01
地域歧視
在我們可能是全蘇州最專業，討論熱度最高的地產群裡，前幾天因為一個論題，無念地產某群的討論氣氛炸了。
起因也很簡單，大家在討論的是，吳江（或者更精確的說是太湖新城）到底是不是一個偏重投資，而沒有產業導入的版塊？未來吳江如此之多的新樓盤，到底能不能有足夠的支撐，能不能實現當年吹過的牛逼？
群裡討論各有道理，作為不少園區買房的人看來，吳江恐怕還是一個非常弱的存在。如果在高鐵新城、科技城、尹山湖等版塊進行比較排序，不少人也會抓住吳江無產業這一點，將吳江的位置落在高鐵新城之後。
在蘇州人傳統認知為“下只角”，即使是對撤縣並區已經滿七年多的吳江，地域歧視也確實存在。
那麼，我們今天要討論的是，吳江，真的是一座沒有產業的空中之城嗎？
02
數據說話
大多數人不知道的是，截止到今年三月份的數據，吳江的整體經濟發展水平，即將秒殺掉曾經是自己大哥的常熟了。
從來自於蘇州統計年鑑額數據可以看到，吳江一般預算收入從09年開始，走出了一個漂亮的上揚曲線，基本上是每年一個臺階的穩步向上。從紅色曲線（代表吳江財政收入和常熟財政收入的比值）來看，截止到18年末，吳江已經達到了常熟的95%以上，而到19年三季度，妥妥的超過了常熟的10%個百分點。
毫無疑問，財政收入追趕式增長的背後，一定是gdp的追趕式增長。過去10年，吳江GDP保持較快增長，與常熟的差距迅速縮小。到2018年，吳江GDP達1,925億元，相當於常熟的80.2%。在財政一般預算收入前三季度已經超過常熟的今年，年末的gdp數據，恐怕和常熟也是伯仲之間。
03
吳江只有房地產嗎？
看了上面的數據，大多數人心裡還會有一個疑問，吳江的gdp，不就是靠房地產拉動的嗎？
確實，吳江房地產和蘇州房地產的最大區別，在於成交新房和二手房的比例。相城、吳中、新區和園區，新房和老房比例0.2：1到0.4：1，姑蘇區因為飽和都不到0.1：1。反觀吳江，新房和老房的比例是1.8：1，也就是新房遠遠大於二手房。
首先強調一點，雖然吳江這幾年確實在大搞房地產，但自始至終吳江沒丟下工業。
我們還是拿數據說話，在09-19年十年間，吳江工業的增加值適中在一個較快的增長水平，截止到到2018年，吳江工業增加值達924億元，相當於常熟的79.5%。在這個數據上，吳江和常熟的差距也在不斷縮小。
毫無疑問，即使吳江近幾年貢獻了蘇州市場上最大的新房數量，但這10年我們不應該忽視吳江堅持保障工業投資的努力。在和常熟工業增加值存在20%以上差距的情況下，工業投資規模卻相當，可見，吳江工業的增長速率，遠遠的超過常熟。
從上表來看，受制於整個實體經濟的大環境，吳江的工業投資絕對值呈現出明顯的波段走勢，這也與整個蘇州的工業投資趨勢保持一致。但是在和常熟工業投資的比值上，近十年卻一直維持在超過85%的高位，在吳江房價增長最快的15-17年間，還多次超過了常熟。
所以，是誰說，吳江的經濟拉動，只靠房地產？
04
工業底色
中國的實體民營經濟看蘇州，而蘇州的實體民營經濟，要看吳江。
我們暫且不說吳江有恆力、盛虹、亨通這些千億級大塊頭(你可以扳著手指頭數數全中國有幾家)，就論工業的平均質量來看，吳江也是非常不錯的。
當然，你也可以說這些傳統產業的增長已經是強弩之末，但是要知道，儘管整體工業產值略低，但吳江高新技術企業表現出色，產值規模和份額都顯著高於常熟，表明吳江工業整體素質較高；
在蘇州市八大戰略性新興產業領域，吳江工業亦表現不凡，整體規模與常熟不分伯仲、而且份額明顯高於後者。
這說明吳江不但已經在傳統行業上佔得先機，在未來蘇州重點發展新興產業領域，也早就有一席之地。
而在吳江提出的4大主導產業集群，包括絲綢紡織(含化纖)、電子資訊、裝備製造(電梯為主)和光電纜中，吳江的企業產業集中度都非常之高，4大規模以上企業工業產值貢獻率達85%以上。
其中，除了電子資訊以臺資為主，其他3大產業集群中，都有非常強勢的本土頭部企業，並且已經開始具有全球影響力。
隨著房地產和工業兩不誤的發展模式，吳江的政府財力再也不像曾經縣級市時一樣捉襟見肘，而是取得了爆發性的增長。
特別是變成吳江區以來，吳江土地基金收入規模一直不錯，2016年吳江土地基金收入達421億元，達到了常熟的8倍多。
政府有了足夠的鈔票，就可以在自己的一畝三分地上培育產業，吳江政府就可以培育產業、改善環境、完善配套，最終吳江城區與蘇州主城逐步一體化。
而有了這些，難道還要擔心吳江房產沒有自住屬性？
05
人口
有了產業，有了充足的房地產供應，接下來最核心的一個問題，就是能不能留住人口。
近年來，吳江常駐人口一直保持穩定的增長趨勢，且增長速率較快，但反觀常熟，常住人口規模卻增長乏力，這也與常熟當地多為外資企業、工業小作坊的產業結構相匹配。
我們無念地產觀在前面的文章中，提到過一個關鍵性人口指標：在校小學生人數。
小學生在校人數的統計是和一個城市的人口變動有很大關係的，小學生數量的變化，反映的是人口流動的一個指標。因為現在我國小孩的小學入學率近乎百分之百，且小學生數量是“數人頭”數出來的，不是抽樣調查或者估計出來的，因此利用小學生在校數量的變化來衡量大城市的人口流動，將更加真實。
吳江併入蘇州市區以來，在校小學生人數規模保持了快速增長，早在2016年就已經甩掉了常熟，到了2017年，吳江在笑小學生人數9.1萬人，如果拿到曾經的五縣市中進行比較的話，僅僅只有崑山能與之一戰。
更遑論國家重點發展的長三角合作區，已經選址位於江浙滬交界的吳江，這是吳江的一大機遇。
吳江撤市設區之後，所得到的政策扶持基本是蘇州大市層面，而長三角合作區則是國家層面的規劃。所以，
擁有長三角合作區，並補足了交通這一短板，成為高鐵、高速、地鐵、機場四位一體的樞紐，吳江的發展前景確實值得期待。閱讀更多 無念地產觀 的文章
