金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
在存量土地變現綜合利用的大背景下同，如何盤活手裡的核心工業地產，是許多企業頭疼的事情，本文只是一般的操作流程及注意事項盤點，僅供參考。
工業用地土地性質變更得合法合規
1、前提條件：必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准，需要土地部門的領導簽字意見。
2、如果符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。
但有一個問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢？到時候又是很多家公司競爭怎麼辦？學學人家高手吧， 碧桂園能做的到的（書上可沒寫教你如何拿地哦）！如果用途的變更符合城市規劃，按政策只要按市場價格補交差價就可以了，這是一個基本的原則（如果不想交差價，那就另當別論了）。
但是，在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執行方式都不盡相同，比如規定對這類土地必須進入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經認可的市場評估價格補交清出讓金即可進入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實際上可以理解為“應補交的市場價”如何實現的問題，政策對此並沒有規定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執行上頭的政策時可以採取更為嚴格的措施，比如 “必須招拍掛”等等。
但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業用地，由於使用權已經被買斷，因此強制性要求“招拍掛”的做法不妥當，有違物權的基本準則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權利要求進入有形市場公開交易。
司法解釋：《國務院辦公廳關於清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》（國辦發[2003]70號）第四點中的部分原文：“協議出讓的土地改變為經營性用地的，必須先經城市規劃部門同意，由國土資源行政主管部門統一招標拍賣掛牌出讓。”
3、通常的做法可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯繫，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲。
司法解釋：城鎮國有土地使用地價是不一樣的，政府收回協議出讓的工業用地使用權，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據。協議出讓是法律明確的一種出讓方式，現使用者是以合法方式獲取的工業用地使用權應當受到保護，政府在土地收購儲備時應避免強收強賣。
關於協議出讓國有工業用地改為經營性用地，是由現使用者補辦手續還是由政府收回後重新招標拍賣掛牌出讓，在當前各地實踐中，是一個爭議較大並且做法不一的問題，對此，需要對現行法律、法規、規章及有關文件進行全面深入的理解。
準確理解相關法規、規章條款的具體涵義
2002年 7月1日國土資源部頒佈實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（以下簡稱 11號令）規定，“商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。
2003年 8月 1日施行的《協議出讓國有土地使用權規定》（以下簡稱 21號令）第十六條規定，以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更後的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，並依法辦理土地使用權變更登記手續。
2004年 3月 18日，國土資源部和監察部聯合下發的《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（國土資發[2004]71號，以下簡稱 71號文）規定，對 8月 31日後以歷史遺留問題為由採用協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。
從上述規定來看，似乎 21號令的規定與 11號令、 71號文存在衝突，即協議出讓的工業用地改變用途為商服用地時政府部門所作的“合同變更或重新簽訂合同”，是否在 11號令和 71號文所禁止的範圍內，是否與經營性用地招拍掛的規定相違背。對此，通過全面深入分析相關規定，可以看出這裡並不矛盾。
協議出讓土地是我國法律中規定的一種土地出讓方式，通過這一方式取得的土地使用權與招拍掛方式取得的土地使用權一樣受到法律的嚴格保護。土地使用權人在土地使用過程中根據土地利用的需要，可以申請將土地用途改為經營性用地，只要按規定經有關部門批准並辦理相關手續，補交土地出讓金即可，政府統一收回重新招拍掛的做法並沒法律依據。
21號令第十六條規定的出讓合同變動與 11號令和 71號文中規定的禁止協議方式出讓經營性用地有本質的區別
這兩種行為的性質不同。11號令和 71號文中所禁止的協議方式出讓經營性用地行為，是政府主動實施的一種土地出讓行為；21號令第十六條中規定的行為不是一種土地出讓行為，而是政府根據土地使用者改變土地用途的申請而作出的一種行政許可行為。從 71號文的立法背景及內容來看，協議出讓工業用地改變用途，並不屬於歷史遺留問題，因此，也就無所謂對這一方式的禁止。
這兩種行為對土地權利的影響不同。11號令和 71號文中所禁止的協議方式出讓經營性用地，是一種權利設定，通過協議出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權；而 21號令第十六條中規定的合同變更或重新簽訂合同，是一種權利內容的變動，而不是重新設定，它是以已有土地權利為基礎而進行權利內容變動。
這兩種行為出現在不同的國有土地管理環節上。11號令和 71號文中所禁止的協議方式出讓經營性用地行為，是指政府在一級市場中直接通過協議方式向市場供地的行為；21號令第十六條規定的行為是出現在土地使用權出讓后土地使用者利用土地的過程中。
21號令第十六條是對已有規定的補充和完善
對於出讓土地改變用途，我國現行法律法規中已有明確規定，1995年頒佈的《城市房地產管理法》第十七條規定：土地使用者需要改變土地出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
2001年國務院發佈的《關於加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號）規定，土地使用者需要改變原批准用地的土地用途、容積率等，必須依法報經市、縣人民政府批准。對於出讓土地，凡改變用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。
可見，土地使用者對其協議出讓方式取得的土地改變用途，法律中並沒有明文禁止，相反，法律中明確了具體的操作程序。為進一步規範這一行為，國土資源部 2003年發佈 21號令第十六條對此又作了具體規定，明確提出了“按變更後的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金”，這就在一定程度上彌補了原有規定的不足，防止了以此來規避經營性用地招拍掛，保證了國有土地收益最大化。
21號令第十六條適用的條件
從當前規定來看，21號令第十六條適用的條件應該包括以下方面：1．土地權利人已通過協議出讓方式取得了完整的土地使用權；2．取得原出讓方和規劃部門同意，應該說，只要符合規劃及有關條件，有關主管部門就應該批准；3．按新用途及當時的市場價補交出讓金；4．變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同。這裡的重新簽訂合同，也是對原有合同的一種調整，而不是重新出讓。
協議出讓土地使用權收回應受到嚴格限制
土地使用權的收回與土地徵收、徵用一樣，是作為剝奪權利人財產權的一種強制措施。根據《立法法》規定，對非國有財產徵收的事項，除全國人大及其常委會授權國務院制定行政法規的外，只能在法律中規定。從當前立法來看，它應僅限制在《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律中規定的為公共利益需要、為實施城市規劃進行舊城區改建、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的，以及滿兩年未動工開發的等法律有明確規定的情形下。除此之外，政府不能隨意行使收回權，只能與權利人協商收購。實踐中，那些通過土地使用收回來實現政府收益的做法應是嚴厲禁止的。
工業用地土地性質變更的程序和條件
1、實施依據：國務院55號令第18條；《城市房地產管理法》第27條；《土地管理法》第56條。
2、承辦部門：縣級以上國土資源局土地利用部門、地籍管理部門
3、辦理條件：
（1）申請人資格：土地所有權人或者使用權人
（2）申請時限：土地批准變更之日起30日內
4、辦理人需要提交的材料目錄：
（1）改變土地用途申請
（2）計委立項文件
（3）規劃單門同意改變用途的規劃用地許可證
（4）上級主管部門意見
（5）地價評估報告
（6）《國有土地使用證》原件
（7）法人代表身份證複印件，委託辦理的要有委託書和委託代理人身份證複印件。
（8）《營業執照》（組織機構代碼證）
（9）其它材料
5、程序、期限
（1）申請：國有土地使用權人應向縣級以上國土管理部門提出改變土地用途申請，並告知申請人辦理改變土地用途應提交的有關資料。
（2）審查受理：縣級以上國土管理部門對辦理改變土地用途的單位或個人提交的有關資料進行審查，對申報資料齊全的，符合申請條件的予以受理。
（3）地籍部門辦理：
①地籍測量：對該宗土地進行地籍測量，繪製地圖，按規定繳納地籍測量費。
②組捲上報：改變土地用途各種所需資料齊全後，對該宗土地進行組卷，由主管局長審查，經局會審同意後，上報同級政府審批。
③通知發件：地籍管理部門領取該宗地土地使用權批准文件後，通知申請人領取有關批件手續。
④辦理土地變更登記：申請改變土地用途的單位或個人，在領取土地用途的批件後，在規定的時間內辦理土地變更登記手續。
6、收費標準：對出讓土地按該地評估價格扣除原出讓價格補交出讓金。
7、土地用途變更時限：土地批准變更之日起30日內。
關注：工業用地能否轉為住宅用地？
1、工業用地轉為住宅用地目前很難了，不過只要你關係夠硬，還是有操作空間的，在以往這種例子並不少見。很多開發區的操作模式就是先以工業用地地價拿下，然後再通過關係更改為住宅或商業用地。
2、工業用地上的住房，必須要轉變土地性質才能上市交易。否則可能存在非法操作，因為土地性質一般很難發生變更。
3、工業用地上的房子拿來當住宅使用，這種做法沒有按實際用途進行操作，可能會有風險。
4、在正常交易之前，這塊土地必須先由工業用地轉變為經營性用地。並且，土地變更必須先在規劃用途上進行確定，然後需要重新進行招拍掛。
5、變更土地性質後的房產，如果已經獲得房產證，還是能夠正常過戶的。
6、只是土地性質需在國土局轉，變更之後土地性質仍保持工業用地性質。
工業用地如何轉為住宅用地？
1、必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准，需要土地部門的領導簽字意見。
2、如果符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。但有一個問題就是，按市場價格補交差價就可以了，這是一個基本的原則。
3、在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執行方式都不盡相同，比如規定對這類土地必須進入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經認可的市場評估價格補交清出讓金即可進入市場等等。
4、必須招拍掛需要有一定的前提，那就是土地使用權的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業用地，由於使用權已經被買斷，因此強制性要求招拍掛的做法不妥當，有違物權的基本準則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權利要求進入有形市場公開交易。
5、《國務院辦公廳關於清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》第四點中的部分原文：協議出讓的土地改變為經營性用地的，必須先經城市規劃部門同意，由國土資源行政主管部門統一招標拍賣掛牌出讓。
6、土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。
以上就是工業用地能否轉為住宅用地？工業用地如何轉為住宅用地的全部內容，對於改變土地用途、容積率、建築高度等城市規劃限制條件的，補地價的數額理論上等於改變後的地價與改變前的地價之差。憑變更的規劃到國土部門變更土地使用性質，並補交土地出讓金。
就目前情況而言，工業土地性質要變更為住宅用地的可能性很小......所以在選擇的時候一定要根據自己的實際情況來選擇，所以必須慎重選擇。
閱讀更多 金融與行業 的文章
關鍵字: 想象偉大的一平方公里 流程 注意事項
