01
房價漲跌看起來很複雜，普通人琢磨不透，但其實說到底，只有三件事：
1、未來10年、20年漲不漲。
2、3-5年之內漲不漲。
3、1年之內漲不漲。
這是關於房價漲跌的三個疑惑了。這三個疑惑，往往最容易引起爭論，剛需們也最容易被忽悠，解決了這三個疑惑，就明白了樓市的本質。
首先回答第一個問題，凡是認為以後房價不會上漲，拿出各種唬人的經濟數據，還有人口老齡化說事的，都是沒有基本知識打底、缺乏邏輯思維的水貨。
為什麼呢?一是未來中國各個城市會出現很大的分化，大城市圈人口不斷聚集，非城市圈人口流失嚴重，所以大城市圈人口是淨增長的，尤其是一二線的大城市，隨著城鎮化、人才落戶等措施的加快，會不斷有年輕人補充進來，大大降低常住人口老齡化比例。
所以未來10-20年房價漲不漲，還是要分城市看，在不在大城市圈，人口是不是淨流入的，當地常住人口老齡化比例是多少？
很顯然，放在10-20年來看，凡是在大城市圈、人口淨流入的城市，一定要長期看漲的。
過早看空樓市，是無能的表現。
第二個問題，3-5年漲不漲。這是一箇中期的問題，普通人投資房產，即使要賣掉，也必須持有3-5年左右的時間，這個是交易稅費、房產的長短週期來決定的。
過去買房就能賺，無非是抓住了全國城鎮化、人口的紅利，但以後城市之間分化越來越厲害，分析全國房價情況，已經沒有任何意義了。
現在要結構性行情，只有大城市圈的城市，才有機會。
以前北京是三年一個週期，三年一大漲，全國是五年一個週期，五年一大漲。但未來的形勢會發生變化。
我們看全國的房價走勢，從2017年以後，一線城市是下跌的，二線在上漲，三線城市漲幅最快。即使是同一時期，全國一二三線城市的漲跌是不同的，甚至是相反的。
所以怎麼判斷一個城市3-5年的房價走勢呢？一是看政策，調控政策就代表了對漲跌的態度，如果過快上漲，那麼就要打壓，如果地區庫存過多，會通過人口落戶、減免房產交易中的稅費等相關政策適度放鬆。（放鬆限購限貸短期是不可能的，因為對樓市刺激太大了）
另外還要看供需關係。近兩年的土地出讓情況、市場上的庫存情況，如果一個地塊近兩年土地出讓很多，市場上庫存是有史以來最高，那麼大概率是不好漲的。
如果近兩年一個城市土地出讓情況逐漸減少，同時政策開始有一些鬆動，那麼還是及早上車的好。
第三個問題，就是1年之內漲不漲。短期的樓市行情，主要是受政策影響，以及樓市的季節性因素決定的。
政策影響是什麼?突發性質的利好，比如劃個新區，比如人口落戶，比如今天深圳調整住宅標準線，減免稅費等等。
樓市的季節性因素，就是正常市場下（突發性的政策收緊、放鬆除外），基本上經濟面向好的城市，每年3-5月份都有迎來一波小漲。
如果市場更好的情況，那麼金九銀十也有可能。如果市場不好，金九銀十就會泡湯。而6-8月份，是樓市的真空期，市場比較平穩，或者可以說冷淡。
這就是房價漲跌的方法論，雖然說起來簡單，但是還要參考政策、土地出讓、商品房庫存等等因素，綜合起來看，很多人懶得收集數據，不願動腦子，所以只能被騙子們牽著鼻子走。
但掌握這個方法論不是沒好處的，如果你想鑑定一個大V是不是騙子，那麼就看他關於樓市這三個問題的回答。
如果都說漲，或者都說跌的，那百分之百是騙子。02
以北京為例，我們用上述方法來解讀下。一個城市3-5年主要的房價走勢，應該如何觀察？
第一個問題：未來10-20年北京房價還會上漲嗎?
會，當然會。
有人問，怎麼可能？北京不是在疏解人口嗎?北京老齡化也很嚴重呀。
看起來是這樣。根據有關部門統計，2017年底北京全市60歲及以上戶籍老年人口約333.3萬，佔戶籍總人口的24.5%，戶籍人口老齡化程度居全國第二位。
看起來很慘對不對。
我們再來看另外一組數據——根據有關部門統計，2017年末北京常住人口中65歲及以上人口為10.90%，為全國第十五位。如果單算65歲以及以上人口總數，北京老人總數在全國排名20名以外。這與很多城市的常住人口、戶籍人口老齡化程度都很高的情況，幾乎是天壤之別。
北京戶籍60歲以上人口占比是24.5%，常住人口65歲以上人口占比才10.90%，這是為什麼？
因為北京有三分之一的外來人口，而這些人群絕大多數是年輕人。
這說明什麼？即使是在加快疏解非首都功能的前提下，依然有大量的年輕人選擇來北京工作，這就是大城市的吸引力。
第二個問題，未來3-5年，北京房價怎麼走?這是中長期的問題。
首先聲明，這裡我無法預判未來的政策走向，以及各種突發情況，但我們根據現有的數據，依然可以得出一些有意思的結論。
過去十年，北京樓市是三年一個週期。也就是三年內必有一波漲幅。
有人說，這種週期性規律主要是疊合了貨幣週期、經濟週期造成的，其實不用那麼複雜，我們直接從供需角度看就可以。
比如，舉個例子，我找出北京市2010年-2016年曆年的土地供應情況。大家看看能不能找出什麼規律。
請注意，這裡2010年土地供應完成率是101%，超額完成，我們可以看到2010年是個土地供應大年，所以2010-2011年北京房價穩中小跌。
再來看，2013年的土地供應完成率達到108%，13年北京出現了一次小漲，但卻是有史以來北京歷次週期漲幅最低的，而14年北京房價穩中小跌。
而在上漲的年份中，比如12年、16年，北京土地供應的完成率一個是69%，一個才38%。
這說明了什麼？
在住房需求比較穩定的市場下，當年的土地供應，可以影響未來1-2年的房價走勢。
如果我們把11-16年的土地供應平均計算，那麼可以得出一個準確的數據——北京平均每年的土地供應量在1236公頃，其中有753公頃的保障住房，而商品房住宅供應只有483公頃。
483公頃，這是一個水平線。遠遠超過這個數據，那麼未來1-2年北京房價比較平穩。如果這個數據萎縮，那麼未來1-2年北京樓市將會出現供不應求的局面。
再看接下來的幾年。
2017年，是一個供應大年。北京商品住宅用地供應量達到721公頃，供應計劃完成率111%。這直接導致2017、2018年的市場有大量供應，所以房價比較平穩。
而土地市場降溫，流拍不斷的2018年，住宅用地成交成交面積624萬㎡，環比2017年下降36%，限價房用地佔比最大，成交面積496.92公頃——這已經是一個相當不錯的成績了。
再來看今年上半年的供應情況。在成交土地規劃建築面積中，可售商品住宅是207.34公頃。
而我們知道，下半年土地供應，至少目前來看，不如上半年。
因為2017、2018年供應量很大。根據目前情況來看，2020年房價總體會比較平穩。
但是2021年，我們這裡要打一個問號。
03
接下來我要說的是，第三個問題。近一年內樓市行情怎麼走。
經常聽到一些大V們在年底說，我敢打賭，不出3個月，樓市必然回暖。
結果到了第二年的3月份，樓市果然回暖，很多吃瓜群眾納悶：神了，預測好準。
我呸。
其實不過是抓住樓市一年內的季節性變化而已。
通過土地供應可以粗略判斷房價大概的漲跌情況，但一年之內細微的波動，還是體現在樓市的季節性變化中。
我這裡要說的是，接下來的幾個月，從11月份到2月份之前，市場會給正在買房的人發一筆紅包。
而明年3月份之後買房的人，也可能會因為錯過這個紅包而後悔。
為什麼這麼說呢?對於二手房成交佔主流的市場來說，要麼年底會出現翹尾行情，要麼每年3-5月份，會迎來一波小陽春，這是慣例。
“小陽春”如果3-5月份二手住宅月均交易量高於1-2月份月均交易量10%，就會出現小陽春。
“年底翹尾”：11-12月份二手住宅月均交易量高於9-10月份月均交易量10%，就是“年底翹尾”。
無論是年底翹尾，還是小陽春，對外的表現是成交量上升，市場回暖。這種現象，一方面原因是購房者發了年終獎，湊足了首付，另一方面，更重要的原因是學區房因素的影響。
學區房，是比剛需還要剛需的存在。因為學區房有自己的獨立行情——年底，是學區房看房最頻繁的時候，年初是學區房成交最多的時候。
為什麼?我們完全可以倒推時間表。每年的4、5月份，是招生高峰期。也就是說，至少在3月份的時候，家長們需要把學區房搞定。
房子簽約需要2-3個月，看房最少需要1個月，這樣倒推起來，其實留給家長們的時間並不多。
有人說，現在別買房，房價還在跌，但是，孩子上學，不會等人。
如果著急的家長，最好是在春節前把房子搞定。年前成交量剛要起來，價格還在低位；
而不著急買學區房的家長，最好是錯過3-5月份上漲期，等6-8月份淡季，房價稍微回調的時候，或者第二年年底再看。
往往學區房成交是市場的風向標，學區房的效應，也會帶動二手房市場。
而二手房市場的回暖，又會形成新房市場的造勢。
新房市場，為了業績和匯款，往往年底會盡快衝刺走量，尤其是當下供應量很大的大興、昌平區，而第二年小陽春，很可能因為造勢或者市場短暫回暖，折扣力度沒那麼大。
買新房，年底也是一個比較不錯的選擇。
你看，如果掌握了方法論，在合適的時機進入，就會談下相對划算的價格，算不算是市場發給買房人的紅包呢？
但市場上，坑和漏並存，抄底和投資共生。
最後給大家的建議是：
年底適合抄底。但抄底需要本錢。
適合抄底的人：剛需，學區房購買者，改善者。
不適合抄底的人：高槓杆進入、炒房客、想著短期發一筆橫財的人。
持有房產，就像持有一朵時間的玫瑰，只要足夠耐心，玫瑰自然會綻放。
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