今天新挂出来亦庄经开区两块地，开发商看不上，我也看不上，建议各位别等了。
乍一看俩地块距地铁近，在亦庄科技园里头，周围已经有建好的回迁房小区，感觉会是台湖的竞争对手哈。
但是认真看完地块详细资料后，我建议各位还是别等了，能买台湖买台湖，想等旧宫等旧宫。
地块拍卖就没几家房企报名。亦庄路东区E9R2、E9A2地块一共三家房企，亦庄路东区E9R3、E9R4地块只有两家房企。
举牌也没举几轮，只花了一分钟。
山西通建花费30.7亿元拿下E9R2、E9A2地块，溢价率只有5.14%；招商花42.815亿拿下亦庄路东区E9R3、E9R4地块，溢价率只有0.5%……
为什么开发商投了反对票？原因有很多，咱们一条一条过。
01
地块规划是在给产品埋雷
两块地的规划文件给开发商当头浇了一盆冷水：这两块地是开放式社区，而且配套和道路要和城市共享。
也就是说，小区内的道路也是市政道路，小区内的公共配套大家共享。
沿街还要规划裙房商业区，就是一楼是商铺的那种 。
就拿E9R2、E9A2地块来说，这一圈L形的规划已经定死了，该怎么把这部分的住宅楼做成正南正北向呢？真替开发商头疼。
粉色部分是裙房
E9R4地块也有同样的遭遇，这个倒L型怎么处理也是个难题。
要是正南正北无法实现，被迫形成一个比较大的角度的话，无论怎么做户型都会有东西朝向上的硬伤。
未来项目产品品质怎样，真得打一个问号。
再加上地块规定中明确写到，街道和小区入口节点（上图绿色部分）要预留大体量综合商业建设条件。
也就是说，未来这一片开放式社区，人流量会比较高。
其他的硬指标也不太占优势。
北边的亦庄路东区E9R2、E9A2地块住宅建筑规模104841平，容积率2.8，控高80米，绿地率30%，产品是超过20层的高层。
西南边会配置一个5000平米的12班幼儿园，配套会加点分。
南边的亦庄路东区E9R3、E9R4地块住宅建筑规模153258平，容积率2.8，控高80米，绿地率30%。项目未来是1500套左右的高层产品。
两块地住宅限均价都是52695元/平，相比之下，万科城市之光东望的容积率是2.5，价格是51585元/平。
东望硬指标比这俩地好，限价还比这两块地便宜，再加上正在建设的旧宫地块，更好的项目更多，为啥选这个呢 ？
02
地段好在配套成熟，也坏在配套成熟
两块地挨着，位置就在亦庄经开区里头，距离京东直线1.2公里，走路15分钟可以直接上班。
地块位置离亦庄线路次渠南地铁站1.1公里，未来规划的17号线次渠北站1.3公里。
俩地块都在亦庄科技园里头，
这是地块的优势，也是地块的劣势。优势是配套已经有了，最起码生活购物、日常消费啥的都很方便。劣势是项目周边都建的差不多了，配套没有什么向上发展的可能。
全新的大型商超或者综合体算是没戏了，地块能增值多少？
东望虽然还是一片荒地，但是建起来之后，呈现的效果会比这俩地块好的多。
新出让的两块地旁边一水儿的回迁房项目，周边配套再怎么增配，也没有成片开发的新城区来的好啊。
至于教育方面，地块划片的学校是建华实验学校亦庄分校。
建华是民办学校当中条件比较好的了，但是作为民办学校，上学的支出比公立学校多不少。
海淀区建华学校初中部今年31000元/学期，一年读下来花费也不少了。
虽说台湖的教育配套现在还没有定，但是引进公立学校是个大概率事件，办学条件也未必会比这俩地块的划片学校差。
随着台湖建设不断成型，区域里的项目价值肯定水涨船高。也就是说，台湖的项目还有升值的后劲。
这俩地块产品有缺陷，配套天花板在这，要想保值增值速度跑赢台湖的万科东望和金茂悦，我个人不太看好。
综合来看，这俩地块没啥可等的，想在这一片买房要么看台湖要么等旧宫吧。
开发商的钱也不是大风刮来的，人家都不看好这俩地块，咱买房的就别凑热闹了。
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