據媒體報道，過去十年全國商業營業用房開工建設達20.9億平方米，但據行業內部統計，建成開業率僅為43%左右，另外57%的項目因各種原因未能開業；另據統計，全國百強房企所持有的商業項目，達到盈虧平衡點的僅為36%，有64%的商業項目達不到盈虧平衡點，處於虧損狀態。
這幾個數字嚇了我一跳。商業用房開工20.9億平方米，有57%沒有開業，也就是說，有11.9億平方米處於爛尾或閒置狀態。如果再加上大批開業後關閉或閒置的物業，那處於未運營狀態的商業用房數量就更龐大了。而在運營之中的商業項目，高達64%的虧損率，也著實驚人，假如換算成面積，想必也是以10億平方米級計算。不過，這些統計數據是有關商業管理機構監測的，準確性尚有一定疑問。
多年來，商業用房，以及更廣義上的商業地產，不好做，做不好，虧損嚴重，也確是業內的共識。主流房企裡，不少是住宅銷售與持有型物業並舉的，但商業收入穩定增長甚至成為主營收入來源的，極為罕見。有的房企全靠財技運作，商業值不斷地重估才能體現這一塊營收在財務數字的增長。
不客氣地說，我們的地產商和商業運營管理機構，在商業開發、運營方面，20年來幾乎鮮有進步。要麼，是以住宅開發的模式來做商業，一售了之；要麼，從百貨商場、mall、專業市場到商街，雖然形態也在發生改變，但招商、運營還是傳統的那一套。隨著消費結構、消費偏好的變化，它們被消費者拋棄是遲早的事。
商業地產，是時候反思了。整個產業鏈都需要重塑。
第一，各地要適當調減商業土地的供應。不少城市規劃和區域詳細規劃對各類產業的安排，還是20年以前的思路，商業比例必須保持多少，全然不顧如今根本就不需要那麼多的商業！供應量絕對過剩，從開工之日起，不，從土地出讓之日起，就註定了這類商業項目無法按時運營，即使運營也必然倒閉的結局。
實事求是，去做個詳細紮實的調研，預測需要多少商業就批多少商業的土地。區域內那麼多的商業用房明晃晃地閒置著，你沒看見麼？有的區，為了所謂拉到一把字面意義上的投資，全然不顧實際需求，堅持安排大商業，必然會遭到市場的報復。
應將調減的商業用地指標，轉給住宅用地。房價上漲壓力較大的幾十個城市，多少都存在住宅用地指標緊張的現象。這些城市要增加住宅用地供應，是原國土資源部現自然資源部和住建部一再指出的建設規劃調控方向。
第二，爛尾、閒置的商業用房、商業用地項目，儘快轉為租賃住宅或長租公寓項目。動輒10億以上平方米的商業閒置，是城市資源巨大的浪費。商轉住方面的政策已無障礙，無論是國辦文件，還是住建部、自然資源部的文件，各省、市的文件，都是鼓勵的。但遺憾的是，缺少實際行動。正在開展租賃住房試點的城市，應該推出一批商業用房轉為租賃住房的樣本，各個部門辦事程序大開綠燈。這對改善城市面貌、增加稅收、緩解住房供求矛盾，都是有利的。各地趕緊行動起來吧，不要再等待觀望了。
第三，商業產品要前瞻消費趨勢，緊跟消費偏好，從動線設計到後期服務，要永遠保持新鮮狀態。有些房企做商業地產，還是用做住宅的思路，自以為是，根本不去研究用戶心理，產品粗糙老舊，一上市就是落後的、要被淘汰的，更別說引領潮流了。有的商街一直很紅火，而你在同一區域做的商業開業三天之後就門庭冷落，為什麼？很簡單，人家的產品擊中了消費者的需求，且常來常新。
說起商業的凋落，都會舉電商的例子，好像電商對線下商業的衝擊，是商業衰落的必然結果。但我所在的社區，有個外資開發的商業項目，也是mall的形態，並沒什麼大牌，開業10多年，從來都很熱鬧，有些小店這麼多年就沒換過。同一條街300米遠差不多營業面積的某商業項目，幾年前就關門了。
君不見，電商也到線下大批開店了。說明實體商業仍有很大的市場。某商業連鎖品牌的負責人跟我說，大城市零售商業運營得好，其利潤率不比開發住宅差。
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