社保證明，但仍舊需要堅持自住自用的原則，包括僅限購買一套、用於自己居住或者辦公的需求等。對於這一點，住建部和外管局前兩年已經出具了要求，大灣區不能突破這個原則。
在深圳，香港居民的購房比例一直保持在2.3%左右。今年8月份，受香港房地產市場下滑，房價下跌、商業中心租金下跌等影響，香港居民在深圳以及大灣區其他城市購房的情況有所增加。
預計未來政策實行後，在大灣區內地城市購房的香港客將有所增加。

關注公眾號“工改工”加入行業群，和吳工分享交流舊改 、房產開發相關~