豪宅，自摇号施行以来，杭州已诞生19个“万人摇”。
从本质上讲，大家之所以疯狂摇限价新盘，在于肉眼可见的一二手倒挂红利。
比如，最近一个“万人摇”幸福里（26500元/㎡），有人喊出了超万元的倒挂。理由是，一路之隔的杭宸，今年小户型最高成交价，达到了39780元/㎡。
炒房客一般都喜欢用这类最高成交价，来提振自己摇号的信心。
但大多数时候，你可能被误导了。
据我们调查，杭州明星次新房的最高成交案例，总价包含车位的比例非常高，有些还包含家具。
也就是说，许多新房的套利空间，在撇除车位因素后，需要大打折扣。
如果不能看清这一点，就会得出过于乐观的倒挂结论。尤其是一些本就游走在摇与不摇之间的新盘，冒然下手，将来出售时可能损失惨重。
PART 1
上个月中，交付已满一年的融创大家·候潮府，二手房价再创新高。
根据好找房数据，10月18日，一套139㎡高楼层房源，网签总价1210万，折合单价高达8万7。比隔壁70800元/㎡的新盘仁恒滨江园，单价贵了1万6。
而此前候潮府同类房源，最贵82315元/㎡，便宜点的只要6万2。
这套单价创新高的房源，楼层虽然不错（15楼，总楼层19楼），但在二手行情走弱背景下，贵了这么多，让人感到难以理解。
果不其然，该网签价包含了两个车位（未满两年）。
目前，候潮府一手车位售价39-48万/个。中介告诉我，剔除车位后，实际房款约1130万，折合单价约81295元/㎡。误差调校后，就和先前市场成交价差不多了（当然不排除此前8万2的成交价也包含了车位）。
事实上，次新房超高价网签含车位，是普遍现象。
候潮府实景
6000多人摇的德信海德公园，9月网签了一套84㎡，成交单价高达32592元/㎡。比同期成交的二手房均价，至少贵了2千。
“价差主要来自车位。”中介说，房子是8月卖掉的，那时行情好，还能卖出高价，现在不带车位也就2万8。
申花的锦绣之城更明显，9月底卖掉一套107㎡小户型（尚未网签），总价740万，折合单价近6万9。同小区，9月底网签的另一套108㎡，单价不过5万4。
同一楼盘，同一面积段，前后脚成交，价差高达1万5，说出去怕是连业主自己都不敢置信。
果然，这套天价房又是各种“高附加值”，不仅带一个车位（售价48万/个），房东还提前交了契税，已满两年。调校误差后，实际单价约6万1。
“都是开发商精装的房子，除了楼层、朝向区别，总价差不了多少。业主不傻，相互间都会打探价格的。”中介说。
当然也有例外。丁桥的卓越蔚蓝领秀一期，7月初成交的一套88㎡小户型，单价高达32519元/㎡，全小区近半年单价最贵。
但这一价格并不含车位。“买家指定要买这幢楼、这一楼层的房子。”
PART 2
显然，杭州绝大多数反常高价的二手房，都是偏离真实值的。
但那些特别低的成交价，背后同样暗藏“玄机”。柳岸晓风的首套二手成交，就是典型例子。
十一长假前，交付没多久的柳岸晓风，很快就爆出了第一套成交：184㎡，1360万，单价高达7万3。后来大家知道，这是套样板房，总价包含了2个车位和软装。
调校误差之后，该房源的实际单价在6万5左右。
然而意外的是，截至昨日，柳岸晓风公开网签房源，有且只有一套。但网签价低至1080万，折合单价仅58760元/㎡。
截至目前柳岸晓风只有一套网签成交
仔细对比了楼层、户型面积，再咨询了中介，我们确定，它和传说中柳岸晓风成交的第一套房子，就是同一套房源——一套3楼的样板房。
那么网签价出入为何这么大？资深中介表示，大概率是为了降低交易成本。
一套二手房的交易成本，包括中介费、增值税、契税，及个税等。总价越高，税费就越高。其中，5.3%的增值税及附加（未满两年），占了大头。
打个比方，一套合同价1000万的房子，根据计算方式：合同价/1.05×5.3%，增值税超过50万。
若是做低到700万，增值税可降至35万。这还不包括相应减少的契税、中介费等。
目前，大家看到的多数超低价成交，基本都是这个原因。比如，今年10月，海德公园成交了一套83㎡，单价仅1万8，比幸福里还便宜8千。
还有今年交付的文澜府，11月一套108㎡单价4万2，就是总价做低了50万。
不过，这些过于明显的超低价成交，大家都心知肚明，不足为信，对买房决策的干扰有限。只是在市场下行时，偶尔被带节奏的媒体当一下靶子。
PART 3
过高的成交可能包含了车位，而明显低于市场价，甚至低于新房买入价的，也不能全信。
眼下的楼市行情，除了一些超大户型豪宅，房东还没傻到清仓大甩卖。哪怕极度缺钱，最多也就低于市价几十万出手。毕竟，杭州的接盘侠还是多的。
不论房价做高，还是做低，这类情况在现实生活中十分常见。其背后，无外乎是买家想以更有利的方式，拿下中意的房源。
做高总价，有利于减轻购房者资金压力。
因为车位、软装，甚至税费等无法贷款，一起做进总价，虽然首付款、利息有所增加，但一次性要拿出的现金就少了。
以那套锦绣之城为例，同样三成首付，含车位首付222万。若不含车位，首付降至207.6万，但需额外支付48万的车位钱。
从现金角度看，后者要多付33.6万，压力不小。而多出的贷款、利息，放在30年中，影响要小得多。
总价做低，最大的好处则是降低交易成本。
可别小瞧二手房的交易税费，一来二去相差可大了。只要总价差拉得够大，中间的税费差距，就是一笔不菲的数目。
另外，首套跟二套之间，房贷利率上浮不一样。若差别很大，买家估计也会视情况，选择做高还是做低，抑或市场价成交。
动辄几百上千万的房子，谁都会打起小算盘。
PART 4
那么，撇除超高价二手房上的“浮沫”之后，让我们再重新审视一遍近期热门新房的倒挂水平。
1、晓风印月
上月底摇号的晓风印月，高层均价4万8，398套房子，4220组客户登记，中签率仅9.43%。如此一房难求，最重要的原因是倒挂惊人。
它的二手房倒挂对标，毫无疑问是同在滨江区的绿城豪宅柳岸晓风（直线距离约3.5公里）。就是我们上文说到的那套，签约价没人会当真，流传很广的是1360万总价，7万3均价，倒挂达2万5。
但实际上去掉车位和软装后，真实单价约6万5，虑到柳岸晓风这套楼层较低，还原后的一二手倒挂约1万7—2万。
2、幸福里
杭州第19个“万人摇”，均价26500元/㎡，本月初首推596套房子，收获23758组登记，中签率只有2.51%。除了地铁、综合体加持，明显的一二手倒挂也是重要原因。
它的最佳参照标准，除了一路之隔的杭宸，就是今年7月交付的海德公园，直线距离不到1公里。若按前文提及那套高价成交，价差约6千。但在剔除一个车位后，实际价差不到4千。
3、仁恒滨江园
南星重量级新盘，10月首开均价70800元/㎡，为板块之最。但首批120套房源，总价千万级（户型面积170-250㎡），依旧有691组登记，中签率17.3%。
低中签率的重要原因，就在于隔壁的候潮府，同期最高成交价，达到了8万7，倒挂超1万6。
但在去掉两个车位后，真实单价约8万1，即实际倒挂1万左右。
4、古翠隐秀
申花热门改善新盘，均价5万4，中签率最低30%，迄今热销近7成。
除了地段、品质，热销的核心原因，就在于不小的一二手价差。而直线距离不到1公里的次新房锦绣之城，就是最佳对标。
按照上文6万9的成交价，倒挂高达1万5。但除掉车位及省去的税费，还原后的实际倒挂约6千。
5、芳菲与城
今年9月首开，推出1幢叠排和1幢多层房源，无需摇号。叠排面积156-158㎡，精装均价41419元/㎡；多层面积129-138㎡，精装均价35500元/㎡。
预计下月首开高层，主力户型97-130㎡，预计精装均价32000元/㎡（含装标3500元/㎡）。与蔚蓝领秀直线距离约2公里。
如果直接对比，芳菲与城倒挂为零。但考虑到蔚蓝领秀是毛坯，实际倒挂应该在3500以上。
6、天空之城
未来科技城的热门TOD大盘天空之城，据传首开会推洋房，均价或超过4万，后期高层可能在3万5—3万7。
它的最好对标，可能是直线约3公里的耦园。
本月初，耦园进行了最后一批洋房摇号，均价2万8-3万3。但之前它已交付的房源，二手成交最高（顶跃）已超过3万9。这么看起来，天空之城与耦园二手房几乎无倒挂。
但据了解，耦园该顶跃户型含有一个车位，除掉车位，实际单价3万7。
未来科技城的二手房价，或许没看起来那么高。但天空之城是“特别的那一个”，它的价格体系可以是独一档，4万依然有吸引力。
PART 5
如果大家仔细观察热门小区的网签价格，不难发现一个有趣的现象：起初网签价普遍较低，2—3个月内一路升温，直至出现超高单价成交，但此后逐渐趋于平静 ，甚至略有走低。
比如留香园，6月首套网签价只有4万1，8月巅峰价高达7万5，最近一两个月，基本在6-7万。
还有锦绣之城，5月首套网签不到4万5，8-9月一度接近7万，近期基本5-6万。
西湖国际城、江南之星、海德公园等热门交付盘，大致都是这个走势。
交付初期出现低价成交，主要原因是，考虑到市场行情，小区二手价格体系未形成，更容易做低总价（评估价不能无限做低）。
而之后伴随大波宣传、热度上升，总会吸引个别“不差钱”的买家。但随着时间推移或挂牌量增加，逐渐趋于平稳。
所以，合理计算倒挂红利，首先要选取一个交付时间较长的小区。如网签至少有3个月左右数据。
然后，可以像央视高口碑综艺《主持人大赛》评分规则一样，选择“去掉一个最高分跟一个最低分”，再计算平均值（类似于中位数概念）。
如果可能，
甚至可以进一步对比：精装毛坯、楼层、户型、边套中间套，是否满两年等因素。这样综合得出的数据，更贴近市场实际价格。当然，如今二手行情颓势已经确立，短期难以改变。
我们更应该用未来的眼光、动态的思维，看待倒挂红利。比如，现房或准现房的风险，相对安全可控。
而交付周期较长，又没有明显倒挂，风险系数就要高一些。
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