案情簡介
原告：11位藍天小區業主
被告一：廈門市嶼後新安小區物業管理有限責任公司（以下簡稱“廈門嶼後新安物業公司”）
被告二：26位康康老年舞蹈隊所有成員
廈門嶼後新安物業公司管理的藍天小區活躍著一支康康老年舞蹈隊，練太極拳，跳健身舞，2006年初又開設了鑼鼓班，老人們忙得開心快活。不想，卻干擾了小區內其他業主的正常生活，從而引起了舞蹈隊和其他業主之間的矛盾和衝突。鑑於此，廈門嶼後新安物業公司曾三次出面處理此事，然而效果不佳，導致雙方之間的矛盾進一步加深。小區業主、物業公司、舞蹈隊經多次協商未果，11位小區業主無奈之下於2006年3月11日以物業公司和26位舞蹈隊所有成員為被告，依法向法院提起訴訟，要求物業公司制止舞蹈隊擾民的行為並承擔違約責任，要求舞蹈隊自行停止所有活動，恢復小區昔日安寧。
原告小區業主認為，舞蹈隊已經嚴重侵犯了其他業主的休息權，給其他業主造成了損害，舞蹈隊應當停止擾民行為，恢復小區昔日的寧靜。可物業公司對此事件置之不理，放任康康舞蹈隊我行我素，未盡到管理責任，已經違反雙方簽訂的物業管理服務合同有關約定。因此，物業公司有義務要求康康舞蹈隊停止所有活動。
廈門嶼後新安物業公司認為，公司已經多次向康康舞蹈隊提出合理要求，但均遭到舞蹈隊的拒絕，可見本公司已經履行了管理職責。更何況，康康舞蹈隊擾民行為屬於相鄰關係，應由業主與舞蹈隊協商處理，本公司無權參與此事件的處理。因此，小區業主向法院提起訴訟，要求本公司制止所有活動並承擔違約責任，沒有法律事實和法律依據，故請求法院依法駁回小區業主的訴訟請求。
康康舞蹈隊認為，舞蹈活動屬於公民自由活動的權利，是憲法賦予公民的基本權利，任何人無權進行干涉。小區業主要求舞蹈隊停止所有活動，不符合有關規定，請求法院判決駁回小區業主的訴訟請求。
法院判決
一審法院經審理認為，康康舞蹈隊特別是鑼鼓班導致的噪音行為已經影響了小區其他業主的生活安寧權。但業主要求舞蹈隊停止所有活動，其請求不符合法律規定，因為合理的舞蹈活動屬於公民自由活動的基本權利，任何人無權進行干涉。而物業公司非直接責任人，曾對此事進行多次協調，盡到一定義務，不應承擔違約責任。法院判決康康舞蹈隊停止鑼鼓班的開辦，並駁回原告的其他訴訟請求。
康康舞蹈隊不服一審判決並提起上訴，在二審法院主持調解的情況下，物業公司提出解決方案，三方當事人達成調解協議：1、舞蹈隊的晨練時間改在早上7：30—8：30，避開上學、上班的高峰時間段；鑼鼓班雙休日休息，平日訓練改在下午4：00-5：00，並儘量降低音量。2、練習場所應距離住宅樓相對較遠；3、三方各派一名代表及時對應急狀況溝通協調。
法律評析
隨著人們對生活環境質量要求的提高，小區業主間鬧相鄰權糾紛越來越多。目前，相鄰權糾紛中，比較常見的主要有野蠻裝修、廢氣、汙物汙染環境、噪聲損害、佔據公共設施和遮擋他人陽光等。小區舞蹈隊噪音擾民問題也發生在業主之間，又與物業公司的管理職責產生一定交叉，它屬於何種糾紛，是否屬於相鄰權糾紛或相鄰環境權糾紛？業主能否要求物業公司制止這種行為？
1、業主相鄰權糾紛或相鄰環境權糾紛？
業主之間產生相鄰關係的基礎是業主的房屋相互毗鄰，而在物業管理活動當中，最為常見的相鄰糾紛有：（1）業主因對樓道等公共部位的不當使用、非法侵佔，妨害了其他業主的正常通行、使用權利；（2）業主私搭亂建，影響相鄰業主通風、採光等權利；（3）業主在家中或平臺、樓道飼養寵物，使相鄰方的正常居住、生活受到妨礙；（4）業主進行非法或不當裝飾、裝修的行為，產生噪音、堵塞管道等損害相鄰方合法權益，如此等等，不一而足。相鄰環境權，是以相鄰關係中的環境權益為內容的一系列權利的總稱，是相鄰不動產利用過程中各享有清潔、優美、安寧、舒適的生活而排除他人干涉的權利。無論是相鄰權還是相鄰環境權，是指相鄰各方對各自所有的或使用的不動產行使所有權或使用權時，基於法律規定而派生的享有在他人不動產上的權利，這裡的不動產是指固定的不動產。而本案中的舞蹈隊擾民事件，因被告康康舞蹈隊在小區沒有自己的固定場所，沒有固定的不動產，不符合相鄰關係產生的條件，因此，本案並不屬於相鄰糾紛或相鄰環境權糾紛。
2、物業管理糾紛？
《物業管理條例》規定，物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。合同簽訂後就產生了法律效力，對合同雙方當事人都有約束力，其主體一方必然是物業的所有權人，即物業的所有權人是全體業主。物業公司作為小區的管家，服務範圍包括保安、保潔、公共秩序維護、小區綠化、車輛保管等，但這些服務往往涉及小區公共區域，是為小區所有業主提供的，不具有特別針對性。首先，本案中原告是小區的部分業主，被告康康舞蹈隊的成員也是小區的業主，他們都是合同中所約束的當事人；其次，不論是根據《物業管理服務合同》的約定，還是根據法律規定，物業管理公司的管理事項中包含對物業共用部分的維修、養護和秩序管理等，而舞蹈隊活動的地點處於小區的物業共用部分即公共區域內，屬於物業公司的正常管理範圍，物業公司負有維護該區域秩序的責任。因此，本案是物業公司的管理職責範圍內的問題，屬於物業管理糾紛。
3、噪音擾民中物業管理公司的有限責任
根據法律規定，物業管理公司如果沒有按照物業服務合同的約定提供相應的服務，則構成了違約。那麼在本案中物業管理公司是否應承擔違約責任呢？首先，物業公司並不是侵害業主權益的直接責任人。直接責任是由於康康舞蹈隊的行為造成的，不能將責任推給物業公司，要求物業公司必須對糾紛加以解決；其次，物業公司不能以舞蹈隊的活動破壞了公共秩序為由而要求舞蹈隊停止所有活動，因為舞蹈隊成員也是小區的業主，其有權利在小區內開展活動，鍛鍊身體。在一審審理時法院就考慮到，並非舞蹈隊所有活動都達到或超過環保的噪音標準，因此法院判決停止鑼鼓班的開辦，而沒有禁止舞蹈隊其他活動，是比較合理的；其三，物業公司的管理責任是有限的，即根據雙方簽訂的《物業管理服務合同》中約定維護秩序的責任。而在本案中物業公司已數次與舞蹈隊協商未果，雖然可能存在方式方法上的爭議，但物業公司畢竟盡到了一定管理責任。因此，物業公司不應承擔違約責任。也就是物業公司的管理權並不是沒有任何界限的，除非合同特別約定物業公司的特別管理職責，物業公司並不一定對業主之間產生的所有糾紛負有解決的責任。
在本案中，物業公司最後提出了具體的解決方案，得到三方的認可，平息了小區矛盾。筆者認為，在小區的物業管理中，業主之間產生了矛盾和糾紛，不能事事都要求物業公司進行解決。業主可以通過直接與擾民群體協商；也可以向行政主管部門或物業公司投訴，尋找恰當的調解途徑；還可以向法院起訴，要求停止擾民行為。而物業公司也應該嚴格按照物業管理委託合同約定的範圍，採取合適的方式履行職責，行使管理權。
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