今天決定和大家交流一下，在濟南如何買房？
這個問題看似簡單，但實際上每天都有很多人在問與之相關的一系列問題，例如，某某樓盤怎麼樣？有沒有什麼不利因素值得特別注意？臨近黃臺電廠/煉油廠有什麼影響？這個樓盤適合我嗎？它的戶型怎麼樣？
……
由於很多購房者本身並不瞭解房地產，而自己工作領域跟地產不搭邊，平時也沒有時間去了解濟南房地產市場，這就導致很多購房者在購房過程中存在信息不對稱，想買房卻不知道怎麼買？買那一個樓盤更適合？什麼時間點，具體買什麼樣的房子，要注意什麼？一系列問題，讓很多人頭大。
特別是購房者小白和剛畢業沒多久的置業者，他們對於樓市的瞭解更是一無所知，甚至偏聽偏信，聽取一面之詞，就走向思想極端。
所以很多人買房之前喜歡諮詢一下別人。
很早之前，我們做濟南樓市參考這個公眾號，裡面的一對一購房交流是免費的 ，但後來發現，諮詢的人太多，我們很難兼顧，而其中有很多人的情況不盡相同，一時之間弄得自己手忙腳亂。
為什麼要做付費諮詢？
因為付費諮詢才會最大限度的發揮我們中立客觀的第三方的角色，購房者對我們的勞動和知識尊重，我們的分析解答為購房者負責，對得起購房者支付的費用；曾經有一段時間，我們也想免費，但很多時候買房不是一兩句話就能說清楚的，而且每個人的情況不盡相同，回覆的內容少了，對購房者買房幫助不大，而且容易導致諮詢者的不接，誤以為我們冰冷麻木，愛搭不理；但如果我們回覆的內容仔細全面了，耗時耗力，而自身也沒有那麼大的精力，畢竟每個人的時間寶貴，不太可能每個人都照顧到。所以，付費諮詢只是篩選真心有購房需求的朋友。
就像我們向律師諮詢問題，是需要付費一樣。雖然我國的法律法規都很明確，我們完全可以通過搜索、工具書都可以查閱瞭解相關法律條文，去學習，去掌握，然後來對應自己的具體情況，用法律維護自己的合法群益。但現實中，為什麼絕大多數人還在付費向律師請教，付費請律師打官司？
術業有專攻，且每個人的情況不相同，法律適用條款不同。
濟南樓市參考的初心就是打破樓市信息的不對稱，為購房者提供有價值的服務。因此，為讓更多的人在買房過程中，少走彎路，為了讓更多人知道在濟南如何買房，今天我們特別為大家整理了以下內容。掌握這些事項，基本會對樓市有一個大概的瞭解，也知道該如何買房，這些內容都是免費為大家整理的，有買房需求的朋友可以仔細研究一下。
看完這篇文章，很多買房問題，幾乎不用在求人問人，而且對於樓盤會有自己的客觀評判。
NO. 1｜壹
買房要注意的4大方面不利因素
不利因素對於買房決策很重要，不利因素往往對居住體驗和身體健康產生較大的危害，因此一個樓盤再好，但如果該樓盤周邊有自己無法接受的不利因素，也要果斷pass。
整體來看，我們買房過程中，可能遇到的不利因素有4大方面。
一、輻射類不利因素：
1、高壓電線塔：相信作為一個地產從業者，在看到某樓盤附近有高壓電線塔的時候，第一反應應該就是：有輻射，不利因素！而對於普通購房者來講，甚至會聯想到什麼癌症啊，白血病了，真的是好恐怖啊；而那些不小心買到附近房子的人，可能會終日忐忑不安了。
關於高壓電線塔，我們存在一定誤解，其實在濟南絕大多數的樓盤是在安全距離範圍中的，除非是你家就在電線塔旁邊，或者是旁邊的電線塔是那種特高壓級別的。一般的高壓電線塔其實影響可以說是微乎其微的。
當然，為了圖個心安，也為了不礙觀瞻，我們買房最好還是遠離這些大傢伙。
2、無線通訊基站：無線通訊基站也是很多人口中經常提到的不利因素之一，那麼我們來看看基站的輻射到底怎麼樣？
電磁輻射並不是核輻射，其實就是一種常見的能量而已 。我們平時用的手機、電視、電腦等等都存在著電磁輻射。那麼從上圖可見，以2G手機為例，待機情況下（手機距離為0.1米），手機所產生的輻射相當於距離為398米的基站所產生的輻射。而在通話時（手機距離為0.1米），手機所產生的輻射相當於距離為0.88米的基站所產生的輻射。
所以說，其實基站和電線塔一樣，危害並不像我們想象中那麼誇張，有時候手機的輻射甚至更厲害，所以對於基站，我們需持有一種正確的認識，不必過於恐慌，當然，還是那句話，誰也不願意頭頂一個基站，沒有是最好不過。
3、小區配電房：箱式的配電箱一般規定為距離住宅5m範圍外為安全距離。所以只要不是離得特別近，輻射也是可以忽略的。但小區配電箱變壓器會產生嗡嗡聲，特別是在高負荷運轉時，會產生較大的噪音。所以對於配電箱，輻射是次要的，噪音干擾才是需要注意的。
目前小區配電箱基本都在地下室或者一些對居民住宅影響較小的位置，但購房者在購買房屋時候，依然要注意自己中意的住宅是否離配電房很近，否則以後就要為輻射和噪音而苦惱了。
二、噪聲類不利因素：
1、公路噪音：小區靠近公路，特別是靠近高速公路、經十路這樣的大動脈，絕對是一件特別讓人鬧心的事兒。噪音，灰塵讓人忍無可忍。特別是位於主幹道旁或者高架周邊的小區，住在其中的業主一定會被每天日夜不息的各種車輛噪音所折磨的瘋掉。住在那些渣土車頻繁出沒的地方，更是讓人崩潰。
所以，在買房子時候，別聽太過迷信什麼雙層中空玻璃，什麼隔音材料，都是扯淡，總不可能永遠不開窗吧。
2、機場、鐵路、公交車站：距離產生美，這三個地方距離遠了不方便，距離過近，則噪音汙染大。每天睡眠中，你會聽到飛機滑翔的聲音，會聽到火車路過的聲響，會聽到10分鐘一趟的公交車來來回回的動靜。所以，合適的距離很重要。
3、學校、集市：對於學校、集市，不同的人有不同的看法，學校周邊接送孩子的家長太多，生活不清淨。但有學校、有集市的地方，一般都是生活氣息濃郁，生活便利的住宅區域，這些地方多半位於城市成熟地區，房價昂貴。
4、停車場：小區停車場、車庫，也是被常常提到的不利因素之一，噪音干擾源之一，居住在車庫旁的住宅裡，肯定會受到噪音和尾氣干擾，需要購房的人群應該注意儘量避免買到車庫邊上的房子。
三、惡臭、汙染類不利因素：
1、垃圾場：無論是社區內還是社區外，只要是有人居住的地方，垃圾場就必須存在。老鼠、蚊蟲、惡臭，我相信一定不會有人願意住在靠近垃圾場的地方。購房者在買房時候一定要注意垃圾場的問題。
2、全年乾涸的河流，雨季就變身洩洪區：水景資源作為稀缺景觀資源，往往是各大樓盤所主打的賣點，但購買前我們一定要注意，在濟南幾乎沒有什麼河景房，平時沒有水，雨季更多的是洩洪渠。還有些河流，上游可能有有重汙染的工廠等，謹防日後花了高價錢買回來的河景房，卻成了臭水溝。
水景資源，稍有不慎，就會成為汙染的根源，惡臭，蚊蟲，都會隨之而來。
3、公共廁所：一些小區會在一些活動場所旁設置公共廁所，如果物業管理不到位的話，必然會產生異味，別買到公廁旁的房子，夏天很味。
4、化工廠、重金屬等汙染類：在買房的時候，我們不要只看目前的樣子，一定要查一查這塊地曾經是做什麼的，很多曾經的重金屬、化工廠等都會被開發為住宅用地。如果開發前沒有經過治理，此類住宅區的地下水，以及自然環境可能都會受到汙染，有的甚至需要幾十年的時間來改善。住在這裡的人，身體健康可能會受到影響。
四、禁忌類不利因素
1、殯儀館、火葬場、公墓、監獄、看守所、刑場等：對於此類不利因素，不同的人會有不同的反應。當然不管你信不信鬼神，我們的建議，有小孩子或者家有老人的購房者，最好不要選擇靠近殯儀館、火葬場、刑場的住宅，否則，萬一碰上了什麼不乾淨的東西……
NO. 2｜貳
不要忽略售樓部的公示欄
看房買房之前是需要做功課的，對所要看的盤要有個基本的瞭解，地理位置、佔地面積、容積率、分幾期開發等。很多人提前瞭解這些信息多是通過網站，這種做法可取，但也不全面。網站公佈的信息完整度不高，二是信息可能有偏差。在正規的售樓部，都有一個很重要的公示欄，裡面你能找到幾乎所有關於樓盤的重要信息，詳實而準確。
更重要的是，按照規矩，你應該而且必須看到土地證、用地規劃證、工程規劃證、工程施工許可證、預售許可證等重要證件。
如果你遇到比較良心的開發商，置業顧問會主動給你介紹樓盤“不利因素公示”。所謂不利因素公示，是指樓盤周邊及樓盤本身有什麼不利於居住的因素，比如樓盤周邊有高壓線等。
在濟南“不利因素公示”是必須公示的內容。
NO. 3｜叄
要仔細查看樓盤規劃公示圖
現行房地產規範要求下，房地產開發屬於建設工程範疇，需進行規劃公示。具體以項目規劃公示牌的方式在網絡和項目現場進行公示。
規劃公示牌的主要內容一般包括：建設單位名稱，設計單位名稱，項目主要指標（用地面積、容積率、建築密度、綠化率等），項目總平面圖，項目鳥瞰圖。
目前濟南各類建設工程均會進行現場公示，但隨著新媒體的普及和政府信息公開原則，網絡公示越來越普遍。
通過規劃公示可以瞭解以下信息：
看總平面圖，瞭解不同樓棟的高度、層數，樓間距，小區商業、幼兒園、車庫出入口、垃圾收集點位置，小區內地上車位位置。
看鳥瞰圖，瞭解小區整體樓棟分佈，進而判斷擬選擇樓棟南北向的視野情況。
看技術經濟指標，瞭解小區整體的建築密度、容積率、綠地率和停車位情況。
通過規劃圖還能瞭解小區內部分不利因素：緊挨小區商業、幼兒園、車庫出入口、垃圾收集點的樓棟，會受到干擾；緊挨主幹道的樓棟，會受到噪音干擾。當然絕大多數的不利因素，還需結合售樓部公示的不利因素風險提示綜合判斷。
NO. 4｜肆
要搞清楚樓盤的定位
樓盤的定位決定了，你和什麼樣層次的人住在一起。
到了一個售樓部千萬不要被富麗堂皇的裝修迷惑了，首先要對這個項目的定位有個準確的瞭解。主要途徑就是看產品形態配比，一般的高低配小區，要看看，洋房有多少棟，高層多少棟，有沒有別墅區等等。如果不是高低配，則要看戶型面積，清一色大戶型，是純粹的改善社區；小戶型居多，則是剛需盤。
千金買房，萬金買鄰，很多購房者還是比較在意自己的鄰居的。要買房，自己心裡要有關於樓盤的產品定位。去看看售樓部的購房者大概是什麼樣的人群，基本上就能對這個樓盤的定位就瞭解的差不多了。
NO. 5｜伍
好不好看地段，買不買看戶型
戶型分析是一門學問，很複雜，一時半會寫不完。普通購房者也沒必要全盤掌握，結合樓盤規劃掌握朝向的利弊，結合生活習慣瞭解動線的合理性就可以了。
朝向問題，只看單體戶型圖是沒有用的，一定用都沒有，必須看整體方位圖，看房子在樓棟的什麼位置，前後左右各是什麼。
動線方面也不用學習很玄的各種專業知識，你就模擬兩個場景，你起床出門上班和下班回到家兩個場景，結合戶型圖，考慮到細節，看看有什麼不順的地方，不順的地方就是不合理的地方。
如果虛擬場景構建能力不行的話，就去樣板間走幾遍，認真假裝生活在裡面。不過在樣板間要注意，那裡是沒有門的，那裡的傢俱是特別按照比例定製的，也就是縮小的。
NO. 5｜伍
學會記錄和橫縱向對比
探盤，有人是看門道，有人是看熱鬧，區別就是有沒有記錄。濟南樓市參考外出探盤，回到公司做的第一件事就是記錄下探盤信息。大家可以自己畫一個表格了，列出交通、教育、醫療等等各種條件。看一個記錄一個，看完一輪就會有一整套完整的數據了。
好記性不容爛筆頭，有了探盤記錄，就算你看過20個樓盤，也絕對出說出某個樓盤的亮點和不足，不容易搞混。
記錄下來了是第一步，橫向對比周邊樓盤，縱向對比該樓盤的歷史價格變動，同樣重要。橫向對比決定了你買哪個樓盤更合適；縱向對比則體現了該樓盤的價格走勢，有利於避免買到高點或者遭遇降價財富縮水。
NO. 6｜陸
最後的往往是最重要的，你的心態
買房之前你要想明白一個問題，你為什麼買房？賺錢？自住？上學？結婚？等等，這個最初的問題決定了最後的決策。
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